楼市生变:“第三波调控”呼啸而至!


◎作者丨刘晓博

◎来源丨楼市参考(ID:house0929) 已获授权

种种迹象显示,自“国庆楼市新政”以来的“第三波调控”已经展开!

从11月10日到14日,杭州、南京、武汉和深圳先后出台新的调控措施,有的禁止了户籍家庭购买第三套房(武汉),有的上调了公积金贷款首付比例(深圳)。

自今年9月30日至今,楼市调控呈现了清晰的波浪态势:

第一波:“国庆黄金周”前后,有20多个城市先后出台调控措施,限购、限贷、加税,规范市场。调控政策出台主体,全部是地方政府。

第二波:央行、银监会、证监会和保险会,先后出台措施,要求严格执行限贷政策,收紧企业发债,规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。

第三波:从11月10日开始,热点城市再次开始出台调控措施,比如上述的杭州、南京、武汉和深圳,调控主体再次回到地方政府。预计将有更多城市追加调控措施。

为什么会连续出台调控措施?看看国家统计局公布的10月楼市数据就知道了。

上面第一张图为“全国房地产开发投资增速”,国庆楼市新政之后,数据非但没有下降,反而逆势上涨;再看第二张图“土地购置面积增速”,也有明显增长(降幅收窄);至于“销售额和销售面积”,几乎没有受到任何影响。

国家统计局的官员日前在新闻发布会上解释说:

去年10月份房地产投资增速非常低,是-2.4%,基数原因导致今年10月房地产投资增速比较高。去年的11月、12月基数也比较低,所以估计后面几个月房地产投资的增速还有可能会略有加快,或者说保持这个势头,不会明显下降。

但老百姓可能不这么想,他们会觉得:这是因为调控措施力度不够。

而中央当前的首要目标是:防泡沫、防风险。

原因很简单:

1,美联储12月加息在即,这很难因为特朗普的当选而改变;

2,特朗普带来的变数,将在明年1月之后逐步显现;

3,明年是换届之年,需要良好的舆论环境。

在这三大原因的作用下,楼市显然不能再度失控。而要管住楼市,首先是要管住20来个热点城市。这些城市分为三个层次:

一线城市:北京、上海、深圳、广州;

12个二线城市:天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都;

4个候补城市:石家庄、长沙、南昌、青岛。

四大一线城市,当然是调控的重中之重,所谓“射人先射马,擒贼先擒王”;12个热点城市基本上都在“第一波调控”的时候出台过措施,现在需要增加力度;四个候补城市,是“第一波调控”缺席的,后来资金跑到他们那里去了,所以需要补课。

其实,我认为还有几个城市也应该列入,比如西安、廊坊、东莞、惠州、嘉兴、珠海,他们要么独当一面,要么是北上深的小兄弟,楼市涨幅其实也不算小。

反正不管怎么说,上述这些城市(20+6),基本上涵盖了全部内地楼市“最有前途的城市”。疑似漏网的,各有各的缺陷,比如重庆、宁波、佛山库存量太大,大连、沈阳、长春、哈尔滨人口增长缓慢或者流失,海南楼市季节性太强(很难转嫁房地产税),其他省会城市经济总量太小。

这些被重点关注的城市,显然符合我一贯的观点:在“印钞票的时代”,投资主体成为“地方政府+国有企业”,机会开始向高级别的城市汇聚,改革开放第一个阶段崛起的“明星地级市”,甚至一些“计划单列市”开始让位给省会城市,尤其是成都、武汉、郑州、长沙、合肥这种“省内没有竞争对手”的省会城市。

在“有竞争”的省份,南京超越了苏州、无锡,济南正在赶超情况,沈阳已经压过了大连。

如果说“中东部省会崛起”是过去十年以来中国城市价值变化的第一个要点,那么第二个要点就是“北、上、深”小兄弟的崛起,轨道交通让城市圈成为现实,北上深周边的三线城市,未来可能超越一些二线城市,比如廊坊、东莞、嘉兴。至于苏州这种兼具“二线城市”和“上海亲戚”的城市,机会就更多了。

“第三波调控”带来的影响是:从现在开始到2017年年底,楼市都将维持高位震荡,个别热点城市的热点地区,可能出现一定跌幅。楼市调控政策至少将维持到新一届政府2018年3月全国两会选举产生之后,才可能有所变化。

至于北上深楼市的“强约束”,或许很难有机会放松了!

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