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六个钱包买房真的合适吗,论杠杆牛市的兴起和崩溃

房股财经 2018年12月17日 紫竹张先生 170

原创2018-04-25紫色的股紫竹张先生紫竹张先生紫竹张先生

zisedegu66

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紫竹张先生

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01

今天被六个钱包刷屏了,央行货币政策委员会委员樊纲用六个钱包的言论,把自己挂在了舆论的风口浪尖上,喷他的口水可以化成太平洋,那么他到底说了什么呢。

樊纲在一个节目里回答观众“年轻人应该买房还是租房”的提问时表示,年轻人结婚如果买房买不起,可以把你父母、你爷爷奶奶,姥姥姥爷,你妻子的父母,爷爷奶奶,姥姥姥爷这六个钱包合在一起,如果这六个钱包能帮你凑够首付的话,那么最好还是买房子。

六个家庭,12个人的多年积累,拿出来给孙辈凑首付,这就是鼎鼎大名的六个钱包,真是倾三代之力凑一个贵族,不,是凑一个首付。然鹅,这位砖家,为什么说是砖家呢,因为他在2015年12月,这一轮房价翻倍暴涨的前夕,曾公开呼吁,年轻人不应该拿父母的钱买房,他之所以这么说,估计是因为那个时候房价已经5年不涨,然后泡沫还没挤干净,价格还是虚高。 

还是这个人,在这一波房价翻倍暴涨,泡沫在原来就没挤干净的基础上直接翻了个倍的情况下,居然让年轻人拿父母的钱买房了,不仅呼吁年轻人拿父母的钱买房,还呼吁拿父母的父母的钱,对象父母的钱,对象父母的父母的钱,整个家族榨干最后一滴血,掏空六个钱包来买房,简直是赤裸裸的高位接盘啊,还是在国家严控房价,大型调控的背景下,这位砖家的脑洞,我只能说666,不然我还能说什么。

02

今天我讨论的重点并不是六个钱包,而是如今房价的泡沫到底是怎么吹起来的,很多人有这种疑惑,在北京,哪怕是郊区的小破房子,首付至少百万起,而且不能有贷款记录,至于去市区买,百万简直做梦,300万起。而一个大学生起薪20万已经算是中国学生中的绝对精华了,5年之后薪水涨到30万以上就算不错了。一年攒十几万属于非常省吃俭用了。

那么问题来了,就算是这么精华的学生,他凑够100万的首付都非常困难,这种人当刚需买婚房都难的话,中国的所谓刚需都是哪来的?中国人都那么富裕了吗,怎么跑出来这么多富贵的刚需,百万,几百万的首付都是天上掉的吗?

这里就要提一下杠杆的魅力了,在杠杆环境下,多头是越打越强的,一直打到泡沫崩盘为止。如果一个人10年前花了30万首付购置了一套总价百万的房产,现在翻了3倍,300万卖出去,扣除银行贷款70万,净赚200万元,到手230万现金,拿出200万购置一套600万的房产,不是问题。

这就和房租类似,很多人觉得大城市的租金一个月六七千甚至八九千很贵,但是这种人的租客,大部分都不是刚毕业的学生,而是有自己的房子,不过距离工作地点很远而已。他们把自己的房子五六千租出去,再六七千租一个自己满意的房子,付出的差价只是1000元,所以他们觉得六七千的月租并不贵,如果他们自己的房子租不掉或者无房可租,六七千的租金那是真的贵。

对于购房一样,很多刚需付出的都是差价而已,卖老房子买新房子,但是要注意的是,住房是有杠杆的,还是以我上面的例子,当年用30万首付购置的百万标价的房子,如今300万卖出去,他这10年又攒了50万,那么他是不是买的350万的房子呢。

并不是,仅仅到手的230万现金,用3倍杠杆就可以撬动750万的房子,如果加上这十年50万的储蓄,那么280万现金他可以购买一套840万标价的房子。

这个人其实没什么钱,收入也不太高,一年也就攒个5万块钱吧,如今购置一套840万标价的房产轻轻松松,不需要砸锅卖铁,而且是唯一住房,彻底刚需。实际上属于他自己挣的钱就是十年前的30万,以及这10年里攒的50万而已。

