一个颠覆认知的房产投资理论,足以毁你三观!

◎作者 |葫芦娃

◎来源|米宅米宅(mizhaimizhai)已获授权

近一个月,啃下两本书,《黑天鹅》、《反脆弱》。

这两本书的作者,是一个叫塔勒布的黎巴嫩哥们,沃顿的MBA,管理学博士,做过交易员,衍生性金融商品交易战略名人堂的一员。

这哥们把半辈子的心血都花在了一件极其不靠谱的事情上——

研究运气、不确定性、概率,并把其背后的逻辑,运用在投资领域。

就是这么一个不靠谱的哥们,拿着他不靠谱的两本书,击溃了我长期以来形成的思维定式。

他告诉了我一个颠覆认知的房地产投资理论,毁我三观!

01

世界是不确定的,意外总会发生!

这是这哥们的第一个观点。

在我们平常人的眼中,世界是确定的。一切社会、人类、经济活动的发展,背后都有逻辑规律的存在。

比如,第二次世界大战,我们把背后的原因归结为原有世界经济秩序的崩溃;

还有, 911事件的发生,世界上绝大多数的媒体称,这是美帝长时间在中东上蹿下跳的结果;

以及,英国脱欧,我们说这是欧洲底层白人的“民粹”意识崛起;

但是,在这哥们看来,以上全错。

这个来自黎巴嫩的哥们,可能在战乱国家遭受的童年创伤阴影过大,他认为:

1、世界充满不确定性,不可预测。

没有人知道世界发生什么,将要发生什么。美洲是哥伦布带着寻找印度的目的,意外发现的;911的那个早晨,美国佬刚开始准备一天的工作;泰坦尼克号沉没之前,贵族在喝酒,穷人在跳舞,杰克在给露丝画画;次贷危机之前,美国人民高奏自由之歌,大搞杠杆游戏;美国大选之前,希拉里在著书立作——为总统而生……

2、世界的发展,是在不确定性的事件推动下,跳跃式发展的。

经济、社会、文化的发展从来都不是有规律可循的线性发展,而是跳跃式非线性发展。1929年的纽交所崩盘,让美国和全世界进入了10年经济萧条;意外爆发的二战改变了近代世界的格局;突然坍塌的世贸大楼改变了现代世界的格局;2007年的次贷危机,快速形成波及全世界的金融风暴……

如果把这些理论应用我们身边,应用到房地产行业里——

2014年底,全国专家都在说,楼市黄金十年已过,下面进入白银十年;全国人民坚挺的认为中国房地产已经进入尾声;全国三四线城市都在去库存的泥沼里,不得翻身;

王石、潘石屹等一干房地产大佬,在各种渠道号召大家,要捂紧钱袋子,裹好大被子,艰难过冬;

我还能记起,我们的各位主编大大,坐在会议室里思考:谁将是第一个倒下的开发商?

谁能想到,转瞬半年,上海爆了,深圳爆了,北京爆了,郑州的一个破落下岗街上拍出了天价地王,诸多房企一下子就翻身农奴把歌唱,去库存重地的三四线城市竟然妥妥的完成了身价翻番……

我们的世界是被极端、未知和不确定所主宰的,永远不要凭借经验,轻易的相信——稳定永远存在。

意外总会发生,并且轻而易举的改变事物的走向。

02

世界是非线性的,1+1≠2!

这是这哥们的第二个观点。

在我们平常人的眼中,世界是线性的,我线性的投入,就会得出线性的回报,就好像“一份耕耘一份收获”一样自然,就好像1+1=2一样理所当然。

比如,如果你知道造出一盒饼干需要20分钟,你就可以知道造出一百盒饼干要需要2000分钟;当你工作一个月赚了10000块,你就知道今年会赚12万。

你觉得付出了2倍的努力,就自然会获得2倍的收获。

但是,在他看来——

以上全错!

因为世界是不确定的,不确定导致意外,意外产生非线性!

就好像技术革命这个黑天鹅突然来临,造100盒饼干只需要10分钟;就好像人工智能这个黑天鹅突然来临,你的工种被替代了,你的收入为0。

比如,一家企业可能连续三四年都在亏损搞研发,但第四年突然迎来技术突破,换来指数级增长。

比如,阿里出现之前,我们购物就会常规的进入商场、百货,但阿里、京东出现了,电商迎来指数级的增长。

再比如,曾经我们以为移动金融的未来是网银,后来支付宝出现了,我们认为互联网金融的根基在支付宝,再后来,微信红包、微信钱包出现了……

Ok,让我们回到房产投资里——

我们曾固执的认为,三四线城市是库存红海,房价连续四五年都在滞涨,甚至下跌。但去年被房价暴涨刺激的投资客,因为一二线城市的限购,疯一般的涌入三四线市场,三四线突然就暴涨了;

我们又固执的认为,三四线城市可以涨,但始料未及的是,热钱疯一般的涌入,冷静下来后,又在抛售,撤场,三四线城市楼市如今再被套牢;

未来,假如城市群效应发酵后,北上广深的三四线城市会不会再次迎来风口?

