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楼市出现四大异常事件,释放了什么新信号?丨智谷趋势

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 88

◎智谷趋势丨严九元

近期,中国楼市有四大事件最为引人瞩目。

01

第一件事:房贷利率进入“9折”时代

9折!这是春节后北京各银行全面调整后的首套房利率,8.5折无处寻。随后,天津、青岛、广州、重庆等城市纷纷看齐。

北上深,房价最高的三座城市,其房贷利率在这个初春集体率先告别“8.5折”、迈入“9折”时代。

换了新市长的北京,在房价调控上充当急先锋,甚至打破了18年的常规,从本月开始执行二套房贷款期限最长不得超过25年,30年期限从此成历史。

限贷限购下,继续加码。虽然将30年调整为25年,对有财力购买二套房的北京人来说,基本上是隔靴搔痒,但其间释放的信号却不可忽视:为了控房价,延续18年的规定都能打破,没有最狠,只有更狠。

02

第二件事:私募基金禁投16个城市房产项目

2月13日,中国证券投资基金业协会发布文件,禁止私募基金投资房价上涨较快的的城市的普通住宅项目。北上广深等16个城市在列。

没有买卖,就没有杀害。

而在一线楼市,现在是没有投资,就没有买卖;没有买卖,就没有伤害。

不仅要限制需求端,供给端也要卡住,遂成一线城市楼市的“冻结”状态。

03

第三件事:风传房地产税要来了。

2月12日前后,一则《房地产税快来了!2017年房价终于要跌了?》在网络流传。其实,这不过是又一个标题党的恶作剧。

事件的源头,不过是1月12日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,意见称:“支持各地区在房地产税等方面的探索”。

仅仅是中央对地方探索的表态支持,有人便煞有介事地惊呼:“房地产税快来了!”,真是唯恐天下不乱。

按照中国改革的经验:地方先试点,中央再立法,中央开年即为地方探索打了强心剂,房地产税的推出固然可能加快。不过,今年本届人大任期将结束,房地产税的诸多争议尚未共识,今年立法通过房地产税得可能性为零。

“房地产税快来了”,这种夸大其词的说法之所以在坊间流传,某种程度上,也反映在严格调控的阴云下,市场对政策加码的担忧。

04

第四件事:“房贷利息抵税”引热议

点燃第一把火的是《人民日报》。2月13日,《人民日报》以《财税改革,今年有啥大动作?》为题进行报道,文中援引专家观点称,“下一步,可适当增加专项附加扣除项目,比如首套房贷利息等支出,以此降低中低收入群体税负。”

无明确时间表,无具体实施步骤,但是,“首套房贷利息抵扣个税”的消息却蹿升为热点,尤其对年轻房奴来说,无异于天上掉馅饼。

有人给他们算了一笔账:

如果向银行贷款为200万元,30年,以等额本息方式还款,按照目前贷款基准利率计算,月均还款10614.53万元,其中约5060元是利息。

假设购房者税前月收入为1.5万元,按照现在的个税政策(未扣除三险一金),应纳税1870元。

如果“首套房贷利息抵扣个税”政策落地,贷款利息支出(5060元)可以作为税前抵扣项,那么计算个人所得税的收入部分则应为9940元(15000-5060),那么只要应该纳税733元,比之前少了1137元。这样一来,一年足足省了13644元。

这个礼包,乍看起来有点大。不过至少面临两个问题:

1.买房的人占大便宜了,没买房的人肯定有意见。

2.现在大城市限购限贷,“房贷利息抵税”则会刺激买房,政策显然左右互博。

因此,不排除将来会推出“房贷利息抵税”,但在目前环境下,仅停留在专家的设想中。

此外,别忘了,“房贷利息抵税”的政策出发点,是为了降低中低收入群体的负担。中低收入群体很难在北上深买房了,国家也不鼓励,相反,三四线城市的房子库存很多,那才是政府扶持的重点。假如“房贷利息抵税”最近两三年落地,那么第一站应该是在三四线城市。

一年之计在于春。

回过头来看开年中国楼市发生的这四大事件:

1.上升的房贷利率

2.私募基金禁投16个城市地产

3.“房地产税”传闻

4.“房贷利息抵税”

两条新规(上调利率和私募基金禁投地产)都与限购城市相关,与去年国庆以来的收紧措施一脉相承;而《房地产税快来了!2017年房价终于要跌了?》的假新闻,则显示出,在当下无形之手和有形之手的对峙中,气氛紧张,结局充满悬念,会否出现压死骆驼的最后一根稻草,让人遐想。

总之,林林总总,拼凑而成的,是一幅“有形之手持续加码,高位房价动弹不得”的图景。

不过,敏感的人会发现,这并不是一个完整的故事。

去年12月的中央经济工作会议上,关于楼市,除了要求“抑制房地产泡沫”外,还有那么一句:“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”。

解决三四线城市房地产库存,是今年的重点。

三大信号显示,三四线城市的楼市极有可能在2017年成为热门题材。

信号1:房产网站访问量提高

湖北黄冈访问量上涨122%;广东梅州上涨108%;安徽宿州上涨99%;安徽安庆、江苏宿迁上涨87%。其他上涨城市还包括广安、六安、揭阳、遂宁、南充等。某大型房产网站将春节期间的日均访问量同节前进行对比,结果发现,访问量增幅排名前五的城市均势三线城市,相反,北上广深访问量降幅明显,堪称冷清。

春节期间人员返乡是一大影响因素,但是三线城市的访问量激增在以往颇为罕见。访问量的数据异动,与该平台的一项调查结果相符:“现居住一线、重点二线城市的人群对于三线城市住房均有极强的购买欲望。”

信号2:三四线城市的房价数据回暖

依据统计局的最新数据,2016年12月一线和二线城市的房价多数是微弱下跌。(如下图)

注:表格里的数字大于100,就是房价涨了,小于100就是跌了

而大部分典型的三四线城市,如唐山、温州、泉州、宜昌,房价则在微弱上涨。

一二线回落,三四线反弹,房价跷跷板无疑正在悄然往反方向摆动。

1月份,碧桂园销售大涨288.8%,超万科恒大,成全国房企冠军。正是碧桂园被称为“三四线城市之王”,扬州、惠州、蚌埠等中小城市是其主战场。碧桂园年初业绩爆发,得益于三四线城市的楼市回温。

信号3:信贷倾向三四线城市

去年新增房地产贷款5.7万亿元,增幅57.9%,井喷的房贷助推一二线楼市的疯狂;而有报告认为,限购限贷潮之后,2017年信贷资源将向三四线城市倾斜。

中国指数研究院近期发表报告认为,2016年一二线热点城市新增贷款比重较高,2017年需求没那么大,信贷资源将结构性调整,更趋于向三四线城市倾斜。

从资金、政策到民众意愿,开年的种种迹象显示,2017年,很有可能是三四线城市楼市的“大年”。

注:你认为三四线城市的房价在2017年会明显上涨吗?欢迎在下文“留言处”分享你的看法。

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