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在这里,我们看到了80年代的深圳

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 97

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| DJ

地点:广州白云机场A区。

时间:2017年10月29日

北京时间7:54 a.m.。

登机口旁的金属凳子上坐满了各式各样去柬埔寨的人,中国人居多,但是欧美的游客也不少。

稍微数一圈,就有十个左右操着外文、穿T恤的白人在聊天。而国人中又是一番景象,中国人较多的情况下,鲜少人在讨论旅游,而装扮相对正式、甚至穿着高跟鞋出行的女性大有人在。

排队时,一对中国的中年男女排在前面,男人差不多1米6几,顶着个油头,矮了身旁穿着高跟鞋女伴大概有一个头。他将自己的黑色皮夹兜在腋下,拿着手机跟对面的人小声讲着生意。另一边的女性则穿着白色蕾丝短裙,长发及腰,双腿踩在红色高跟鞋上别扭地寻找平衡。

我对这对人印象很深,因为他们这次不是“去”金边,而是“回”金边。他们就如万千在2015年以后跑到金边“掘金”,做小生意的小老板们一样,散发着浓浓的壕气。据说许多国人会选择在金边从事小买卖,比如开个餐馆或者旅行社。

虽然是普通的周末,整架飞机座无虚席。这是个可以在中国国内付款购房的国家,勾起了投资者的极大兴趣。

我和同事都是第一回去金边,连在知乎上搜索“柬埔寨”,出现最高频次的另一个关键词是吴哥窟。

或者因为国名中有“寨”这个字,所以会觉得乱、不安全,但事实却并不是如此。

我们此前从未了解过这个在2016年被国家领导人反复提及的名字的国家。也从未想过,掘金小分队第一次出发考察,会从这个此前从未耳闻的国家开始。但当我们恍然大悟这里正在成为资本新宠时,金边已经用它独有的魅力吸引了来自国内的大量热钱。

地点:金边国际机场

时间:柬埔寨时间11:50 a.m.

飞机正在降落,我就从窗口往外看,希望第一时间得到一个“俯视视角”的金边。

一开始映入眼帘的是一片片稻田,和一小撮低矮的农舍。

之后进入更中心的金边市区,矮房子的密度开始增加,

因为能见度的问题,照片里看不清远处的情况,但还是要认真看!隐约能看到两条交汇的河,那分别是洞里萨河与湄公河。在靠近洞里萨河再往里看,模糊中还能看到几栋高楼,和正在建的大厦。

01

到达金边,这是一个热钱暗潮汹涌的城市

落地来到金边的飞机场,这个飞机场坐落的位置从谷歌地图上一看,真是城市的正中心↓↓↓

(图中标红圈的位置是机场)

但地理位置的中心不代表市中心,金边的核心区是BKK区,皇宫、总统府、金边最大也是唯一赌城金界酒店和独立被都坐落在这个地方,这里的租金自然是最高的了。而我们这次的目的地就是这里。

(图中标红圈位置是核心区)

在国内查攻略会看到类似于柬埔寨边检需要给一两美元小费的说法,所以在下飞机前,我就跟同事要了1美元随身携带。

金边机场与广州白云机场比起来就是小巫见大巫,从飞机下来后,走路不到2分钟就到了边检口。周末的边检口分为两个zs,一个是落地签柜台,专门接待落地签游客(你就可以只拿着护照过去签证,不需要在国内办理),另一个是边检柜台。

干净的机场和异域风情一扫我对柬埔寨“十分落后”的成见。一个双手合十小菩萨的石雕装饰着整个黄色色调的边间大厅。边检柜台是木制的,一副东南亚风情。

因为我和同事都办理了电子签(只需要你的护照首页—就是有你照片和各类信息那一页,以及一张白底证件照,网上申请,三天出签),所以我们选择的是边检柜台。周日的大厅人非常地少,几乎是径直走到海关面前。

