芝加哥愁,西雅图笑,新一线城市跳 | 2017美国楼市前瞻


◎作者丨掘金大师

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80家全球研究机构,200篇专业报告,1000位一线人士……关于2017全球楼市的所有重要判断,都将被提取出来浓缩在5篇文章里。1月18日—22日,海外掘金(ID:gold1849)将连续刊登,敬请关注。

第一篇报告展望的是2017年的美国楼市。

充满不确定性的2016年即将过去,这一年里,美国的经济复苏在持续,仍然是中国人海外投资的首选国。

据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元,秒杀2-5名的国家之总和。

那么2017年,美国房地产市场会持续向好吗?会有什么新的变化呢?

为了更客观地反映未来一年美国房产走势,掘金大师参考了近30家机构和媒体的报告与文章,将其中的干货归纳在本文中,为大家解读美国2017年的楼市。

01

美国房地产市场2017年十大趋势

(1)市场持续复苏,房价继续上涨

按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。

在30份报告中,几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

据美国最大的地产平台Zillow数据,2016年全美房价上涨了4.8%,并预测2017房价将上涨3.6%。

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些,它预计房价将在2017年9月时,再上涨5.2%。

下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查,对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测,认为美国未来5年房价将上涨10.2%;绿色虚线是乐观预测,认为未来5年房价将上涨30.8%;两者之间的黑色虚线,指预测的平均值,认为未来5年,美国房价将上涨21.4%。

美国房价预测2016-2021(来源:Zillow,制图:Pulsenomics)

即便是悲观预测,美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点,房价还有上涨空间吗?

不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。

这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平,蓝线为历年名义价格,红线为经过2016年通胀水平调整后的房价,可知2007年的房价显著高于2016年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

美国现房销售中位价(来源:NAR、美国劳工部,制图:WSJ)

(2)获得房屋抵押贷款更容易

2017年另一大变化,就是购房贷款将会放松,更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为,2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度,让买家能利用更多杠杆,买到价格更高的房屋。

美国抵押银行家协会的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标,指数越高,获得贷款越容易,反之越难。2016年11月,该指数已高达8年来最高值174.1,进入最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

美国月度可获贷款指数(来源:美国抵押银行家协会MBA)

当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。

(3)抵押贷款利率将略有提高,月供变多

包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为,2017年的30年期固定利率抵押贷款利率,将维持在4.5-5%,高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产,月供可能增加100多美元。

不过,房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一,经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比,美国工作岗位增加700万个,工资增长显示出加速迹象;第二,抵押贷款数额扩大,更易获得房贷。因此,房贷利率小幅上行,难以浇灭买房需求。

(4)房屋交易活跃,流动性增强

据Redfin统计,2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天,这是自2009年以来的最佳纪录,并认为2017年将打破这一纪录。

下图的红线,表示从开始搜索至交易完成,整个购房过程平均83天,比去年同期减少了7天;蓝线表示在市场上待售的日期,为52天。两条曲线都呈下降趋势,说明房屋的流动性也在增加,且2017年将更好。

Redfin顾客成交总时间及房屋市场待售时间(来源:Redfin)

除了市场景气之外,行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣,使交易更快捷。

(5)Surban运动在美国如火如荼

如果阅读美国大机构的预测,你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb(郊区)和urban(城市),指在城市的近郊,直接发展郊区(卫星城)市中心,完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来,美国将更多地开发城郊地区内,靠近公交站的住宅社区,这一计划也与特朗普的基建计划吻合,促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施,以便让居民能在城市的核心部分以外,同样享受生活、工作和休闲。

Surban生活方式,能让人们通过便捷的交通(近公交站),享受城市的生活便利,也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计,未来10年,近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年,71%的新住宅增长来自郊区,而城市地区到2025年的住宅增长,只有15%。

(6)住房供应增加,库存仍紧张

近年来,美国房屋开工数量持续增加,一是应对居住需求,二是美国房屋建筑协会(NAHB)的建筑商感知指数显示,建筑商的信心已恢复到11年前的高点,全美开建的新房也逐年增多。

下图柱状线,是建筑商感知指数,一般高于50为正面,而目前已达到71,是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量,NAHB统计2016年12月全美在建房屋为130万套。

建筑商感知指数和房屋开工数(来源:NAHB,美国商务部)

下图是多家机构预测的2017年美国开工房屋数量,范围在120-150万套之间。

各机构对2017-2024年美国房屋开工数的预测(来源:Forisk)

NAR表示,虽然在建房屋数量增加了,但开工数仍只有正常速度的60%,房屋库存在2017年依旧紧张。2016年9月底的房屋库存总量增加了1.5%,有204万套现房待售,但仍比去年同期水平低7%。

NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩,是近10年的新高。而二手房销售将上升2%,从536万套升至546万套,这将是2006年以来的最好销量(647万),在2018年将上涨4%,达到569万套。

即便房屋开工数将持续增加,但销售依然旺盛,库存紧张仍会是常态,将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因,是供给有限和需求旺盛。

(7)建筑成本继续上涨,或进一步推升新房房价

2016年,美国深受建筑工人短缺之痛,根据美国房屋建筑协会(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为,建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。

在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资,而增加的人工成本。可以想见,由此产生的成本上涨,会被转嫁给买家或投资者。

大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言,可能导致建筑工人短期内大量缺口,进一步提高房屋建造成本。

(8)租金收益的涨幅变慢

许多机构指出,出租房屋供需将逐步达到平衡,且美国住房自有率近期出现拐点,更多人将拥有自己的住房,因而租金增长幅度将减缓。

美国城市土地研究所指出,未来三年公寓出租增长率将逐年放缓,2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。

公寓租用需求减缓,使得租金涨幅降低。根据Zillow预测,虽然2017年多数大城市的租金将继续增长,但增长率仅为1.7%,与2016年的增长率相当。

虽然过去几年,许多地方的租金呈现两位数增长,但近期租金的温和增长显示,建筑商建造了更多公寓,使出租用房的供给赶上需求,以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。

(9)千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升。

令人意外的是,几乎80%的报告都提及“千禧一代”(1982-2000出生)将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。

一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。

他们中与父母居住比例虽高,短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。

根据NAR统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年逐步爆发。

(10)房地产中介佣金将持续下降

西方国家进行房屋买卖时,都要通过中介机构和经纪人进行,所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销,它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍,人们在2017年及未来,或将支付更少的佣金。2016年Redfin的调查显示,大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少,同样,几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加,当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。

越来越多的创新公司出现,它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖,更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然,也可以继续通过传统经纪服务,来买卖房屋,但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。

总之,房地产的中介费或佣金将逐步降低,投资人能节约更多钱。

02

机会之城与地狱之城

地产投资最终要落实到具体的城市。各大机构的报告中,掘金大师挑出普遍被大家看好的地产机会之城,供大家参考。

(1)机会之城:三大新兴城市群居多

今年美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

无论是根据莱坊的统计,还是凯斯席勒指数,西雅图和波特兰都是2016年美国房地产市场无可争议的双子星,仅有的实现10%以上增长的美国城市。同时,这两大热门城市的供需仍不平衡,2017年的表现仍可能超过全美平均水平。

2016.12.27发布的凯斯席勒20城房价指数(来源:标普.道琼斯指数、Corelogic)

美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼,包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。

美国三大新兴都市圈(来源:海外掘金10月12日文章《美国未来最大的投资机会在哪?》)

达拉斯是德州最大城市,美国当之无愧的“新一线城市”,也是大城市中增长最快的一个,在20城房价指数中排名第4。另外,德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻,也被认为是最有潜力的城市之一。

位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特,佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔,也被许多机构列为2017年房地产投资的最佳城市,这与掘金大师在2016年10月12日的文章判断一致。这些新兴都市圈,未来的投资机会值得大家关注。

此外,科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼,在今年的房价涨幅榜排名第3,得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等,未来也是值得大家留意。

当然,丹佛有一支球队叫“丹佛掘金”,去那总能掘金的!

(2)美国房地产市场的地狱之城

在美国地产投资需要回避的城市方面,掘金大师也选出了三个常被各大机构提到的城市,供大家自行判定:芝加哥、匹兹堡、底特律。

根据美国网站GOBankingRates.com的调查显示,芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%,人口增长率也下降了0.11%,因而并不受大家看好。在上表凯斯席勒的统计中,芝加哥10月份的房价为20大城市中降幅最大的,达到1.1%。

而匹兹堡、底特律两个城市,都与传统行业衰落,城市经历转型阵痛有关。其中,虽然底特律的租金回报率较高,但由于其房价没有很好的经济基本面支撑,依然属于冒险者的乐园。若要投资这几个城市的地产,还需先行做好尽职调查。

03

总结

总体来说,2017年的美国地产仍将持续过去一年的势头,利好因素不少。而诸如贷款利率增高等“不利因素”,实质上对投资人的影响,就像挠痒痒一样有限。

掘金大师对2017年美国房地产市场持审慎乐观态度。

参考资料:

美国地产经纪人协会,美国房屋建筑协会, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Forisk, Corelogic,美国抵押银行家协会、加州地产经纪人协会、佛州地产经纪人协会,Total Mortgage, Fiscal Times,Market Watch, CBS News, Inman, Real Estate Economy Watch, Gord Collins, The Hill, Housing Wire,华盛顿邮报、The Mortgage Reports,福布斯网, Home Buying Institute.

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