中国房产调控突现重大新招,“共有产权房”将成雄安标配?


◎智谷趋势 | 青岩

中国不动产世界也许很快将迎来一种全新的住宅类型——共有产权住房。它很可能代表中国房地产调控方式出现了根本变化,代表城市自我进化进入了一个新阶段。

“拐点”是当下观察、分析中国房地产市场的一个热词。比它还热的则是,中国政府宛若武术大师般的出招。

在中国,政策的想象力是令人惊叹的。

继12城试点住房租赁市场改革出台不到两个星期,2017年8月3日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。意见直指口袋不那么宽裕的刚需阶层,并设置了严格的购房门槛。

今年5月底,北京大学首都发展研究院院长李国平在接受媒体采访时表示,雄安新区的住房配置体系,一定要考虑以廉租房、公租房和单位自建房为主。京津冀协同发展专家咨询委员会副组长、中国工程院院士邬贺铨说,雄安未来要发展到两三百万人。意思就是比现有增加70-170万规模。

有理由预测,“共有产权住房”一旦开始实施,很有可能成为雄安新区的房地产开发模式。

“共有产权住房”具体是什么?将会如何影响中国的房地产市场?

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共有产权房是商品房

“共有产权住房”,说白了就是政府觉得有太多有为青年,怀抱投身社会主义建设事业的热情,最后却被房子挡在了城外,这怎么可以?于是,对那些急需的人才,政府先帮你分担一部分,允许你慢慢存钱赎买。

“共有产权房”不是一个全新的概念,它缘于“共享产权房”。

“共享产权房”最早出现在1980年代的英国,主要是为了满足房价不断上涨之下,英国人对拥有资产的渴望。这部分英国人的主要特征是:口袋中有些钱,买房略显羞涩,但又超出享受其他福利性住房的标准。

是不是听起来和中国人这些年谈论的“城市夹心层”一样一样的?

没错,不论是“共有”还是“共享”都是冲着“刚需”去的。英国当初瞄准的是公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键职业,而且尤以年轻人居多。在职业涵盖对象上,北京绝对会比英国更宽泛。

他们对房子的后期处理甚至也很像,比如购房者都可以逐步提升自己房屋权属占比,直到产权的100%。

最大不同是,“共享产权房”的个人购买者,不享有住房的完全处置权——不可以出租;不可以私自装修;如果要出售,必须优先卖给代表政府行事的住房协会或该协会指定的买家。

而北京的“共有产权住房”,除了对后期处置规定了相应的时间线之外,其权利属性基本和普通商品房没有差别,可以租赁可以自由交易等等。

事实上,英文直接点明了它们的差异。“共有”是shared property rights,“共享”则是shared ownership,property rights涵盖了ownership。一字之差,其本质却已经有了极大的不同,“共享产权住房”是典型保障房,而北京的“共有产权住房”则是商品房,带上了一点点保障房特点而已。

02

共有产权房,符合雄安体制创新的设定

不论是12城市试点房屋租赁,还是推出“共有产权住房”,在客观上都是调控城市人口结构的重要手段。不过,一说调整人口结构,过去首先想到的是淘汰所谓的“低端”人群,但租赁以及降低购房门槛的共有产权房则意味着,城市将会依据城市的基本功能来合理配置不同阶层的人力。

“高端”不再是人才的唯一标准,凡是城市升级急需的都是人才。

这种微妙的改变,可以理解。

一方面,城市固化,留人不易,高房价、高生活成本大大抬升了准入门槛,导致本地人才外流;另一方面,中国人口迁徙的体量正在飞速下滑,而且传统上人口迁徙首选一线城市、区域核心城市的铁律也在动摇,在城市严格限制下,有时候招徕“适用”的比“高级的”更具难度。

我们可以设想,租赁房瞄准的是在北京刚开始自己事业的追梦者,比如应届毕业生、北漂等等,以及收入不高却必不可少的职业人士,比如环卫、服务行业;共有产权房瞄准的是有一定积蓄的专业技能人员,比如教师、警察、军人、公务员等等。这样的配置将会为北京这样的城市重新打开社会流动的通道。

考虑到北京有限的商品住房土地供应量,以及2300万人口控制的大限,自2014年开始,北京人口增幅开始出现大幅下降的趋势,2016年仅比2015年净增2.4万人,其中大量服务北京的人口被迁至北京周边,其中就包括雄安新区。

从已经透露出的雄安新区规划以及目前的动向来看,未来若干年北京的非核心人力需求,将主要由雄安新区来承载,此外雄安新区承接首都部分功能,也会加剧雄安临时安置需要。

因此,没有什么什么比公租房、共有产权房更适合未来雄安的这种配置了。

03

“共有产权住房”:更市场,还是更行政?

“共有产权住房”有很强的创新特色,但这个发明奖没法完全算到中国人头上。从某种意义上说,这只是过去二十年房价调控不完全成功的一个补救手段。一看到“共有”就想当然认为要重回“公房”时代,这个真是想太多了。

相信相关政府是把“共有产权住房”当做房产调控的长效机制来考虑的。从其起源来看,它增加了政府干预住房市场的手段,从表象上确带有较强“社会主义”特色。

不过,具体到中国的现实,尤其是这个政策还处在征求意见阶段,未来的发展趋势还有待进一步观察,它至少孕育着两个可能——

第一个可能:它成为政府调控房地产市场的主要手段。

这将淡化房地产市场的行政强制特色,两三年十几次“调控”可能逐渐成为历史。通过增加或减少“共有产权住房”的投放量,政府可以更直接的影响房地产市场的走势,而且这样的调控较行政命令更加“市场”,更加无形。有利于保持政策的稳定性、延续性,同时,也避免政府始终冲在房地产战场的一线。长远看,有助于提升政府的权威。

第二个可能:它成为政府调控房地产市场的辅助手段。

这意味着行政调控手段还将在相当长的一段时间内发挥主要作用,只不过借助“共有产权住房”这个手段,政府的调控将会比过去更容易发挥作用,产生效果。

从当前公布的办法来看,关于“共有产权住房”还有一些概念、边界不够清晰。比如购房人和政府产权的比例,政府以何种方式享有产权,住房增值收益政府如何分享……

即便将来清晰了,所有这些都需要一个逐渐摸索的过程。而如果要全面观察租赁、共有产权住房对一地房地产生态的综合影响,北京并不是一个特别合适的试验场。毕竟,北京市房地产市场已经非常成熟,太大的变动难免牵一发而动全身。

邬贺铨院士表示,目前的雄安新区将主要承接北京的非首都功能。将来的雄安新区,将会主要是靠市场吸引人们主动投奔。显然,离北京距离足够近,有北京的部分功能,如果再加上相对北京超低的房价,将会成为雄安的核心竞争力。

中国国家最高领导人说,房子是用来住的不是用来炒的。在房地产方面几乎一张白纸的雄安,或许最有资格作为这个体制创新的综合试验场。

拎着钱准备去雄安炒房捞金的,早点歇了吧。

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