海关没有问任何问题,而且会中文。我先用英语跟他问好,递给他护照后他突然蹦出一个词,“右手”。中文。

“你的右手,放在扫描仪上。”他用食指往下指了指,示意我扫描仪的所在,而当我的眼光落在扫描仪上时,余光扫到了在扫描仪上方,用中文写的标语:“这里不用给小费”。

从对金边机场的第一印象开始,我就感受到这个城市正经历着经济发展带来的巨大红利,拥有无数改变。在那个写着要小费的帖子至今还不到一年的时间里,边检已经基本免除了小费这个灰色收入。

俄罗斯联邦大道上的金边

边检一过就出了机场,小小的柬埔寨机场在外观上就像一个中国二线城市的动车站,没有到达层和出发层之分,机场入口只有一层,而且外面就是停车场。出了机场,十月旱季的烈阳he闷热潮湿的空气扑面而来。

在机场用十元美金买了个手机卡,6.5GB可以用30天。这个叫SMART的牌子听说是柬埔寨最好的,后来跟同事的国际流量包一对比,果然还是柬埔寨的品牌信号好。(听说买了一个手机卡才能开当地的银行账户,有这个需求的朋友不妨到柬埔寨买卡来用。)

将机场和市中心连接的一条主干道是俄罗斯联邦大道,从机场出发到王宫约11公里。在谷歌地图上看,它仅需半个多小时,但实际时间,却要2个小时。

整个大道说大其实单向也就两个车道那么大。加上正在修高架、城市不禁摩,大车小车都拥挤在一起。

路上都没有信号灯,交通规则是什么?形同虚设。据说,这里如果酒驾,万分之一不幸被交警发现,交五块钱贿赂下他就能当什么也没发生过。记分制什么的,根本没听过。

(俄罗斯联邦大道沿途风景)

图中看到的这些街边低矮建筑,就是本地人住的(也只有本地人能买)排屋(flat)。这些排屋一楼可以做店铺,亦可拿来出租给门店,性价比极高,所以非常受当地人欢迎。比如第三张照片中那个绿色的(被树挡住)招牌就是绿厂OPPO跟当地人租用的门店。

(虽然已是35度的高温,但为了不被太阳晒伤,许多金边人仍穿着长袖出行。在金边这个热带城市,不是雨季就是旱季,而温度几乎恒定)

说这个国家的人穷,但是你也能在一路上看到路虎、奔驰、宝马这样大牌轿车的4S店。(可惜我只拍了马自达的门店…)

听朋友说,这样的门店在他上一次出差的时候还没看到。短短几个月时间,这些汽车4S店就“组团”霸占在道路两旁。

虽然我们都知道柬埔寨的人均GDP一年仅1270刀,但这里的消费能力却不差。这条俄罗斯联邦大道上偶尔能见到如多乐之日、面包新语,以及味千拉面、肯德基这样的店面。日本超市永旺也在这里开了一家大型超市,目前二期正在筹备,据说是已经开的第一期的三倍大。

一路下来,骑摩托车三轮电动车的人远远多于开车的人。他们见缝插针,游走在车与车之间。与它们相比,汽车看起来就十分地笨拙,也因此,在只维持最基础交规的金边的道路上行驶效率极为低下。

(金边夜里,某十字路口处)

基础设施和交通制度方面的落后非常明显,但同时一路的空地上无数在建的建筑、通往市中心的高架以及崭新的4S门店,这些都是热钱进驻的征兆。

02

来到开发商的售楼处,见到了全国各地闻风而来的投资客们

进入市中心,金边给我们的第一印象就是东南亚风格的“二三线城市”。因为皇宫周边的高楼不能建高度超过皇宫的高度,金边市内也嫌少有高楼。

(市政府)

(皇宫)

就算是跟市中心有一定距离的城外,你也能经常看到标有中文的牌匾和海报。金边最大赌场金界酒店内,各个小细节也都渗透着中文,比如电梯里的提示信息、酒店大堂台上的禁止吸烟标志,都有中文。而且服务员也多数会讲简单的普通话。

