人民币贬值,能否挽救未来楼市下跌的命运?

 

◎作者丨彭文生(光大证券全球首席经济学家)

◎来源丨首席经济学家论坛(ccefccef)

 

 

 

今天这个机会我谈一下对当前一些热点问题的看法:汇率和房价的关系。

 

先提一下近期经济数据,刚公布的PMI数据超出预期,前三季度的经济增长企稳,也是高于预期。PMI超出预期反弹是不是意味着未来一段时期,至少未来几个月,经济下行的风险得到控制,怎么思考中国经济未来的走势?

 

我们看今年头几个月信贷的大幅扩张,其实就意味着今年经济下行风险是可控的。我们要比较中国和美国、欧洲、日本等其他主要经济体的宏观政策的刺激,事实上中国还是最直接的。

 

我们中国今年信贷超预期,其他国家央行降息甚至负利率,一个重要的传导渠道就是希望刺激信贷,但效果有限,我们中国今年信贷大幅超预期,放出来的钱支持了投资需求,主要是房地产和基建投资。

 

但是,这样一个短期的下行风险得到控制背后是什么代价?这个代价就是信贷扩张和放水后的房价进一步大幅攀升。所以我们在经济短期有所企稳状况下思考经济未来走势的时候,从可持续增长的角度看,经济复苏的代价,那就是房地产、信贷和债务问题。

 

压力在不同层面体现,一个方面和汇率是有关系的,我们看到今年汇率有明显贬值压力。

 

今年房价上涨、汇率贬值带来一个问题,房价和汇率是什么关系? 最近市场上也有很多讨论,中国未来是房价跌,还是汇率贬值? 有人甚至总结为中国未来是什么一种模式,是日本的模式(房价跌、汇率不贬)还是所谓的俄罗斯模式(房价不跌、汇率贬值)?

 

这样一种观点背后的一个基本共识和一个基本逻辑,就是房价和汇率要结合起来看才对,把中国的房价换算成美元太贵了,所以汇率和房价有一个要调整,关键是哪一个将调整。这个问题之所以重要,不仅仅是从投资的角度看关乎资产配置。

 

无论房价还是汇率都是有双重属性,既是资产价格又是商品价格。住房是一种重要的消费品,汇率也不仅仅是一种资产价格,它是贸易品和非贸易品、进口和出口的相对价格的重要决定因素。所以房价和汇率的关系,不仅仅是投资者资产配置的问题,也是关系经济发展,经济结构变化的问题,所以非常重要。我谈一些自己的看法。

 

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