今天的房价=4000点时的A股?


◎作者 |刘胜军

◎来源|刘胜军微财经已获授权

尽管很难预测房价逆转的准确时间,但支撑房价上涨的核心因素正在转变,2018 年之后这一趋势会将更加明显。如今的房价,犹如 2015 年 4000 点的A股,还会涨,但离转折点越来越近了。

请你牢记经济学家鲁迪格•多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言:

“危机到来所用的时间比你以为的久得多,然后它发生的速度又比你以为的快得多。”

最近广州推出“”新政,再次引发房价走势激烈辩论。值得一提的是,多年来,每一轮房价大讨论都有任志强先生的身影,而他的观点不外乎一个字:涨。

在本周举行的博鳌房地产论坛上,任志强重审了他看涨的三大论据:

1、土地制度。政府决定土地资源配置,中国房地产市场不会有根本性变化。地价一直在涨,房价不会在地价高涨情况下回落或崩盘。

2、户籍制度。住房已经成为落户的条件,限购的城市中,限购政策大多数是以户籍为基本条件。

3、金融制度。中国很多人去投资房子,是因为没有房产基金这样的投资渠道。投资渠道有限,造成全民投资房产的现象。

人不可能两次踏进同一条河流。任志强过去预测对了,不等于未来还会继续对下去。任志强先生的观点在下不敢苟同,是因为:

  • 任志强提出的三大论据本身存在逻辑漏洞

  • 任志强并未抓住支撑中国房价的核心因素

先谈他的逻辑漏洞。

1、地价与房价:整个颠倒了因果关系。地价涨所以房价涨,听起来有道理,但实则经不起推敲,正确的逻辑应该是:因为房价涨了,所以地价要涨。

如果把房价比喻成面包的价格,地价就是面粉的价格。但是,最终决定面包价格的不是面粉的价格,而是面包的供求关系。一旦面包需求下降,厂家自然会压低面粉的价格。同样的,如果开发商预期房价下跌,土地拍卖价格就会下跌。所以,问题的关键不是地价,而是对房地产市场未来的预期。

2、户籍制度:户籍制度当然很重要,但是户籍制度影响的只是刚需,而导致房地产价格泡沫化的主因是投资性需求而非刚需。只要政府能下重手挤出投资性需求,房价照样下跌。不仅如此,广州“租购同权”已经发出了一个信号,政府将逐步推动住房与户籍的脱钩。住建部有关负责人表示,“将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”

3、金融制度:由于缺乏房产基金,导致公众只能购房来分享城市化带来的房屋增值红利,这个逻辑虽然有理,但金融问题的核心在于货币超发,而非缺乏房产基金。即使有了房产基金,如果不解决货币超发的问题,房价照样水涨船高,因为房地产就是吸纳过多货币的主要“蓄水池”。而政府如果下决心解决货币超发问题,即使没有房产基金,池子水少了,房价自然下跌。

我在前面说过,任志强并未抓住支撑房价的真正核心因素。这些核心支撑因素到底是什么呢?

核心支撑1:货币超发。2009年到2015年之间,中国信贷平均每年增长20%左右,大大高于名义GDP增长率。截止2016年末,中国的GDP只有美国的2/3,货币量却相当于美国的1.7倍!这是理解房价泡沫的关键数据。

(图:中、美、日M2对比)

心支撑2:政府托底的预期。民众普遍形成了这样的预期:由于GDP、地方财政严重依赖房地产,所以政府不会坐视房价崩盘而不出手。因此,市场并不相信政府调控房价的“诚意”。2015年年初,全国房价普遍下跌,调控眼看大功告成,但各级政府首先坐不住了,开始转向“救市”,引发房价再度暴涨。所以,不打破这种预期,调控注定是“空调”。

核心支撑3:土地制度。中国并非真的缺地。即使不突破耕地红线,目前的城市也有大量土地可以出让。但为何大家却感觉土地供应紧张呢?这其中有2个小秘密:

  • 地方政府“捂地”。这和开发商捂盘的逻辑是一样的,为了卖更好的价格。国务院发展研究中心原副主任刘世锦说,“城市政府总是有意无意把房价往高推,为什么这么搞呢?卖地有收入。”

  • 地方政府虽然有地,但没卖地“指标”,也就是说有关部门不让卖。

所以,要预测房价,就要看上述三大核心支撑因素会不会改变?我认为,2018年之后,中国经济会进入一个新的政治经济周期,这三大核心支撑要素都会变。

第一,“去杠杆”将成为金融主旋律。2017年3月,周小川在博鳌论坛提出“在多轮量化宽松之后,我们已经到了周期的尾部……”。周小川的忧虑并非杞人忧天,2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症:杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点,如果任由其发展,发生系统性风险是大概率事件。随后,央行提出“货币政策中性化”。今年5月份,M2增速首次跌破两位数,这是30年来的第一次(央行从1986年开始对外公布M2数据)。这绝对是值得关注的货币政策转折点。M2增速的放缓,对房价而言就是釜底抽薪。

第二,出台房产税,终结土地财政,势在必行。今年7月24日政治局会议关于房地产的一句表述是:“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”房产税是最重要的长效机制。

房产税至今未能推出的原因是,这一政策是重拳,需要等待时机出台。2018年之后房产税将被提上日程,这将大大增加投机客的财务成本,落实中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”。房产税更大的意义是让地方财政获得稳定来源,让地方政府不再挖空心思去操控土地价格。

第三,土地供应制度已经悄然改变。多年来,中国东部地区房产需求旺盛,理应获得更多土地指标。但是,国土资源部的土地指标分配更倾向于中西部地区而非东部地区。

土地供给与市场需求的背离,加剧了东部地区的地价上涨压力。2017年4月,住房和城乡建设部、国土资源部的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中,明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

土地指标分配理念的转变,在尊重市场规律上迈出一大步,将大大缓解任志强提出的地价上涨问题。

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