我们入住的房间内连消防指示牌都是中文的:

从机场出来后我们就直奔开发商的楼盘,准备在他们的售楼大堂吃午饭。我们发现,因为地多人少,许多中国开发商的售楼处都设有酒吧和供人吃饭的餐桌。这大概是为了看房团的潜在客户能边吃饭边听他们介绍自己的楼盘。

招待这次考察团的售楼处十分地气派,在大门前还有一个喷泉,而整个售楼处的周边则是粉尘四散的施工现场,开发商的楼还在建。

进门处,这个售楼处的在售楼盘模型就映入眼帘,背景墙上挂着三幅人像照:现在的国王、以及他的爸爸和妈妈。

就在这里,我认识了这些花费五千人民币,来柬埔寨考察的看房团。

参加看房团的人看上去都有一定的经济基础。年纪也多为35岁以后。他们的目的也各有不同,一些是来看房看市场、一些是为自己的事业寻找商机,还有一些只为了旅游,顺便看看房。

面对金边方兴未艾的房地产市场,许多人都觉得这是一处难得的金矿。询问一圈就发现,投资金边房地产的诱人之处大抵是以下几个:

  1. 价格便宜,一平方2000美元左右能在金边市中心淘到一套房,对比国内一线城市,绝对不可能。

  2. 没有外汇管制。没有外汇管制。没有外汇管制。重要的原因说三遍。

  3. 柬埔寨的房产可以在国内付款,交易极为方便,也因此有洗钱的风险。

  4. 柬埔寨是全球唯二的以美元计价的国家,强货币下不易因汇率波动而产生影响

  5. 商品是美元交易,如果买下了就等于拥有了美元资产

  6. 国家领导人重视金边,为推动“一带一路”中国政府出钱阔绰,等于说柬埔寨的经济发展是搭着中国这辆顺风车,投资者对中国有信心就对柬埔寨有信心。

  7. 两国关系修好。与越南、印尼和马来西亚有反华情绪不同,柬埔寨跟中国的关系甚至铁过中国与巴基斯坦,而投资的顺利与否就与这一类双边关系息息相关。

  8. 人口红利。70%的人年龄在34岁以下,平均年龄24岁,人口增长率全球第三等。

W女士看上去四十出头。在她看来,柬埔寨是非常有投资潜力的地方。这次来,她希望通过了解当地租赁市场(保证需求)以及柬埔寨的经济发展潜力来助推她的决定。

W女士曾经去过东南亚的其他国家,她觉得东南亚人笑脸迎人的礼貌态度非常适合做服务业。而这次旅程,开发商也细心地将我们安排在高级酒店入住,享受很好的服务,同时到达当天的下午,又把我们一行人拉去了当地一家高级按摩会所:闻着柬埔寨特有的、略微刺鼻的特殊香料的香气,随时保持微笑的按摩师用很轻的语气跟你说英文。这个会所就像一个落后城市的另一面。

走出这个空间,你看到的是低矮的排楼、满街道的突突车以及或随地而坐吃着快餐或躺在突突车里睡午觉的当地人;进入这个会所,则是非常亲切礼貌的按摩师,高级的精油香气和悠扬的佛教歌曲。

(会所外部)

(年轻人在突突车上)

(会所内的大堂)

(按摩师在为顾客洗脚)

对于W女士而言,服务业在金边大有可为,她很笃定这是值得投资的城市。

L女士今年37岁,是一位孩子的母亲。她身着黑色衬衫和黑裤子、精瘦,说话速度极快且富有逻辑。从事房地产推广相关工作的她告诉我,在2014年时为了一个合作项目,她曾来过金边考察,当时和现在给她的感觉很不同。

