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楼市最怪异的一幕发生了!房价开始松动,抢房潮仍在蔓延

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 72

◎作者 | 凯风

◎来源|房屋屋(its-home) 已获授权

最近的楼市很怪异。

一边是调控高压之下,房价开始有所松动,部分热门城市进入高位盘整,甚至开始下降:

另一边,抢房潮仍在继续,而且变本加厉。几天前,南京几千个“百万富翁”带着小板凳在街头排队抢房:

一边是海水,一边是火焰,为什么会出现这样怪异的一幕?

01

抢房背后:限价制造的套利游戏

这一轮抢房潮与今年年初完全不同。

今年年初蔓延到一二线城市的抢房潮,是恐慌与焦虑情绪叠加的结果。而这一轮抢房潮,则是政策制造的套利游戏。

这里的政策就是“限价”与“摇号”。

去年年底以来,一二线城市热门城市纷纷出台了“限价”政策,要求楼盘销售价格不得高于政府指导价,否则不给予网签。正是通过这种数字游戏,这些城市的新房价格立刻得到“控制”。

一手房价格被人为控制,然而二手房价格却由市场调节,这就形成一二手房之间明显的倒挂。

解决这种倒挂的方式有两种:

一种是部分城市玩弄的双合同游戏,一份限价合同结合一份装修合同,限价合同能满足政府的调控要求,装修合同则满足企业对于市场价格的修复。问题在于,一般装修合同首付比例更高,而且贷款期限更短,结果实际房价负担不仅没降,而且有所上升。

另一种方式就是南京、成都等地出台的摇号购房。摇号看起来更公平,但实际上没有双合同这一价格修复机制,在一二手房严重倒挂的情况下,就给了购房者以直接套利的机会。

比如此次南京的抢房区域,新盘价格被限制到3.5万元以内,而周边的二手房价格已攀升到4.5万元,这就是每平1万元的套利机会。一套100平的新房,只要买到,就相当于赚到了100万元,如此无本万利,万人抢房岂不在意料之中?

同时,摇号看起来貌似很公允地将套利机会分配给所有人,但实际上,动辄八成乃至全款的限制,直接将大量普通的刚需一族排除在外,摇号成了拿着巨额存单的富人们的投机游戏。

比如此次南京抢房的楼盘,基本都要求首付八成,验资200万以上。这也就是说,一套350万到500万的房子,如何不能一次性拿出300万左右的现金,根本就没有资格参与摇号,也就无从享受限价奉送的套利游戏。

换句话说,这次在南京街头参与抢房的,基本都是带着200万以上存单、手握三五百万资金的“富翁”。

这意味着什么,可想而知。

02

刚需族:被抛弃的一群

显然,楼市限价与摇号购房的组合,让楼市变成富人们的套利游戏。

至于刚需一族,有资金能力的,却因为不到10%的低中签率,被屡屡拒之门外。至于大多数好不容易掏空父母积蓄,凑到三成首付的购房者,只能对着两三百万的一次性付款,望房兴叹。

刚需一族被抛弃,其实从楼市调控开始,就是注定的结果。

先是房贷利率不断上调,多套房利率上浮,首套房利率同样上浮,目前一二线城市首套房利率普遍上浮5%-10%。这固然是市场钱紧之下的正常反应,但是刚需族购房的门槛却进一步提升,显然不符合保护刚需的基本调控基调。

接着是认房又认贷的政策,让改善性需求基本歇菜。所谓改善性需求,基本都属于“卖一买一”的换房需求,这是正常需求,与投机完全不同,然而,在认房又认贷的政策下,只要有过贷款记录,无论是否还清,首付一律提到5成以上,而贷款利率同时上浮10%,这显然让很多刚需一族的换房需求成为奢望。

再就是如今正在蔓延的摇号购房。正如前面所说,摇号让买房成了概率游戏,限价又让摇号成了套利游戏。至于刚需,要么乞求于概率,要么付出更高的首付成本。这种结果,并不比先前好多少。

所以,这种局面很诡异。

本来利率上调、认房又认贷、摇号购房是为了遏制楼市投机,从而满足刚需一族的购房需求,但结果却南辕北辙,刚需一族购房负担更重,购房的门槛更高,反而比调控之前更加难以买到房。

同时,通过反向刺激,摇号购房不仅未能遏制楼市狂热,反而进一步加剧供求紧张关系,进一步刺激了房价上行,这显然是政策始料未及的。

03

避不开的问题:谁从调控中受益了?

这一轮楼市调控的决心不可谓不大,手段不可谓不严厉,但我们仍要问,究竟谁从调控中受益了?

刚需族恐怕没有。一方面,调控越严厉,说明市场情绪越高涨。调控初期,政策会有反面刺激的作用,给了市场以房价紧俏的认识,比如限购出台之前的离婚抢房,以及此番声势浩大的南京万人抢房,都属此类。

另一方面,正如上文所说的,这一系列的组合拳,其制约对象是不分刚需与投机客的。限制投机的,同样也限制住了刚需。可以说,误伤刚需,本来就是政策的附带效果。

富人群体,有利有弊。弊的一点是,在限购两套房之下,有多少钱也没有用。利的一点是,房贷利率的上调,首付比例的上调,帮助富人群体减少了一批缺乏足够资金的竞争者。如果遇到南京摇号购房这样的套利机会,对于他们来说更是送上门的套利机会。

炒房客,有一定效果。炒房客玩的都是短线游戏,拿到房转手赚差价。但在2-5年不等的限售面前,加上1-2年的交房时间差,炒房资金可能要沉淀3-5年不等,资金成本加大,炒房得到一定程度的遏制。

然而,之所以说只有“一定效果”,是因为资金成本不是一切,是否有上涨预期才是关键。只要房价仍在持续上涨的可能,炒房客就没有退出市场的可能。在一个资金荒和资产荒的时代,到哪里找像中国房子如此保值增值的安全投资品?

最后说说普通市民,调控的结果并没有实现它们的预期。很多人以为,楼市调控可以降房价,但其实,所有的楼市调控,都是为稳定市场而来的,降房价从来都不是政策的选项,也不是政府部门的希望。

调控无疑还将持续,房价也有可能进一步松动,但如果政策不做改进,南京万人抢房这样怪异的场景无疑还会发生。

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