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这三年,每一轮的调控都极其精准

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 103

◎作者 | 卢俊

◎来源|真叫卢俊(zhenjiaolujun0426) 已获授权

今天和大家聊一件事,房子这些年来到底经历了什么,变了什么,未来到底会如何

过去谈论房子,房地产,其实整个行业的基本面没有改变,谈论房价也好,地产趋势也好,都有一个固定的逻辑去探讨

但是今天想和大家聊的是,这三年,房地产也好,房子也好有一个根本性的东西在改变

而这个改变潜移默化,润物细无声,但某种程度上也是彻底的变化

要说起这个改变,可能要从2015年的330政策开始说起

两年前的330是楼市高杠杆模式的高潮,也是尾声

毫无疑问,最近几年楼市最高潮的时候来自2015年的3月30号

我是2014年开的公众账号,依稀记得2014年楼市冷淡,哪怕是上海成交也没有很活跃。没想到2015年一开春,信号来的这么猛烈

2015年3月30日下午4点58分,央行、住建部、银监会出台刺激政策。仅仅10分钟之后,财政部和国家税务总局又联合发布宽松新政。

个人转让两年以上住房免征营业税、二套房贷款首付比降至四成、认房不认贷等政策一夜之间刺激了楼市的发展。2014年的楼市成交额只有7.63万亿,2015年立马实现8.73万亿的规模,风光一时无二

而首付比例的降低,现在回过头来看或许不少人还会怦然心动,但是我们扪心自问,这样的时光大概都不会再来,所以这应该算房地产最后一次可以高杠杆购买的产品

一旦能够高杠杆,这件产品就存在炒作投机的空间

所以某种程度上来说,因为这个特殊属性,炒房有着特有的存在空间

楼市火了,温度很快就传导到土地市场,果不其然,2015年的上海土地市场也瞬间火爆

这一年的土地出让量不多,但是平均楼板价却来到了峰值

我印象最深刻的是还是2014年年底,不曾高调也不曾规模化的格力,在上海的世博拿下了一块单价地王,楼板价7万,当初前滩小户型产品要到千万级别着实吓到了不少人

而这一年的土地火爆,很大程度上也是因为房企和消费者一样,同样获得高杠杆的能力,企业债的发行让大量房企有勇气以小博大,有信心拿今天赌明天

这一年,楼市成交火爆,土地价高者得,这一年整个楼市都充斥着高杠杆的购买模式

2016年,对待房市和土地市场,两种耐人寻味的态度

2016年一定是房地产历史上值得载入史册的一年,这一年有两件事情挺有意思。

第一个对于楼市,这一年,依然是3月差不多月底的时候,上海楼市执行了史上最严沪九条,高杠杆的节奏已经完全关闭,购买房产的首付比例提升了不少。不少城市同样收紧的房贷

但是令人惊讶的是,这一年不论是上海还是全国,都轰出了一个令人意外的市场数据

一个历史巅峰值产生了

我不知道这个成交量在未来会不会被打破,但是哪怕现在看起来依然是惊人的。我在创业一周年的演讲的时候说过,这一年房地产的增幅是37%,不仅超过GDP,还超过其他任何一个行业

我很长一段时间非常好奇,为什么房贷收紧反而激发出大家这么强大的购买力,后来我发现,这一年楼市的又一个改变是大家的购买逻辑

高杠杆模式被消灭后,过去现金+高杠杆的购买模式转变为置换+低杠杆的模式。

房地产发展至今接近20年,第一个十年用户进入置换周期,卖房再买房的模式让他们具备极强的现金支付能力,所以低杠杆并没有阻碍他们的购买选择

所以楼市依然火热,甚至是火爆

所以这一年,土地市场完全是2015年的双倍翻版,地王出现的频率可以说是史上最高

这样一个成交模式放在现在来看都不枉多让

当然,细心的朋友可能也知道,这一年开始,出让土地开始有一部分要求开发商持有了。从5%到20%都有

当时所有人都没把这个数据太放在心上,一眼都盯着只要持有部分可以打在房价里实现成本回笼,没人太在意持有的物业应该怎么处理

2016年下半年,细微但根本性的变动开始呈现了

2016年下半年,一线城市进入最强的限购模式,获得房产购买资格对于外来人来说可以说非常苛刻,再加上房价在这一年冲的非常猛,不少人开始探讨离开一线城市的话题

话题开始讨论,本质上也就代表着人口流动开始启动,而此时大量的环一线周边城市,土地市场楼市市场双向启动,给人呈现一股欣欣向荣的姿态格局,并且给到外来人敞开的怀抱

所以这一年,大量人选择在一线城市周边城市置业,杭州、苏州、南京无一不是借着这个东风起势。

核心城市实现人口外溢,人口呈现纺锤体模式

而人口实现外溢流动,这个时候城市群模式也真正意义上具备开发的空间

所以我们再想下今年大力推进五大城市群发展蓝本,是否觉得2016年就已经很巧妙的打好了基础

这是人口流动的维度,而在2016年下半年,还有一个藏得很深的现象也开始浮出水面

伴随着城市化的改变,货币越来越多的通货旧城改造,棚改,土地征收等形式转移到个人手上

城镇化的速度越来越快,货币化安置的比例越来越高,个体因此获得的购买力也变得空前的旺盛

对于购买力,很多人很长一段时间停留在工资收入领域,所以经常会得出个人收入跟不上城市发展的言论,但是从实际情况来看,资产性收入已经占到家庭收入的重要一部分,而拆迁安置已经成为资产收入的一次性补偿

