路口大爷:北京房价绝不可能跌


◎智谷趋势 |路口大爷

这才刚上六月,就听说一堆人在那齐喊着“五月北京房价暴跌20%”、“楼市一夜入冬”、“有的直降百万都卖不掉”。

大爷这把年纪也不是白活,多少懂点套路,统计局可从来没见着这么麻溜的。特意瞧了一眼,原来是一家中介整的自个儿家在通州、亦庄的买卖数据。

有分析师认为,统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”,因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。

这中国老百姓最不信什么,“房价不涨”准占前三。但是大爷这小本子可清楚记着,每次隔不了几个年头就会有人敲锣打鼓的嚷嚷着跌跌跌,耳朵都听出老茧来了。

咱这就来翻翻过去这十年的老黄历。

2008年,楼市“跌幅超过20%”。

2010年,北京又“跌20%”,嗬,这是幸运数字吗?

2011年,北京“跌惨了”。

2012年,北京“跌回了两年前”。

2014年,北京又跌了。

2015年,楼市专家预言来年要“暴跌50%”。

光是看看这些新闻,三天两头说降价,不知道的还以为北京的楼市动不动就跳崖。实际情况是,北京房价指数一路走高。

(以2006年1月房价指数为100,到2007年1月,整体指数一直上涨)

01

这十年的楼市调控,收紧了四轮,上头变着法儿压房价,至于效果嘛,来瞧瞧。

(1)

打从2006年5月“国十五条”、“国六条”出台开始,调控就收紧。

到了2008年9月,光是加息就有八次,银行的准备金率也提高了十九次。为的是别让市面上流动太多钱,银行多囤点,免得大家伙儿一股脑去炒房。

但是2008年那会儿遇上金融危机,百姓手里没几个闲钱可以投资,北京楼市是真的量价齐跌。

别急,调控这就放松了。

2008年10月房地产交易环节税降了,什么印花税、土地增值税都免了,首套贷款利率还给打7折,首付最低比例也下调到了20%,在这么个鼓励住房消费和房地产投资的情况下,交易量年底慢慢回暖。

国家要刺激经济啊,09年的时候刷刷刷印了四万亿的票子出来,贷款放松了,还降息降准,人民群众手里头钱多起来了。人一钱多会患投资焦虑症,楼市这时候就得当起蓄水池,让大家的钱有地方放。房价水涨船高。

在2009年6月30日广渠路15号地块拍出40.6亿天价时,在当年4月到6月期间北京地王纪录被连刷4次后,谁还记得前一年嚎嚎着2009年的房价铁定要跌惨了的鬼话。

(第一轮调控之后,房价指数小跌大涨)

(2)

经过了一轮报复似的上涨,2010年的时候,国家觉得差不多该出手摁一摁势头,限购限贷的政策就陆续出台,比如国有“国十一条”,北京自个儿有“京八条”等等一大堆看不完的文件。

值得拎出来讲讲的,一个是二套房首付,先是提到了40%,觉得不够,干脆到了60%;另一个是外地社保/纳税要满5年,还限购一套。当时想赶着上车的大好青年们捶胸顿足。

当时房价实际究竟跌没跌?

来看2011年前5个月房协给的数据。

再看2012年中介统计的2011年数据。

乍看之下都跌了,先别急。这里边提到的新建普通住房,实际包括了普通商住房和保障房,前者是面向市场盈利,后者保障部分群体也就是做做公益,把这俩绑在一起统计算是哪门子均价?

反正大爷也是有疑问,搞不懂。迷迷糊糊间,11年底调控又松了,市场慢慢反应过来,到了2012年下半年再次欢呼暴涨到2013年。

(3)

除了“新国五条”再次限购限贷,2013年出台的“京十九条”第一次将二手房纳入调控之中,按个人转让住房20%征收所得税,还禁止京户未婚购买二套房,等你们小年轻结了婚国家再给。

“京七条”有点意思,不像以往一样在需求端压几个拳头,而是在供给这边多给点地,计划在2013年底全市完成不低于2万套自住型商品房供地。

于是2014年的北京房价在休养生息。毫无意外,一轮调控在2014年9月放松之后,压抑的热情又再一步推高房价。

这一路看下来,房价在调控的松松紧紧中涨到了国际顶尖水准,调控就如同“狼来了”的虚招,出来瞎晃几下就收了,老百姓基本已经不信什么房价会大跌的童话。

本来也是不该有这想法,调控只是摁住房价上涨的速度,并不是告诉你国家要让楼市崩盘。

至于这些年房价中间大跌过没,跌过多少,可能哪家在低价时捡着了便宜买了房的,对跌价就有切身感受,其他赶不上车的,哪时看房房都在涨。

也可能通州的觉得跌过,在朝阳的从来没觉得。现在北京在严查开发商“捂盘”,就是因为以前有些开发商一看这形势不行,鸡贼地冻结手里的楼盘观望观望,五环内楼盘质量好的压根不愁之后卖不出去,剩下远郊的便宜些的还在交易,这交易量和均价可不就跌下来了。

再者,你看看这房价统计标准真是百花齐放多样复杂,要信谁?

