你的一生该与几套房子发生关系?三宅一生!


智谷君语:

人的一生,该与几套房子发生关系?本文的价值在于提出一个指导购房的长远理念,从人生发展、房屋用途、金融资产、调控周期、房产税费五大角度分析“三宅一生”的合理性,值得参考。

◎作者| A先生

◎来源|米筐投资(mikuangtouzi)已获授权

前言:

三宅一生,顾名思义:人的一生要有三套房。这里的“三”实指“多”,可以三套,可以两套,也可以四套五套,指的是一种理念。

房子在任何时代的任何国家,都是一笔大额支出和重要的投资标的,那如何用三宅一生的理念来指导我们的房屋购买呢?

01

人生角度看三套房:刚需/改善/终极置业

自成人之后,个人大致要经历三个阶段——单身恋爱期、成家立业期、中年稳固期,他们有着不同的家庭人口结构、经济收入水平、职场生活压力等,其对应的房子也就分别是刚需房、改善房和终极置业。

单身恋爱期。刚毕业或工作不久的年轻人,工作不稳定、收入很有限、没有啥积蓄,还处于凭借出卖职场劳动积累原始资本的初长期,此时最重要的任务就是夯实扎根大城市的基础,努力勤奋劳累付出必不可少。

我不否认有诗和远方,但在力所能及的范围内买套刚需盘上车也是稳固职业/爱情/生活的重要方式。刚需盘就是要在总价受限的情况下做出取舍,当然以实用为主——交通、上班距离、商业配套最为重要,房子自然是小的。

成家立业期。当结婚成家后,有了小孩和家庭,因生活压力大多会夫妻全职上班,通常都让父母来照看孩子,此时原有的小房子就会显得很局促,庆幸的是工作有了进步、财富有了积累、第一套刚需房也有所升值,改善住房也就提上了日程。这时考虑更多就是子女教育、居住环境、生活配套等。

中年稳固期。在步入中年后,子女慢慢长大并期望更多的独立私人空间,父母逐渐苍老且行动不便,而此时个人财富近乎达到人生顶点,工作的动力和干劲趋缓,开始也有条件注重享受生活了,此时就进入了终极置业阶段——更看重小区品质、周边的公园绿化环境、老人的医疗生活配套等。当然也有人会说环境更好的旅游度假养老房才是终极置业,但目前看,市区内带公园、近医院、生活便利的房子似乎更适合养老。

所以,我们应以长远变化的思路购置房产,在人生的不同阶段是对应不同房子的。

02

用途角度看三套房:自住/投资/传承子女

房子有什么用?居住和资产增值!如果从用途的角度看,人的一生同样应该有多套房。

居住属性。房子的最终目的是为了居住,即使买房投资获取收益,也是因为它具有这一功能才有了价值。上文也讲了,处于人生的不同阶段应该居住不同的房子(只是理论上,前提是你得有钱,现在则还要加上你得有购房资格),房子的居住价值并不是那一堆钢筋水泥石子砖头,而是因房子带来的附属价值——社保、医疗、教育、消费、生活,及其过程中人的身体和心理的满足,深山老林里的一套别墅自然不如市区内的一套老破小更有价值。

投资属性。房子在任何年代都是一笔资产,稍有财力的家庭都会购置一套自己的房子,在现代家庭资产配置中,房子作为不动产是资产配置中重要的一环。因房子占有稀缺的土地资源,其价值随着土地的增值而不断增值,城市的地铁/公园/医院等基础建设花费的巨额资金又会渗透到房子上并以房价的形式体现出来。

传承子女。曾经房产可作为一笔遗产传承给子孙,但进入近现代后,欧美国家为抑制贫富分化和鼓励劳动创造增量财富开始征收遗产税,房子的财富传承功能虽有所减弱,但仍然是资产传承一种方式。在当下全球各地的大城市,年轻人全凭自己的努力购买一套房越来越难,大多靠父母的资助,在自住、投资外,再给子女备置一套房也成了很多人的选择。

03金融角度看三套房:现金流/抗通胀/提款机

房租提供稳定现金流。债务会否崩溃取决于现金流是否断裂,管你买房贷款100万还是1000万,只要你能按时还月供,现金流不断裂就没有问题,现金流远比债务额更重要。房租能提供稳定的现金流,且随着物价的上涨而上涨,对于老年人来说买套小公寓收租远比养老金/存钱吃利息更可靠。

