租购同权:不要再把注意力停留在学区房上,抢人,稳房价才是关键


◎作者|静水深流

◎来源|港股那点事(hkstocks)已获授权

2017年7月19日注定是广州房地产市场不同寻常的一天,广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。

引起轩然大波的,是该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施:租购同权。

这条消息震惊了整个中国地产界,当然一时间各种评价预测的声音也迅速占领了坊间新闻头条,并以最快的速度不断刷新朋友圈。

房子,在中国已经远远不是一个仅仅用来居住的物件,它的上面赋予了太多的社会功能和附加价值,甚至可以据此划分社会阶层,如果把房子比喻为近二十年以来中国资产界的皇冠,那么学区房就是那颗皇冠上的明珠。

然而,广州的房地产租赁新政的出台似乎将对这颗明珠的价值产生深远的影响。

伴随着新政推出的,是街头坊间吃瓜群众的津津乐道和议论纷纷,是学区房更保值了还是租金要涨了?是房价要跌了,还是随着租售比合理了,房价仍将大幅上涨?对于入校选择将来是电脑学区派位还是积分择校?

停止这些琐碎的争论吧,或许我们需要一个更加宏观的视野来看待这件事。

01

让我们先来看看广州租购同权新政的适用范围:

“根据方案,凡是具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,都可由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。

最直观的解读,这次广州新政的推出,虽然扣动的扳机是学区房,但瞄准的却是人才,是的,一个地区可持续性的经济发展依赖的是人才的持续流入,但高房价已经渐渐成为阻碍人才流入的蕃篱,事实上,同为广东省城市的深圳在这一方面早已迈出步伐。

2016年,深圳市出台《关于促进科技创新的若干措施》、《关于支持企业提升竞争力的若干措施》、《关于促进人才优先发展的若干措施》三大政策。这直接促使大量高层次人才、留学归国人员选择在深圳创业发展。

打鸡血的效果是显著的,自2016年3月深圳实施人才新政到当年11月,深圳新进高层次人才呈爆发式增长。自2016年3月份以来, 新增认定杰出人才总量相当于前3年认定量的总和。统计数据显示,2016年1—8月深圳已引进全职院士5人, 新增认定的国家级以上高层次人才总量达2015年认定量的2.38倍,海归引进同比增长超过50%。

2016年12月深圳再出辣招,规定从2016年12月1日起,深圳市新引进人才可以申请新标准的租房和生活补贴,其中本科1.5万元/人、硕士2.5万元/人、博士3万元/人,补贴一次性发放。其中一个申请条件是,具有深圳户籍。

这项政策的推出主要是针对深圳的人口结构失衡而设的,相对而言,深圳本科以上的人才与国内其他城市相比偏低。根据统计数据,深圳大专以上学历人口占常住人口比例为24%,而北京、上海、广州的这一数字均超过了30%。

大学毕业直赴深圳,作为最实惠的奖励,只要选择落户深圳就可以根据不同学历条件领取上万元的住房补助。对于深圳这样一个年轻的城市,由于没有传统大城市积累下来的财政负担,钱,自然是最好的刺激办法,粗暴而简单。

根据公开数据整理

作为微观的感受,深圳的创业公司里,请假回广州迁户口的大学生明显增多了,而根据北大深圳研究生院公布的最新数据,2017年毕业生留深率将近4成,2015年,北大深研院留深毕业生比例首次超过北京、上海达30%;2016年,留深率是30%多一点;2017年毕业生留深率创历史最高,为38.3%,远超北京的18.5%与上海的15%。

再看看宏观数据,根据深圳统计局的数字2017年以来,深圳人才引进人数持续大幅增长,上半年共接收毕业生5.2万人,同比增长56%;引进在职人才5万人,同比增长26.9%。

作为广东省会的广州市,看到这种情况当然会着急,虽然,广州在今年3月也出台了《关于加快集聚产业领军人才的意见》及4个配套文件,但相对深圳的力度和覆盖面还是有一定差距的,在这样的背景之下,广州顺应国家宏观调控趋势,放出大杀器就显得顺理成章了。

