紫竹张先生官方网站
全面支持中文繁简转换
更好的客户体验服务全球华人!

不转换 简体中文 繁體中文 大陆简体 港澳繁體 澳門繁體 马新简体 马来西亚简体 台灣正體
首页 / 正文

深度揭秘:地产高层对未来走势的真正看法

房股财经 2018年12月17日 紫竹张先生 84

原创:紫竹张先生 紫竹张先生 紫竹张先生

zisedegu66

可能是被抄袭次数最多的财经公众号

07月10日

很多人都想知道房价的未来走势,网上的各路专家众说纷纭,究竟谁说的话靠谱,太难分辨了。但是有一种人的看法是非常有参考价值的,那就是房地产的高层领导,春江水暖鸭先知,作为一家大型房地产企业的掌控者,这些人对房价的看法一定是敏锐且正确的,至少判断成功率会比普通专家强上很多,否则他们的企业早就倒闭了。

那么你们想不想知道,各大房地产企业高层对于中国房价未来走势的真正看法呢,今天我来给大家深度揭秘。

看到深度揭秘,很多人会认为,是不是要放独家爆料了,有重磅小道消息?其实不是的,这些房地产高层的嘴巴都是很严的,他们就是靠这些机密信息来吃饭,怎么会到处对外说,即便他说了,你也很难判断他说的是真话还是迷雾弹。

那么我们怎么得知他们的真正想法呢?其实也不难,我们不需要关心他说了什么,我们只关心他做了什么就可以了,行动说明一切。鉴于地产企业过于庞大,调头困难,他的判断成型到行动完成的时间差会长达半年到一年,而且他的行动是无法保密的,这个时候,我们就可以随着他的行动,来获知他对未来的房价判断。

房价上涨的时候

我们做个假设,假设你是地产商,这个时候你判断未来房价会暴涨,那么你会怎么做?你会不会赶紧把自己手头的地块开发成房子,趁着房价还没涨之前赶紧卖给购房者,然后把现金全部回笼到自己手中放银行存理财?

肯定不会啊,正确的做法是马上借钱去买地,能借多少借多少,囤积的地越多越好,手头的地也要减缓开发,拖延上市速度,已经建成的楼盘,能不卖就不卖,毕竟能多拖一个月出手,说不定就能多卖个10%,这种行为,叫捂盘惜售。

在任意时刻,只要开发商认为他手中的房源卖便宜了,未来会上涨,他都不会痛快的卖房,辛苦开发土地不就是为了赚钱嘛,房价疯涨躺着赚钱多好。

另外还要告诉大家的是,要区分真捂盘和假捂盘,有的时候开发商会虚假捂盘来烘托气氛好卖房子。怎么区分呢,也很简单,当开发商真捂盘的时候,什么都不会说,就是告诉你房源已售罄,建议你去别家看看。而假捂盘的时候,销售经理会告诉你,房价还要涨,好多人来买,所以房子马上就卖没了,赶紧买吧。

上图中,北京市政府东迁消息确认前的捂盘是真捂盘,而15年峰顶的时候,开发商告诉你会涨价,还告诉你他要捂盘,让你赶紧买,这叫假捂盘,是生怕你不买。

实际上,如果要涨,他干嘛还要告知你,不收你茶水费就不错了,塞红包才会卖给你,不然就二个字,没房。

当开发商出现加速拿地、减慢售房等捂盘行为的时候,就代表他们判断房价会涨,当房价涨完之后,售楼部的小姐才会告诉你,房价还会涨让你赶紧买。。。

房价下跌的时候

如果你预测到房价会下跌,作为一个开发商,你的第一反应就是少拿地多卖房,加快卖房速度,回笼现金到手中,捂盘是绝对不可能捂盘的,多拿一个月就可能跌10%,亏死了,早点卖掉才是正道。

此外,当房价已经暴跌的时候,开发商还会做的一件事就是保护售楼处,拒绝退房。

所以,当地产商出现加速售房、减少拿地等行为的时候,就代表他们预判房价会跌,而已经暴跌之后,地产商会保卫售楼处,拒绝退房。。。

高周转是什么鬼

上面二条,是过去二十年地产界的铁律,一般都是这么玩的,但是到了18年,冒出了一个新词汇,叫高周转,这是个什么鬼,代表什么含义呢。

所谓高周转,就是企业疯狂拿地,疯狂开发,资金周转速度特别快,快到什么程度呢,要求土地拍卖成功当日就要开工,要求设计院连夜出图,这种周转速度已经达到了人类想象极限了,我无法想象出更快的周转速率了。

碧桂园的高层说,项目平均摘牌到动工1.65个月,摘牌到开盘5.2个月,完全无法达到集团高周转的要求。换句话说,从土地拍卖到手当天开始计算,5.2个月就可以开盘回笼资金,这种速度居然完全无法达到高周转的要求。。。

那么碧桂园的高层希望开盘速度快到什么程度呢,希望3个月以内开盘,4个月及格,5个月罚款。。。

据媒体报道,碧桂园热衷的“456”模式是指,新项目需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。原碧桂园首席财务官吴建斌也曾透露,如果控制得好,从买地到资金回正,碧桂园只需半年就可周转一次。

恒大、碧桂园突然提出高周转,这代表了什么,如果他们看空房价,直接加速出清资产不就行了,等暴跌完之后,手持大量现金的自己就是爷,想吞并谁就吞并谁,为什么要提出高周转,疯狂卖房的同时疯狂拿地。

这里面有二种可能性,第一种,是这些房企高管认为房价会横盘,指望捂地等涨的套路是发不了财了,卖掉所有项目等房价暴跌吞并别人,好像也等不了,万一半年还不暴跌,自己手底下的团队吃什么,不能都闲着吧。于是在这种预期下,还能保证企业赚钱的唯一办法就是高周转,每一个项目赚一点小钱,多周转几次就能汇成大钱。

当然,还有一种可能性,就是这些人认为房价会跌,而自己在去年因为形势判断失误拿了太多的土地,不好意思说自己看跌房价,于是借着高周转的虚假借口,加速开发土地,然后赶紧甩卖出去回笼现金,并减缓拿地,实际上不是高周转,而是高速卖出,低速拿地,边打边撤。

但是无论哪一种可能性,都预示着这些房地产高层认为未来一段时间,房价不会涨了,否则的话他们的行动应该是低周转,捂盘惜售才是赚钱的最快办法。

行动才能体现一个人真正想法,这些地产高层对未来房价的预判,你看清楚了吗?

觉得此文的分析有道理,对你有所帮助,请随手转发。

往期回顾(回复“目录”关键词可查看更多)

为什么中国必须购买美国国债?| 租房贷款会将房子拆分成房骨和房皮 | 香港人说,香港房价必须这么贵!| 中国的房价什么时候会崩盘?| 你根本不知道烟草公司有多赚钱 | 中央这次打击三四线城市房价的决心为何如此坚定| 我是如何保证自己不近视的 | 魏忠贤其实是个贤臣 | 2分钟了解中国50年的艰辛发展史 |历史数据表明:中国最赚钱的职业十年一个轮回 |房价大利空,货币化棚改权限被收回

【紫竹张先生https://z-z-z.vip/】评论


PAYPAL捐款给紫竹张先生