财富增长和分布,从来都不是遵循线性的正态分布。大部分的财富增长都来自于业务、投资、技术和观念模式的偶发性突破,这些突破是非线性的。

其实,1+1=2的逻辑并不是投资的常态,非线性才是!

03

既然一切都是不确定,投资只能靠蒙咯!

当然不是!

下面我们谈谈,这哥们的第三个观点。

我们常规的投资,包括房产投资往往是遵循什么原则?

安全、安全,绝对的安全!

所以,我们的以往房产投资模型往往是这个样子——

在安全型原则的指引下,我们将80%的资产放置在中等风险和中等收益之中,我们认为这样赚的不多不少,风险相对适中;之后剩下的20%,或分配在低风险低收益的资产中,甚至全部放置在高风险高收益的资产中,以此搏一个逆袭。

举个例子——

我们在房产投资中,特别的偏好有政府引导的城市新区。我们认为这样的资产有政策背书相对安全,而且收益也还不错,于是将大部分的资产放在这些城市新区中;之后,将剩下的少量资产配置在价格更低的远郊县市,想通过较低的成本,撬一个好的未来。

但我们要知道——

1、世界充满不确定性,意外总会发生,黑天鹅无法避免,没有常规的安全,意外的黑天鹅第一个摧毁的就是常规意识里的安全。

就比如911之前的美国,沉没之前的泰坦尼克,电商之前的百货,移动支付之前的传统银行。

还有那个,政府撤出之前的城市新区!

2、投资的常态是非线性的,大部分财富的爆发都来自于偶发性的突破。

比如人工智能、产业技术革命。

还有那些城市群效应下的一二线城市附近的三四线城市!

那么,我们怎样应对世界的不确定和投资的非线性呢?

抛开思维定式,建立哑铃型投资模型!

哑铃型投资模型的关键——

1、承认世界的不确定性,承认无论如何预防,但意外总会来临;

2、拒绝常态化的中庸,如果你有100万,宁可选择80万储蓄+20万投机,都不要选择在中庸区域,这往往是最先被黑天鹅击破的领域;

3、回报永远是非线性的,所以要给自己暴露在黑天鹅里的机会。拿出20%的资产,放在投机领域里。

举几个例子——

如果你是一个吃货,进入一家新餐厅。最好点70%自己熟悉且喜欢的菜,30%尝试没吃过没见过的菜。既保证基本的吃好吃饱,又能给自己一个体验的机会;

如果你是一个旅行者,80%的时间交给网上推荐的景点,剩下的20%留给没有目的的随机闲逛。这样既能保证没有白来,或许还能发现另一片天地;

如果你是一名学生,70%的时间交给专业,留下30%交给漫无目的的广泛涉猎,或许不知何时你的广泛涉猎就是你能抓住的稻草……

04

如果投资呢?或者再具象到房产投资呢?

1、要避开容易发生恶性黑天鹅事件的领域。

不要碰P2P、山寨ICO等看似收益很高,实际明显击鼓传花的领域;

不要碰固安、永清等没有产业、人口、交通支撑的房价泡沫型城市;不要碰远离城市群方向的三四线城市。

2、将80%的资产配置在你所在的、能看得见、摸得着的城市。

如果你所在城市还没有房产满足自住,就不要考虑除去投资;

如果你是一个刚需,还是要遵循主城区原则,宁要主城小破房,不要远郊高大上,不要让远郊的不确定,成为你人生的脆弱因子;

如果你是一个初入门槛的投资客,最好的选择就是去淘主城区的二手房,不要幻想远郊的一步登天,你赌不起!

3、最关键的来了,留下20%的子弹,交给试错和投机。

比如,未来的人工智能是不可逆转的大趋势,可以选择适当配置人工智能相关的股票;

比如,未来的城市群化是不可逆转的大趋势,可以适当选择把部分房产置换在环深、环沪附近的三四线城市,昆山、花桥、东莞,甚至是中山的二手房;

比如,未来的旅居一定是风口,云南有成为旅居风口的可能,气候适宜的热点旅游城市的低价项目也可以适当考虑配置,比如丽江、腾冲、或者大理的二手房;

甚至,如果你敢赌敢拼,关于古巴的靠谱投资也不是不可以少量考虑。

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