这个节奏对于不同城市不同的人可能会有不同,但是本质上已经最大程度的惠及所有个体,这个趋势的改变很大程度上改变了用户的购买力,也改变了用户的收入结构模式

所以从下半年开始,房子作为资产的身份越来越多的被人提起,买房从投资,此刻也真正意义上成了资产配置

2017年,房子的身份彻底的清晰明了

2017年上半年,毫无疑问是楼市转型期,这半年楼市进入相对真空的状态。土地市场越来越多的要求全持有,一线城市限制性购买

还有二三线城市限制性销售

外加预售证严控,所以房地产的流动性降低到最低。

流动性弱本质上也就房子炒作的空间变得微乎其微,快买快卖几乎没有可能,所以此刻,说实话“房子是用来住的,不是用来炒的”定位无比的正确,而且相当的精准

有价无市本质上是最好的稳定,市场需求量萎靡但是价格依然保持一定区间,这样的模式确实让房子没有炒的可能性

另外在下半年,我们看到了租售并举,这个举措在我眼里是划时代的,因为这个举措本质上把房子的居住属性和资产属性划分清晰

资产属性在去年已经被用户接受,居住属性是房子的根本,这两个身份的划分也让后续的楼市走势变得非常明朗

所有人都可以通过租赁解决居住需求,而且居住维度得到最大程度的保障,如今全持有运营地块的全面出让正是表态政策已经在土地环节得到充分的执行

因为最基本的居住需求有了托底的租赁供应,所以未来可以销售类的房产会得到更好的调控

所以本质上租售并举的落地过程在我眼里也就意味着未来楼市高压调控的趋势不会减弱,这也是为什么我会说2015年330政策是高杠杆最后的狂欢

房子作为资产身份政策调控起楼市可以更加彻底和坚决

未来如果一定要让我预测楼市的话

现在预测楼市,本质上其实就是预测政策走向。除了我认为楼市调控长期且有效之外,其实我也非常相信未来房产税会在重点城市落地

房产税的征收,其实对于所有人来说都是有好处的

首先房产税的征收一定是针对于持有不少房子的有产阶级,对于这一类人他们自身购买力足,而且房子作为资产属性也让他们身家殷实,只要征收的规则合理,不会存在非常抗拒的情况

第二个对于地方政府来说,房产税可以作为一个非常重要的财政补充,特别是一线城市土地供应量日渐稀缺之后,这一块可以起到很好的支撑,曾经有人算过一笔账,作为一个长期税种,房产税如果开征,贡献值不会低于土地出让

第三对于国家来说,房产税也是机制上税收转型提供可能,因为房产税的强势,未来很有可能整个国家的税收模式从企业转移到个人。而一旦企业税收降低,这对企业来说无疑是天大的利好,刺激性巨大,减负带来的企业活力毫无疑问会带动经济的发展

所以未来就是有钱人提供交税,企业减负获得巨大活力。企业能级提升,本质上也是所有个体的收入提升

这样的楼市局面我想对很多人都是有帮助的

当然,以上都是我自己YY的,虽然我觉得我说的很有道理

好了,以上就是我认为房地产未来发展的可能

本质上也是在揣测楼市发展的可能性。我想不少人从整片文章都可以看出这样的端倪

房子投资投机属性在2015年狂欢后结束,而2016年伴随着楼市土地两极化处理加上旧城改造的红利倾斜到个人,房地产实现了维持价格恒定的同时去杠杆化去泡沫化,这一种的转型很是难得。

而且更加难得的是,伴随着一线城市的限购严控,人口开始外溢,城市群的人口结构得到落位,五大城市群发展得到骨架

最后在2017年,降低行业流动性,也锁住人口流动性,房子也彻底没有了“炒”的可能性。未来的租售并举保住了所有人的居住需求,也保住了流通商品房的资产身份

所以回过头来看,这三年每一步的调控都是对的,而且是非常精准的,如今也将房地产的身份得到真正意义上的盖棺论定

因为这样的盖棺论定,所以也就有我认为的,楼市全面放松的条件不可能,房产税落地变得可能

不论如何,一夜暴富在楼市里的可能性已经彻底消失了,规则已经在这三年里彻底的转变

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