以前就有热心网友统计了北京新房均价,按房管局和统计局两个数据,真是没眼看,拿2015年的数据,统计局涨幅是25%,房管局的却只有7.4%。从均价来看涨跌,不靠谱。

去年国庆让大伙儿齐懵的“930新政”和今天再次出手的“317新政”,认房又认贷,再提二套房首付(普通住宅60%,非普通住宅80%),于是就有了最近的新闻:眼看它房价又跌了…….

02

经济学的大道理,大爷不懂。

但要问这一次房价会不会降?大爷还真能跟你摆活个一二。

这个世界上有一个最简单的道理——买的人多了,东西就贵;东西多了自然就不值钱。房子也是这个理,书上的名词叫“供需”。

说这边一出新政,那边房子“咵嚓”一下跌了20%?你信吗?北京的房价调控过去这十多年调了几十次了,有哪一次能这么立竿见影的?

你说这次是“组合拳”?那也得看这套“组合拳”是健身太极,还是散打啊?大爷发现了这几年关于北京楼市忽悠人的几个关键数据。

(1)表面上看,买房的人会变少。

2016年,北京常住人口只增加了2.4万人,这简直就是“破天荒”的少。要知道在四五年前,每年还增加四五十万呢。北京通过各种手段把人往外赶,看来达到目的了。

这是不是说,买房的人变少了,房价真要跌?

且慢,有一个庞大的“潜伏”群体在等着接盘呢。

2011年,北京设了个“五年社保和个税”的购房门槛。到2016年正好满5年。这意味着经过5年苦熬,外来常住人口终于获得买房的资格。

这可不是个小数。根据北京市统计局的数据,2011年净增外来常住人口38万,2012年是32万,2013年是29万,这一波的住房需求无论如何都要到2018、2019年才能释放个差不多。

所以,即便北京真控制住了常住人口,但消化5年前社保门槛需求,还要有好几年的缓冲期。

(2)都说土地供应量增加了,是真的吗?

官方上个月说,未来五年将供应6000公顷、年均1200公顷住宅用地。乖乖,这个数字看起来好不得了。

但你看看北京历年土地供应数的变化:

年均1200公顷基本上是过去十年中纸面上最低的。

不要听媒体上那些瞎鼓捣,说什么“北京放出天量土地供应,楼市拐点到来”,北京的土地供应根本没有增加。

(3)土地供应没增加,房子呢?

北京市说,未来5年,年平均新增住房30万套。那我们不妨来看看这30万套都是什么样的住房。

新增住房中,产权房占70%,其余为租赁住房;产权房中,商品房占70%,其它为商住等其他产权房。那么普通人一般理解的商品房就是30万*70%*70%=14.7万套。14.7万套,

按照惯例,这14.7套房里,还有差不多三分之一针对特定对象的自住房,于是正儿八经的商品房也就10万套。

这比过去五年新房年平均交易量8.6万套确实多了,但比2016年成交的11.5万套可是少了。

楼市千种理由万种因此,都摆脱不了“供需”二字,看到上面这些供需数据,你还会觉得房价下跌有戏吗。

还有一个更可怕的数据,北京的人口增长可能出现报复性反弹。

2016年仅比上一年增加了2.4万人,是一个罕见的情况。为了达到这一目标,北京外迁了250家规模以上法人,还拆迁、疏解了71家商品交易市场,同时还拒绝了1.6万个新的工商登记。

最后北京增了17.4万人,赶走了15万了,最后净增2.4万人。

您觉得,未来五年还有多少空间可以让北京这么赶人的?

这是一头了。另一头呢,那增加的17.4万,不少都是响应国家二胎政策的结果。2016年,二胎占新生儿总数(28万)的30%,以后可能还会多。

事实上,连官方都没想着还能有只增加几万人的好事,2017年,预期的目标是控制常住人口规模2200万,也就是说要比2016年增加27万。

27万人什么概念,按照北京人均30平方米计算,意味着810万平方米的住宅,大约又得每年新增四、五百公顷的土地吧。记住,现在平均每年只有名义上的1200公顷土地供应,很大部分还是租赁房、商住房等。

所以,真别指望北京房价跌了。

真要跌,一是首先北京市能确保土地供应按计划足量完成;第二招是真正的杀手锏,利用类似雄安新区、京津冀区域融合,把本准备进京的人留在原地或分流到周边,把本来在北京讨生活的人诱惑到别的地方。

如果什么时候北京常住人口因此出现零增长、甚至负增长,那房价下跌就真有指望了。

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