房子是抗通胀的工具。在现代主权货币体系下,钱只会越来越多,因土地/地段的稀缺,作为不动产的房子就成了吸附超发货币最好的介质,并随着通货膨胀房价一路走高。通胀在稀释货币购买力的同时,也在稀释着债务(十年前的1万跟现在的1万购买力完全不一样),所以贷款负债买房的人在获得货币超发红利的同时,也在享受债务减轻的收益。

优质房产就是一台提款机。目前我国信用体系还不完善(十年之内变化不大),很难判断一个人是否有信用,是否有还款能力,所以房屋抵押贷款成了贷款的主力——有房就有信用、就容易贷款,没房就没有信用,就贷不到款。房产的变现能力较差,但房子的融资能力很强,随着金融业的发展,依托房子而衍生的各种贷款融资会越来越多,优质房产越来越像一种随时提现的取款机,目前各银行推出的循环贷已具备这一功能。

房子已不仅仅是房子,它成了金融资产,成了贮藏财富锁定货币购买力的工具,成了个人信用的证明,成了快速获取低成本银行资金的重要手段。

04

周期角度看三套房:高点卖/低点买/不空仓

经济周期影响着房价周期,但在中国是政府的房产调控周期影响着房价周期:

房价上涨引发民怨—政府限购限贷压缩需求打压房价—房价上涨控制不住—调控逐步升级控制房价—楼市交易冷淡—经济下行影响就业—为保经济保增长放松楼市调控—税费/信贷/鼓励交易等刺激楼市回暖—房价上涨并引发新一轮楼市调控。

所以,调控周期就是房价周期。

这就是三套房在周期循环中的用武之地:在房价周期的高点,也就是政府调控房价的时候考虑出售一套(部分)房产;在楼市低迷、信贷支持(首付低/利率折扣/放款容易)、政府鼓励(税费优惠/交易限制变松)时考虑购置一套(部分)房产。

在楼市活跃时,卖掉破旧小区的老旧房子,在楼市稳定时买入更有增值潜质区域的房子。并以此形成购置房产上的时间错配——每套房子在时间上有间隔,方便之后的溢价出售(两年或五年的营业税及目前的拿房本后的两三年限售期),并做到时刻不空仓,不至于出现踏空囧状。

当然,周期视角的低点买高点卖操作看似收益最大但实施很难,也几乎不可能做到峰值卖出谷底买入,做到相对高点卖出相对低点买入已然成功,重要的是判断准大趋势。

周期视角更多是一种理念,并按这种理念进行时间节点先后错配、债务额度和到期日的现金流错配、交易快捷变现方便等方面的错配(调控高压期房子的变现/溢价能力就差些)。

05

税费角度看三套房:免税/抵扣项/进退自如

最让中国房产投资人胆战心惊的是房产税,房产税要推出的呼声至今已喊了不止十年,可至今未见踪影。

且不说我国收房产税的法律依据缺乏(土地不是私有的,而是租赁的啊),即使收也缺乏欧美国家完善的税收体系:欧美国家每年都会以家庭为单位报税,并根据家庭人口数量、养育子女数量、是否赡养老人、职业(美国牧师一定程度上免税)等给予一定的免征额,房产税和房贷利息也都是抵扣项,而我国根本就没有家庭报税系统。

即使有一天房产税真的来了,按照目前上海和重庆试点的按套免征和按人均居住面积免征来参考,三套房(并不真指三套房,是一种房产不多不少的概念)也是一个可攻可守的数量:

按套征收,父母、子女可分立出来单独成户,享受首套免征的优惠;按面积征收,父母、子女可合并成一家,也是享受面积免征额的一种方法。因为房产数量不多,有着多种的避税方法,若这些人还在担心房产税就是杞人忧天、庸人自扰。

房产税的推出应在家庭税收体系完善后,有免征额或像美国一样可作为家庭收入的抵扣项,有了房贷,房贷的利息也可抵扣个税(曾一度讨论的热烈),三套房产是一个进退自如、松弛有度、掌控有序的数量,在享受房产增值、租金收益的同时,也能规避可能出现的税费支出。

后记:

三宅一生贯穿一个人的一辈子,当然这更多的是一种理念,也并不一定适合所有人,更不是鼓励炒房投机,只是为了在这个竞争的社会里,让自己和家人生活得更好一些。

Leave a Reply

上一篇:

下一篇: