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房价的逻辑终于有人说透了,万科副总裁雄文剖析中国房价

 

 

智谷君语:

 

限购措施密集出台一月后,一二线城市房价这头猛兽算暂时被驯服了。当楼市没那么热的时候,或许正是重估房地产的好时机。事实上,现在很多关于楼价的疑问还悬在半空:究竟是什么在决定中国房价?北上深涨到何处是尽头?深圳成房价收入比全球最高城市,正常还是反常?在全球历史中,中国楼市当下处于什么阶段?

 

今天向大家推荐万科前董秘兼高级副总裁谭华杰的一篇雄文,他通过“大周期”和“小周期”的分析框架,把中国房价演变的来龙去脉给予通透的解析,且作者挖掘出大量数据,从历史和全球的坐标系中评估中国楼市所处阶段,展现了极为开阔的比较视野。分析楼市的文章汗牛充栋,但这是最应该重视的一篇。

◎作者丨谭华杰(万科高级副总裁)

◎来源丨香帅的金融江湖(ID:xiangshuaifinance)

 

 

 

01

 

理解房地产价格的“大周期”和“小周期”

 

 

目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因,是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。从国际历史数据看,以 75%为节点的城市化率是一次性的“大周期”的判断点,中国目前还在大周期内,一些小周期内的指标不能用来解释大周期的房地产价格。

 

目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因,是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。

 

在开始讨论之前,我们先要厘清一个问题——房地产是否真的存在周期?这取决于我们如何理解“周期”这个词语。如果按照“周期性函数”的数学定义(要求其震荡具有稳定或有序的规律性),可以肯定地说,迄今为止提出的所有房地产周期理论都无法通过实证检验。

 

但如果我们根据“收敛定理”的定义,认为任何“可积且可导”的曲线,均可分解为谐波组合,那么一切连续波动的图形均具有周期性。因此,我们可以将房地产周期视作一种“景气循环”,有一定的规律可循,但进行基数性量化较为困难。

 

下面我们从国际比较的角度来看看,美国等发达国家的房价过去近百年来涨幅到底是多少?中国的房价涨幅与发达国家过去相比,到底算不算太大?

 

1. 美国经验

 

在我们的视野范围内,目前尚未见任何经济体,有长达百年的可信、整体性、连续、电子化房价数据。相对来说,美国数据质量较高,但符合上述条件的数据,也只能追溯到1950 年。

 

与中国不同,美国有每套总价数据和成交套数,但没有平米数据,而中国则是有平米数据,而没有套的数据。

 

下面两张图表分别描述从 1950 年到 2015年,美国住宅每套的均价和每年的价格涨幅:

 

 

从这两张图中可以读出一些信息:从美国房地产市场历史数据看,房价长期上涨、易涨难跌。在过去 66 年,美国房产只在1970、1991-1992 和 2008-2011 期间三次下跌,其他年份全部上涨。同时,也并没有发现明显的周期性规律。每次(房产地)景气循环的时长和幅度,并无统一的规律。

 

如果我们将房地产均价、消费物价、和名义GDP增速放在一起比较,可以得到以下这张图 :

 

 

从这张图可以看出,从1950年到2015年,美国房价上涨 24.8 倍,同期消费物价指数上涨9.95 倍,名义 GDP 上升 28.33 倍。也就是说,长期来看,美国房价跑赢 CPI,但略输给名义GDP。

 

另外一个有趣的观察就是,这三条曲线从未交叉,并保持基本类似的走势,也就是说,美国的房价、物价水平,和经济体的名义增长水平是同向变动,高度相关的。

 

其中有一个非常重要的分界点,就是 1980-1982 年左右。之前三条曲线都呈现总体上行态势,而之后则转向下行。这个点,就可以看作区分美国经济“大周期”和“小周期”阶段的分界点。

 

事实上,从历史数据看,几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说,每个经济体在其发展史上,几乎都有(且仅有)一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后,则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。

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