这就是杠杆的魅力,有了杠杆的参与,假设中国整个房地产市场价值100万亿的话,每上涨10%,就能产生10万亿的盈利,这部分盈利提取出来后,可以化作20~30万亿的买入资金,重新入市作为买盘推动房价继续上涨,而很多人看到这么多买盘汹涌入市全部惜售,100万亿的存量筹码中,最多10万亿愿意出售,对决20~30万亿的买盘完全不是对手,于是供不应求,市场火爆,我把这一套称之为多滚多的杠杆奥秘,和杠杆崩塌时候的多杀多相对应。

03

为什么我对这一套这么熟悉呢,因为2015年的股市就是这么玩的啊,股市的杠杆是3~5倍,只要股市一直在涨,就会有源源不断的浮赢出来,惜售不惜售无所谓,涨到你惜售,出来的浮赢再乘以3~5,就算原本是势均力敌,但是如今敌方兵力增加3~5倍,你空头怎么打的过。

那么股市是怎么崩盘的呢,去杠杆,证监会主席看到涨的太好了,大势已成,所谓牛市不言顶,涨多少都是合理的,决定清理场外不受控的配资,保留场内配资即可。结果短期内卖盘(被清理的配资账户)超过了买盘,造成了短期下跌20%以上。15年大牛市都翻倍上涨了,跌个20%算个啥,正常回调!牛市不言顶!

是这样吗?还真的不是,因为有很多配资账户是无法被监控到的,杠杆太高,3~5倍,跌20%就彻底爆仓被强平了,本来在杠杆牛市里,是多滚多,多头不断的把浮赢化作新的账户。如今一旦短期超跌,本来按技术该反弹的,结果变成多杀多,配资账户不想卖但是被强平,本来是纯多头的,如今作为纯空头直接摁着跌停砸。越跌,爆仓的账户越多,一直跌到无底深渊,等整个牛市的大势被逆转之后,所谓兵败如山倒,大家都不相信还有牛市的时候,还想再玩多滚多那就不可能了,于是牛市终结,中央大计泡汤,不得不重启楼市拯救经济,肖刚引咎辞职。

楼市的原理是一样的,如今看到人人惜售,买盘汹涌,到处都是挥舞的钞票,部分政府限价新盘甚至全款才能买,支撑整个楼市的,至少50%的资金都是银行的钱,而另外50%,谁也说不清到底是借了多少人的,很多人的首付并不是自己的,亲朋好友甚至现金贷都去借,整体来看,我估计60-65%的楼市资金属于借贷资金。

那么,当全国楼价普遍下跌20~30%的时候,就非常非常的危险,这个时候有一部分房主,实际上已经是负资产,爆仓了。但是只要你还还得起月供,银行是不会收回这套房产强行拍卖的,这一点比股市好。如果大家的楼市梦还没有碎,很多人是还能咬牙支撑个三五年的,期待时来运转的一天,毕竟如果把房子卖了,那就真的一无所有了,留着房子还能留个梦,这一点在股市里表现的淋漓尽致,股票套牢了,拿10年不动留给孙子,何况房子,割肉没那么容易的,所以国家特别喜欢卖给刚需。

国家最怕的就是炒房族,或者伪刚需,他们其实也是散户,套牢了也不会卖的,但是他们过度使用杠杆,他们的月收入不足以偿还月供,买那么贵的房子,完全是指望房价继续上涨。一旦房价下跌,跌穿到负资产,他们抗不了几年就崩溃了,一旦断供,银行就被迫收回房产拍卖,那个时候就可怕了,多杀多,房价会跌到无底深渊,跌多少都是有可能的。

在中国,纯粹的炒房客已经被国家严格限制了,这类人破坏力最大,可惜如今被限制的无处施展。但是这种伪刚需,只留3~5年的现金流备月供,一旦5年不涨,家庭资金彻底断流,月供不是不想供,是实在找不到钱了。

03

我还是以上面那个能买得起840万房产的“富豪”为例,他每年只能攒下来5万元,购置这套房子需要向银行借贷600万,如果房价再翻倍,他就轻松暴赚840万元,从一个屌丝一跃成为千万富翁,但是这600万的月供是多少大家算过没。 

