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世界级城市人口变迁:过去的纽约和未来的北京

 

◎作者 |战雪

◎来源 |中国指数研究院(indexsoufun)已获授权

众所周知,人是城市及其房地产市场发展的基础,如果能够找到人口变化的规律,那么城市及楼市的发展也就可以预见了。

本文通过研究世界级城市发展典范——纽约的发展史,跟随其发展路径中人口的流动,以期找到人口变化的普遍规律。以纽约为鉴,结合同样定位为“世界级城市”北京的发展现状,探究国内大城市在跨级发展过程中人口格局如何重塑、平衡。

全文逻辑很简单,通过观察纽约全市及各区人口数量历史变化数据,划分城市发展阶段,再进一步探究每个阶段推动人口流动的主要因素,总结人口流动规律。

为了方便大家对文章的阅读理解,文章的开头要先交代下纽约市及其各区基本情况:

纽约市是位于美国纽约州东南部大西洋沿岸的一座城市,它占据着很多“第一”和“之最”的头衔,是美国第一大城市及第一大港,是世界第一大经济中心,也是世界的金融中心。

它拥有世界第一大的交易所——纽约证券交易所,它的地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一……

纽约市有曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、斯塔滕岛五个行政区。

注:图中人口、面积、人口密度均为2016年数据

资料来源:中国指数研究院综合整理

介绍完纽约的基本情况,首先看一张纽约市整体人口数量及增速图:

图1:1790-2040年纽约人口数量及10年累计增速

数据来源:美国人口调查局,中国指数研究院整理

从这个图中可以看到,纽约1790年至今的200多年中,人口经历了4个阶段的变化:

▲1790-1910年

人口快速增长,年均增速为4.8%,从1790年的4.9万人增长到1910年476.7万人;

 

▲1910-1950年

增速明显放缓,年均增速仅为1.4%,到1950年人口增长至789.2万人;

 

▼1950-1980年

人口止增转降,年均降幅为0.35%,到1980年人口下降至707.2万人;

 

▲1980年以后

人口又转为平稳增长,到2016年人口增长至853.8万人。

是什么推动纽约人口发生这样的变动呢?为了剖析原因,我们需要进一步看下各个时期纽约市人口在各区是怎样流动的。

图2:1800年至2040年纽约城市各区人口增速

数据来源:美国人口调查局,中国指数研究院整理

 

从各区人口增速图中可以看到1800年至今的200多年内纽约市各区人口博弈发展经历了以下四个阶段的变动:

接下来我们逐一展开分析每个阶段,探究每个阶段下推动纽约人口流动的因素是什么。

 

01

第一阶段(1800-1910年)

区位优势、时代背景及产业革命吸引人口聚集

 

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