短短三年前,金边的小铺子还没有那么多中文,而且做开发的多是除了中国以外的海外投资公司,来自台湾、香港、日本和韩国等。但目前,整个城市被中文的标识塞满了,她觉得很震惊。不过,这一次她也同样是抱着考察的心态而来,并不打算买房。

许多选择柬埔寨房地产作为投资项目的投资个体都经历过,或者错过了中国的投资热潮,所以此次才会希望抓住柬埔寨发展的潜力。C先生今年已经60多了,不远千里来金边的他也打算来掘金,而他也是一个曾经错过中国房地产暴涨红利的人。他说这次不想再次与机会擦肩而过,回想起2012年左右在国内一个新一线的南方城市看房时,因为犹豫不决而错过了机会时,仍能从他的表情中看到深深的遗憾。

曾经被称作“东方小巴黎”的金边的市中心,残存着许多曾经的殖民地的气息,这里拥有许多连国内都很少看到的外国品牌,比如Domino’s披萨,Bonchon韩国鸡翅店、日本人开的地道日本料理店等等。

这里也是外国人聚集的地方。越市中心的金边,它的路也就越窄。在完全没有方向限制的情况下,车辆要跟摩托车占位,交通非常不便。

(当时用地图定位时,被这样的城区规划惊呆了,道路十分密集)

主办方说这是金边的特色,老城区历史悠久所以在殖民时期就在建这样的井字形道路,而在这些路边,能看到许多富有欧美风格的餐厅。

那个下午,我们不仅去做了按摩,还“参观”了一家当地的咖啡馆,这家咖啡馆就身处老区中。

参观咖啡馆的目的是为了让看房团感受“年轻人的氛围”。他们想的一点没错,进入咖啡馆后我看到了不少年轻人。

(布朗咖啡门口)

(咖啡馆旁是高耸的嘉华大厦)

在发展中国家要找朝气勃勃的年轻人该去哪?就去咖啡馆吧!有很多人在那自习。但是,就在这个咖啡馆后面,我也看到了一群穿着普通汗衫、光着脚丫的小孩在嬉戏。

(布朗咖啡正门后,是一些金边贫困居民的家)

未粉刷的墙和建楼的公寓,和它背后用以接待柬埔寨和外国人的布朗咖啡馆格格不入。就如同这个国家的贫富差距在全球垫底一样,隐约存在着风险。

03

在柬埔寨当地人的婚礼上,我认识了一个柬埔寨年轻人

喝完咖啡按完摩、感受完金边绝对的友好之后,主办方邀请我们去参加当地一个中产家庭的婚礼。我暗暗感叹,能被邀请去当地人的婚礼,主办方与当地人应该相处得非常融洽,也给这个项目的安全程度吃了一颗定心丸。

询问下得知,当地也有礼金之说,如果要去吃饭就要包红包给他们。不过,这难不倒财大气粗的中国开发商。

进入会场,熟悉的感觉油然而生。因为柬埔寨的婚礼跟中国一样,是“办喜酒”,只是婚礼习俗上稍有不同。

我和同事被安排到了其中一桌,大家相互招呼着坐下,然后我就和坐我另一边的柬埔寨小弟聊了起来。

这个95年出生的小弟名叫Roth(英文名),今年刚大学毕业。他平时喜欢用Facebook,跟朋友传信息也多用的是iMessage。他手握着一个iPhone 4S,在我试图跟他套近乎的时候,这位小哥正聚精会神地跟他的朋友传信息。

小弟在柬埔寨算得上是中产,父亲和母亲在家中的排屋做点小买卖。他妈妈是中国人,所以他有一半中国血统,但是不会说中文。刚毕业的Roth正在准备公务员的考试,而此前他曾经做过几个月的老师。

他跟我说,刚毕业的柬埔寨大学生一个月工资大概在250-300美金,他喜欢住家里的排屋,不喜欢高楼。“公寓太贵了,但排屋很便宜。我觉得现在的年轻人更喜欢住在排屋里,但未来会怎么样我也不知道。”

