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中国租金回报率最全地图:耗时一月的诚意研究,包含鲜为人知的楼市规律

 

◎智谷趋势 | DJ

 

楼市正在以出奇不意的方式进入拐点:

 

1.交易冻结。一年来国内有52个城市或地区累计出台282项买卖限制性政策(不完全统计),房子由买卖市场转入租赁市场。

 

2.房价冻结。收益从单纯依赖房价涨幅,变为越来越多依赖于租金。

 

再加上“租购同权的火热,于是,租金回报率,成为你躲也躲不开的话题。

 

我们做了迄今最为系统地各大城市租金回报率梳理,有助于投资者作全面参考。

 

样本100座城市,包括4座一线、15座新一线、30座二线、44座三线城市,以及7座四线(城市级别按《第一财经周刊》划分)。同时,我们还将这些城市的主要行政区、县、镇的数据进行梳理,总共整理了804个行政区/县/镇的最新租金回报率。

 

还与国外的租金回报率进行了比较。从地域空间,发现了小到一个区,大到中国与他国城际之间的一些规律。

 

说明:以下提到的租金回报率都是毛租金回报率,即年租金/房价,并未参考税务、物业费、维护成本等其他杂费。若考虑这些费用,(特别是国外)租金回报率将会下降1%~2%。而房价方面,我们在这主要研究二手房的价格,未考虑新楼盘。

 

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百城榜包含楼市重要秘密

 

先呈上这100个城市的租金回报率总榜排行。

 

(百城租金回报率全名单 制图:小五)

 

一般而言,我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低,背后一方面是因为房价较高,另一方面是租金水平与国外比较低。

 

(1)一般规律:城市越大租金回报率越低

 

在排名前10名中,没有一个一线或者新一线城市,二线城市只有3个,三、四线城市占到了70%。如果你要找新一线城市在哪,你得一直往下滑,滑到第27名,第一个新一线城市——沈阳才冒出来跟你打招呼。

 

四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里,这与房价相对租金来说过高有关。

 

四个城市中,北京的租金回报率最低,以1.37%在百城里排名第96位,其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和广州(1.69%)。

 

 

新一线城市的回报率也排在了中后位置,15座新一线城市的内部排名如下:

 

 

沈阳、大连这两个东北省会排名最前,因为它们整体房价较低,这也侧面体现出东北市场相对冷清的状况。南京、苏州等这一轮房价上涨凶猛的城市,租金回报率都较低。

 

城市越大,租金回报率越低,这是全球通行的规律,只是中国背离得比较厉害。

 

中国城市的租金回报率普遍低于4%,侧面印证了我在开头说的,房产收益此前仍被房价主导,人们都在望着房价盼其涨以获得利润。

 

在房地产健康的市场中,年涨幅通常不到10%,而租金回报率百城榜的后20名城市,房价年涨幅有一半超过了40%,但这不可能长久持续。目前的租金回报率,似乎成了楼市热度的一个反向指标,回报率越低,楼市越火热;回报率越高,越是冷清。

(从图中的坐标点分布可以看出,租金回报率越低房价涨幅越高)

 

这是楼市一轮疯狂后的特殊景象,从长远来看,随着租房时代的到来,这些数据会有相应调整。

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