可就在广州宣布租赁房新政之前,深圳宣布,自7月17日起,《深圳市积分入户办法(试行)》正式启动申请,该项政策是深圳首个单纯的积分入户政策,根据《深圳市户籍迁入若干规定》第十一条依法制定,其目的是为长期在深稳定就业和居住的非户籍人口开辟了一条新的入户渠道,试行期为三年。这意味着深圳完全放开学历要求,2017年将有10000个指标试行。

从北上广深四大一线城市的情况来看,深圳对外来人口采取的是最为宽容的户籍政策。当然,成果斐然,2016年,深圳户籍人口增加了近50万,增幅高达14%,今年,必然会有更高的数据。

顶级人才——高层次人才——普通人才——人口,城市之间在争夺的是人口的净流入。

02

其实在广州租赁房新政推出之前,国家对于地产宏观调控政策走向已经呈现出愈来愈清晰的脉络。

把时间回溯到去年12月,2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。

“让住房市场回归到基本居住功能上来”就是未来中国房地产市场的调控主基调。

由于房地产同时具有资本品与消费品的双重属性,而且消费品属性应当远远大于资本品属性。但在过去20年里,随着房产价格节节推高,房地产行业已经变成了一个准金融行业,房产也变成了金融产品,其在上面绑定的附加值越多,金融属性的成分就越强,曾有这样一个故事,华尔街有两位“炒手”不断交易一罐沙丁鱼罐头,每一次甲方都用更高的价钱从乙方手里买进,这样双方都赚了不少钱。

一天,甲决定打开罐头看看:一罐沙丁鱼为什么要卖这么高价钱?结果令他大吃一惊:鱼是臭的!他为此指责对方。乙的回答是:罐头是用来交易的,不是用来吃的!

投机盛行的结果,一定会出现沙丁鱼罐头现象,无论在任何领域。

早在去年,中国M2已经成为第一大经济体美国和第三大经济体日本的总和,一线城市北上广深房价总市值是美国的一半,是整个日本的房地产市值。

剥离绑定在房产的附加值,势必会减少价格投机的支撑理由,稀释住房的资本品属性。

所以,可以明确的一点是关于房地产的政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。为此,中央经济工作会议提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

2017年4月中央决定设立雄安新区,到目前为止雄安新区规划中最大的一项新政恐怕就是未来雄安新区的房地产将以租赁房为主,为此自雄安新区成立的那一天起,当地房地产交易就被死死冻结。

2017年7月上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于,这两宗地块的土地用途均为租赁住房,也就是说所建物业只能用于出租,而不得出售。要求竞得人须100%自持70年,这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。

Rr4地块为四类住宅组团用地,主要为租赁住房

当然,所谓的地产长效调控机制,不能仅仅靠突出地产使用属性那么简单,光靠以租代售,是否就能有效抑制地产泡沫?

众所周知,房价与货币关系紧密,近10年的房价飙涨几乎与宽松货币政策下的流动性过剩完全同步,而且房地产是极易产生高杠杆、滋生泡沫的领域,因此,防控金融风险,最大的风险就是房地产泡沫的风险,然而,阻止地产泡沫的进一步扩大源头在于货币政策,管住货币,才能管住源头。

对于北、上、广、深这四个一线城市的房地产市场而言,其金融和投资属性更加直观,也是广义货币M2蓄水池的中心地带。

自2011年以来,一线城市房价涨幅经历了三个回落周期:2011年8月至2012年5月;2013年12月至2015年3月;2016年9月至今。在这三个一线城市房价回落周期中,M2都出现了不同程度的回落,如2012年1月M2增速创阶段低点12.4%;2015年4月创前期低点10.1%,2016年7月一线城市房价同比涨幅阶段性回落到29.3%,当月M2涨幅也创2016年内低点:

数据来源于WIND金融

而目前,在内因和外因上,货币周期已经进入了明显的拐点

先说内因,释放M2所带来的货币乘数效应出现边际下降,也就是货币释放对拉动GDP的效率越来越低,按照央行今年3月份的数据,目前M2/GDP已经达到208%,这意味着印1元钱只能拉动0.5元的GDP, 经济增长开始出现滞涨苗头,人类经济活动历史上每一次滞涨的产生一定是经济结构出现了问题。

