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三四线城市房地产泡沫已在一个个破灭

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 122

智谷君语:

很多人关心未来两三年的楼市走势。国泰君安首席经济学家林采宜一向敢言,在近日演讲中,林采宜谈了她对中国楼市的看法。林采宜认为:

1.一线城市房价有泡沫,但泡沫会继续膨胀

2.有地理位置和人口流入优势的二线城市房价看好

3.三四线城市是楼市高危区,机会渺茫,泡沫正在一个个破灭

◎作者丨林采宜(国泰君安首席经济学家)

◎来源丨首席经济学家论坛(ccefccef)已获授权

01

很高兴跟大家分享我对中国房地产市场的看法,首先影响房地产市场的因素有哪些,其实有两个变量。一种是慢变量,一种是快变量。

所谓的慢变量就是人口,还有就是城市的土地供给。快变量是什么?快变量就是投资属性,也就是它的价格上涨预期,货币环境。

所以说快变量和慢变量对房地产周期的影响,一个是影响地产价格的趋势,另外一个是影响地产价格的波动。

那么从目前来看的话,我们过去的十五到二十年中国地产的上行主要是由慢变量来决定的,也就是说九十年代以来大量的人口涌入了城市,带来了住房需求的快速增长,这就是二十年来为什么将近二十年来中国的地产市场是一涨再涨。

第二个因素就是我们的大城市相对偏紧的土地供给,那么在中国政府是唯一的土地供给方,土地的供给它取决于不是市场的供求,而是政策的取向。

大家知道在过去的十五年,所有的城市地方政府存在招商的竞争,而在招商竞争就使大量的土地是用于工业用地,住宅用地始终是偏少的。

所以可以看到,其实中国的土地供给比起纽约东京这些发达国家来说,它的土地供给是偏紧的,那么在土地偏紧的情况下,中国的城市化率在过去的二十年是以每年1.3%的速度在增长,所以从23%上升到53%的城市化率,必然导致城市尤其是大城市住宅的供不应求。

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刚才说的是慢变量,大趋势。为什么我们的中国地产在十来年涨了几十倍,接下来讲的就是最近十年,最近十年房地产市场是在政府不同的政策主导下面起起落落,整个房地产小周期的起落更多是受制于快变量的影响,而快变量就是政府的限购限贷。

房价起来了,政府就来限购了,限购不过瘾,就来限贷。房价跌下去,就开始放松,放松就是从信贷政策到限购政策。基本上这十年房地产的起起落落,中国政府就一会松一会紧。地产的调整跟着调整不断变化。

实际上从目前来看,中国的城镇化率比起日本,实际上我们还有很大的空间,那也就是未来四年可能就是城镇化推进的高速阶段,对城市住宅的需求是存在的,但是需求存在不等于价格撑得住。

因为广大进入城市的大学生和农民工,他们的收入水平和目前房价之间是否存在一个比较合理的比例关系,这是它是否能构成房地产市场有效需求。需求有两种,一种是有支付能力的需求,可以构成市场的购买力。还有一种是没有支付能力的需求,比如说民工,民工对陆家嘴的住宅需求,我认为是无效需求。

03

目前的地产有没有泡沫呢?大家都知道,慢变量,就是你的消费需求推出来的价格是实价,为什么?因为无论房价再怎么涨,不可能把它卖掉搬到街上住,无论房价怎么跌,也不可能把它卖掉租房子住。

但是如果你持有的房子只是一个投资性的资产,你有十套、二十套,房价涨的时候你会增加购买,房价跌的时候你就会大肆抛售。所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。

当前的房市有没有泡沫呢?这个问题很简单,大家看看房价收入比,目前我们中国的房价收入比平均是21倍,全球14倍。

什么叫有效需求,有效需求才是房地产市场的购买力,才是支撑地产市场需求的组成部分。无效需求是什么?你买不起的需求,就跟没有的需求一样的。国内的房价收入比这个数字差异极大,如果看房价租金比,如果房产作为投资性的资产在那里,它的收益率实际上它比世界上其他一线城市要低得多。

在这样的情况下,房产的泡沫是什么?其实很多人对泡沫有争议,我觉得泡沫没有争议的,泡沫是有指标的,但是有争议的是什么?泡沫会不会破,泡沫什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫,而在于泡沫破灭以后造成的影响。

有的人说一线城市没有泡沫,我不同意这个观点,但是一线城市的泡沫是不是很快就会破灭,这个倒不一定。所以说有些泡沫破灭起来不是那么容易。

当前市场的房市有没有泡沫?再看一个中国居民的购房杠杆,从目前来看中国居民的购房杠杆已经到了极限,也就是说今年新增房贷占GDP的比重达到6.4%,所以我们去杠杆的结果,不是整个经济的杠杆水平下降,而是房地产企业向居民转移杠杆。

这种中国居民购房概率大幅激增,就是未来在消费需求方面的抑制,所以说在整个居民财力,也就是说在收入水平没有大幅提升的情况下面,它的负债率大幅增加,实际上是对未来消费能力的一种透支,个人认为不是慢变量,也就是不是由人口收入所推升的房地产的价格,实际上本身是一种泡沫价格。

04

但是这些泡沫价格一定就会破灭吗?我个人认为不同的城市有不同的前景,对一线城市来看,无论是上海还是北京,还是广州,北上广深这些城市,如果你按照我们一线城市的扩展规律来说,认为一线城市的扩张对这四大城市还是有空间的。

比如说日本的东京,东京的人口集中度就比上海和北京还要高,同样纽约也是此理。一线城市由于医疗、教育等各方面因素不断吸引人口的集中,而这种集中也伴随着各种资源配置效率的提高,所以一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。

二线城市就看运气了,其实目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于它的交通效率、人口转移。

三线城市有没有机会?三线城市我个人认为基本上机会是很小的,从未来来看,三四线以下城市去库存任重而道远,为什么?我的理由有两个。

  • 第一,我们国家293个地级市,361个县级市,还有一千多个县,我们现在统计在数据里面的房地产远远没有覆盖这些实际的地产的面积。也就是说三四线城市以及县城以下的房产,它的实际库存,实际数量远远大于统计数据。

  • 第二,因为教育医疗、就业和其他各方面的因素,尤其是公共福利设施的差异,三四线城市以及富裕县城的人口都在往一线二线城市流动,证据是什么?大家看一下人口的变动就知道了,我们知道大城市的人口出生率并不高,但是大城市一线城市的人口增长率却明显高于三四线城市,生孩子的是小县城,但是养孩子的是大城市,人口尤其是年轻的人口和一些儿童普遍的往大城市集中。

    这个你从小学生的数据和大城市,一线城市和三四线城市的人口年龄特征就可以看出年轻的人口不断往大城市流动,那么这个就是构成未来对大城市住房需求的支撑。

    同时也意味着三四线城市根本就没戏了,不仅有大量的房子,你还有不断流失的年轻人口,人在60岁以上是没有买房的需求,人只有在成长的过程中才有购房的需求。

    看到三四线城市人口的流量,大家就知道了,三四线城市去库存应该是一个非常艰难的过程,所以泡沫会不会破灭,泡沫已经在一个一个破灭,对三四线城市来说。

注:本文为1月7-8日中国首席经济学家论坛五周年年度论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜的演讲精要。智谷有删减。

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