在他看来,金边这几年的变化太大,大到他甚至有点不认得这个生活了22年的城市。越来越多的施工队涌入,街道上行驶的轿车也越来越多。对于他们而言,这并不是件好事。

他告诉我,柬埔寨当地人对中国都挺有好感,因为或多或少有一些中国基因。“我们有千丝万缕的联系,虽然我不会说中文,但我听得懂。”

Roth给我看这几天他正在看的电影,是一部由陈飞宇和欧阳娜娜主演的名叫《秘果》的电影。

(然而,我却没听过这部电影…)

(Roth提供照片。左边是他的柬埔寨朋友,今年大二,正就读于中国的大学。)

Roth的Facebook主页头像还是他在2015年去上海时,在黄浦江对岸与东方明珠的合影。他说中国发展得非常快,而柬埔寨目前也正在超高速地发展着,虽然对目前的状态不满意,但往前看总是好的。

我进一步追问他,会不会选择在未来买一套公寓来住。他摇摇头,“我不喜欢高楼。”一开始,我以为这仅仅是Roth个人的看法,但是在之后两天的走访中,身边遇到各色的柬埔寨人,我都问了同样的问题,他们的反应十分相似,都更愿意住flat,而且认为公寓太贵只适合外国人。

晚会还没结束,我们就先行离开的饭店,那之前加了Roth的微信,他笑着说,“为了联系在中国的朋友我才用了微信,这里面只有一个好友。”

04

这是个平行的市场,但也有交叉的可能

小哥的回答印证了一个隐患:对于人均年GDP仅有1270多刀的柬埔寨(金边的收入应该会高一点),到底谁能花700刀/月来租一套中国开发商的公寓?

很多开发商会说,这是给驻柬埔寨的外国人准备的房子,目标群体不是柬埔寨当地人。不过,除了中国的楼盘,这里同样有新加坡、日本、马来西亚、韩国以及台湾的开发楼盘,对于外国客户,这些国家的开发商更会投其所好。

在前文中我并未提及,这天的下午,我们其实还被主办方安排去看了一个市中心的服务型公寓(serviced apartment)。行程满满是开发商的策略,但也能看到一些信息。

这个公寓是新加坡开发商开发的,我们去前台询问后发现它已经客满。总共40层的楼,约100户完全客满,这是非常可观的需求。接待员说要到明年3月份才会空置,而且还不一定能订得到。在一副供不应求的表象下也看得出,真的要租给外国人,好的地段和投其所好的装修非常重要。国内的公寓如果目标对准外国人,就需要相应程度的管理服务。

我还问了前台小哥,这里面有多少外国人,多少柬埔寨人。小哥的回答是,大部分是外国人,不过也有一些柬埔寨人住在这,那些高收入的贵宾。

放眼全球,流行的生活方式几乎清一色地是从上至下流传开来。目前柬埔寨高收入人群已经开始居住于公寓中,那么可以想见的,在金边人口聚集越来越多,地变得越来越少,未来的柬埔寨普通人也会选择公寓。但这需要时间去养成柬埔寨年轻人住公寓的习惯。

另外,中国对柬埔寨房产的需求也是市场。

在柬埔寨,聪明的开发商们知道,不能用目前的状况来介绍他们楼盘的价值,而是通过描绘“辉煌的未来”,比如告诉你这里以后会建一个酒店、那里以后会建皇家学校的方式来告诉你,他的楼盘占据了一个多好的地段。

柬埔寨看房团会不会变成炒房团?不同的中国开发商项目各有什么样的特点?因为行程中有太多太多有趣的细节,而我也想系统地整理给你们看,所以这篇文章先写在柬埔寨第一天的见闻。

我们在之后的文章里将聊一聊接下来我们在金边走访的项目市场和当地租赁市场的一些观察,再写一些金融知识,也同时帮你在选购竞购房屋时扫扫雷。

下次见~

*图为掘金的运营总监于Brown咖啡馆所摄

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