我给他按照月供最低的30年等额本息来计算,利率也不上浮了,就按基准利率算,他每个月需要偿还银行贷款3.2万元。他们家庭一个月只能攒4000元,一年才5万,他一个月上哪还3万多远。

为了打这一仗,他一年的储备金需要36-5=31万元,储备5年,他需要预留150万元资金当月供,或借或预留或找高利贷都可以,只要5年内涨了,他就熬过去了,熬不过去,资金链断裂,一旦断供,这套房子就会被依法拍卖。扣除拍卖折价、税费等,哪怕房价原地不动,这户人也是一夜返贫,如果在这期间,房价下跌了10%,加上税费,这户人直接就破产了,如果是因为20%以上的跌幅,这户人可以跳楼了。

这就是伪刚需,这种人特别的多,小户换大户,大户换豪宅,房地产20年的大牛市,近20倍的涨幅,催生出相当多的这种伪刚需,用一点点启动首付,加上杠杆,催化出了如今巨无霸级别的庞大地产牛,这种人已经被贪婪蒙蔽了双眼,20年的经验告诉他们房价只会涨不会跌,而且他们也会日益增加的家庭财富证实了这一点,受过家庭财富几何级增长膨胀刺激的人,基本上不会按月收入来制定自己的月供,都是超额设定,把卖房钱预留个几十万就可以拉。

一旦房价下跌或者横盘太久,3~5年之后,这批人一旦撑不住断供了,中国房价会有巨大的问题,中国目前的房价过高,导致首付是个很大的问题,但是并不是最大的问题,仅仅月供,很多人已经承担不起了。

我对房价一贯的看法就是,一轮翻倍已经到顶,必须横盘,横盘3~5年之后,必须要涨。因为任意阶段,回撤不能超过20~30%,否则极易引发最顶部买入的人爆仓,这批人很少,甚至说相对于总量来说极少,但是他们的卖盘如果控制不好,抵消了买盘,一旦引发多杀多,房价会杠杆杀杠杆,整个中国经济就完蛋了,所以一轮房价翻倍就已经很多了,不能再涨了,不然容易失控。

而最佳的房价控制手段,是只有横盘和上涨二种走势,每上涨一轮,就会引发整个楼市总市值一个飞跃的增长,其中额外产生的浮赢,加上杠杆的威力,会产生数倍的买盘来重新托住房价,这样的房价操盘,才符合国家利益。不过横盘太久,容易引发一部分人月供断流,这也非常危险,所以5年基本算一个极限,必须要拉一下。所以这就是我在16年底提出的结论,中国房价在一波翻倍暴涨之后,未来会横盘3~5年,然后开启下一波。

这样涨到什么时候是个头呢,一直到泡沫自然破裂为止,目前股市的最高纪录,是涨到过100倍的PE,楼市涨了20年,都没涨到过这个纪录值之上,目前的PE是历史最高,也就是70倍PE,就是说你在北京买一套房,收租金的话,大概70年可以收回成本。

中国楼市从来没整体崩盘过,所以对于楼市的大盘,无法测顶,按照股市的经验来看,如今这个价位基础上,再涨50%,就会直接崩盘。如果拖3~5年不涨,经济收入上来了,房租提升了,整个楼市的泡沫就下去了,假设房租上涨50%,那么楼市的PE就会下降到50倍左右,这个泡沫还算行,再涨一倍才会破裂。如果房租上涨100%,那么楼市的PE会降低到30倍左右,和如今股市的PE都差不多,30倍的PE其实是非常良好的,除非金融危机,否则一定是控得住的,释放几个政策就拉起来了。

现在,大家知道,为什么政府在严控房价,坚决不允许房价上涨的同时,突然对提升房租那么有兴趣了吧,一切都是有原因的

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一不小心写的实在太多了,今天话唠,写了4000多字,其实我还想写今天关于妇女增加收入的分析,小龙虾大幅涨价的分析,还有市场分析的,要是都写,不知道有多长了,拆分到次条去写吧,否则文章实在是太长了。。。请戳我今天发的第二条文章,戳次条文章的都是真爱粉,记得转发哦。

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