仔细看看这些年的数据,你就会知道,问题出在负债上,无论是国有部门还是地方债务都在急剧增加, 所以,控制货币发行节奏,降低经济增速并经济结构修复是必然选择。

在外因上,世界经济进入紧缩周期,美国从谨慎加息开始到考虑缩减资产负债表,进一步紧缩货币,随着美元大量回流,外资进入中国投资出项明显的放缓节奏,外汇占款大幅下降,释放人民币对冲外汇占款的需求大大减少。根据最新的数据中国人民银行(央行)7月17日更新的“货币当局资产负债表”显示,6月央行口径外汇占款环比下降343.15亿元,至215496.18亿元人民币。事实上,央行口径外汇占款已经连降20个月。

央行资产中外汇的比重 数据来自于央行

内外因素叠加,可以看到的结果,进入2017年,M2同比开始明显放缓,到了5月末,M2同比增速竟然破天荒的出现了个位数增幅,同比仅增长9.6%,为有统计以来首次出现个位数增长,而6月末,M2同比增速再创新低,仅为9.4%。

数据来源于央行

而同时,国家对金融部门去杠杆的监管日益严厉,7月14日-15日召开的全国金融工作会议中把经济去杠杆和严控地方政府债务增量,终身问责,放在了会议的重中之重,而去杠杆的最直接做法就是降低债务。

综合以上,从政策走向和迹象来看,见微知著,今后很长一段时间,将是钱很值钱的一段日子。

03

凯恩斯说过,生命的期间是不够长的,人类的本性需要快速的成果,在快速赚钱方面存在特殊的热情。这种特殊的热情,就是动物精神,是一种非理性的情感现象。

当钱开始值钱,意味着资产价格会自我修复,所谓资产价格的修复就是指价格从不合理到合理的回归过程,但历史告诉我们,有任何一次,资产价格修复行为会稳定遵从政策制定者的路线进行缓慢而稳定的运动。

当一个资产泡沫破裂,所释放的势能足以使资产价格迅速朝天平的反方向摧枯拉朽,这个时候,市场发生失灵,但产生了资产的安全边际,价值投资者会进场填平这个边际,至于资产溢价,这需要以后很多年才能重新体现。

说回地产,在货币收缩的宏观环境下,如果资产价格将进行必然的调整,那么用什么去捍卫一个地区的房价?

答案只有一个:人口净流入。

在解释这个问题的时候,首先要了解,房产在地方GDP里的含量和房贷在银行信贷中的占比。

房产在地方GDP里的含量决定了地方在经济结构转型中所需要付出的代价以及时间;房贷在银行信贷中的占比决定了这种转型所面临的风险。

按照国家公布的最新数据,2016年房地产占整个国家GDP的6.5%,但是房地产行业最为重要的特点就是整条产业链的拉动能力,按照权威机构的统计,房地产产业链占GDP比重可能高达20%。

而根据国家统计数据,2016年,我国商业银行房地产开发和个人贷款余额占比已超过25%,如考虑上下游关联行业等因素,房地产信贷集中度更高,此外由于银行尚有大量以房地产为抵押物的其他信贷资产。一旦房地产市场泡沫破裂,随着土地房产等实物资产的大幅贬值,将出现“企业资产缩水-银行要求追加抵押品-收贷-资金链断裂-银行坏账”的恶性循环,导致经济金融危机。

所以无论从哪一个角度来考量,地方都需要一个相对稳定,即便是下跌,也是有限下跌的房地产市场来争取在下一次起跑中赢得领跑的位置。

想要在经济下行,货币收缩中维持价格,只有一个办法,增加具备购买力的刚需,所以,对于地方而言,真正宝贵的资产,将是能创造GDP的人才,其次是人口。

04

最后,简单谈谈教育与学区房。

再谈这个问题之前,先看看已经实现租购同权的香港是怎样的现状。

香港有个很特色的制度:“校网”,为方便学生就近上学,香港的小学和中学按照区域划分为不同“校网”。其中免费学校占全港学校总数的约九成,包括由政府教育部门直接管理的“官立小学”,以及由民间办学团体开办并接受政府资助的“津贴小学”,它们必须经由政府的“小一入学统筹办法”录取新生。

统筹办法又分为“自行分配学位”和“统一派位”两个阶段。首先,每所“官立小学”和“津贴小学”均会将大约50%的学额做“自行分配学位”之用,申请者可不受校区限制,在这阶段报读一所心仪学校。

