太狠,房产禁售70年?真相远比这厉害


◎作者|X先生

来源 | 楼市参考(house0929)已获授权

正在停牌的万科,搞出了大新闻!

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上所有的物业,70年不出售!

据悉,这是佛山史上起拍楼面价最高的地块,达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见:

在达到最高限制地价每平米15300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。

经过约一个小时的竞价,这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年。

也就是说,这块土地上建成的房子,万科一平方米都不能卖,只能自己持有。或者说,房子的禁售期高达70年!

禁售期的玩法,是今年3月厦门首创的。刚开始是2年,后来有不少城市模仿,延长到了3年。再后来,保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法,跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期,被开发商较劲到了70年不卖。

比狠,我只服佛山,只服万科。

我一直就很纳闷,现在A股的大股东不都想逃跑吗?证监会弄出了无数文件,一年好几轮来限制大股东减持。为什么不学学楼市呢?在IPO上搞拍卖制度,竞标制度。

比如,今年6月就200亿元的IPO名额,最多给15家企业,现在竞拍,看哪家大股东承诺不减持时间长,谁长给谁。而且这些股权不能抵押融资,不会有强制平仓的危险。

最妙的是,不用改变减持制度,让大股东自己承诺不减持。

好了,闲话少说,回到楼市。万科和佛山的狠劲,说明了什么?

第一,说明了开发商的模式在变。

由于中国楼市进入最后的白银10年,快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁,试图激活租赁市场,改变中国人的居住理念,万科这类大房企就看到了机会。

事实上,过去一段时间里,类似佛山的拍卖模式在各地均有尝试,而万科也不是第一次拿到自持地块。今年4月,万科就在广州拿过两块类似的土地,但自持面积只有一半,没有这次极端。

第二,房企洗牌会加剧,中小房企没有活路了。

大房企愿意长期持有房屋,政府又鼓励,而且为了限价越来越多采用这种方式卖地,这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大,资金充裕;形象好,在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下,中小房企就很难承受占压资金的压力,会被挤出市场。也就是说,这种新玩法,会加剧开发商的收购兼并。

第三,可能造成未来供应量短缺,推高房价。

表面上看,这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面,将减少未来市场供应量,弄不好会刺激房价进一步上涨,除非每个城市都增加土地供应量。

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