很有意思的是这个“自行分配学位”,若申请者有兄姐在所选学校就读,或其父母在校内就职,校方会优先录取他们,其余的就按“计分办法准则”来分配,例如申请者兄姐或父母是该校毕业生等可获加分。甚至如果家人信教,教会推荐信也能加分。因为这个阶段的分配结果,和父母有很大关系,所以也被俗称为“世袭位”。

接下来是“统一派位”阶段,其中又分为“甲部”和“乙部”。甲部不受校网限制,可填写最多3所不受校网限制的志愿小学。

但每间学校留给甲部的学额占总额5%,所以被录取的机会不高。乙部的选校则可填写最多30个选校志愿,额度占总额的45%,进行随机分配。这就是所谓的电脑派位,与前面拼爹不一样,这个阶段主要是拼运气。

香港实行的就是租购同权的学区制度,而名校最为集中的区域是11校网,位于中西区,还有湾仔以及九龙城的12和41校网。

由于“统一派位”和学生的居住地址有关,因此很多家长会选择搬到这些区域居住,或者租住在附近,以便为子女获得申请名校的资格。由于租购同权,只要证明所申报的居住地址是申请儿童唯一或主要居所,即日常主要起居生活的地方,租约、税单、水电煤气费都可以作为证明文件。

所以,每年暑假都会有大批家长到湾仔校网租房,希望子女进入湾仔区升学,刺激区内租金不断上升。以慧贤轩为例,在家长的抢租刺激下,月租金已经比市值高约8—10%。但这些租客一般不会长租房屋。

香港房屋的租约一般为2年,这些为了子女申请名校才承租的父母一般在申请学校前半年到一年入住,用房屋地址申请学校,申请到之后一般住1至2年就会搬走,因为名校网内的房屋租金比较贵。

根据香港的校网划分,隔着一条街,街以南的住户可能就可以申请某名校,而以北的住户就没有资格申请。那么,这一南一北的相邻楼盘房价会不会相差很大?

首先,通常名校集中的区域都是香港地段好、售价和租金高企的地区。比如港岛的中西区房屋供应量小,交通和生活又很方便,本身房价就高;九龙塘是传统的豪宅区,本身房价之高也自不必多言。

另外,这些名校网的房屋价格也并非一路高升,而是随市场变动,当整个楼市表现糟糕,区内的楼盘价格也会下跌,只是调整幅度小一些。

另外,香港还有私立学校和私立国际学校,这两类学校是不需要买或者租学位房的,由于它们均由校董会自行管理,没有政府的资助。所以完全实行自主招生。但是这些学校除了面试严格,也要缴纳昂贵的学费。

综合香港的土地制度与租购同权教育政策,我们可以得出以下结论:

第一、教育资源分布不均的现状不会因为租购同权而被打破,但是,租购同权可以提高教育资源利用效率;

第二、优质教育资源集中的区域租金整体上涨的概率较大,对于非学区使用者的租户存在挤出效应;

第三、对于学校而言,无论是幼儿园还是小学,每年入学新生势必会大幅增加,这对教育投入会产生正向刺激;

第四、和香港不同,广州的租房新政要求监护人在广州无自有产权住房,才能享受租购同权,所以,相对来说,新政对于外来人才有一定流入促进作用

第五、消除一部分刚需的学区购房压力,但由于房屋租金上涨带来的房屋租售比改善,无碍学区房皇冠上的明珠地位,从香港的优质学区房仍然比同区平均房价高出50-80%便可以看出。

05

据有关统计分析,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。

对于大部分租房一族来说,因为缺乏足够多的财富和收入去支付首付与按揭,所以只能暂时靠租房居住。但一旦经济条件允许,大家又会快速转向购房,造成这种现象的重要原因,就是身为租客没法享受到房屋产权人同等的公共权力。

租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,从现实看北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,根据智联招聘5月底公布的一份2017年高校应届毕业生的调查结果显示, 2017年签约在一线城市(北上广深)的比例最高,为33.5%;部分强二线城市(如杭州、成都、武汉、南京等)与一线城市基本持平,为33.1%;而普通二线城市签约比例仅为19.0%;三线及以下城市的签约比例为14.4%。

随着房屋租赁时代的到来,抢人,稳房价的城际竞争才刚刚开始!

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