“北上深”房价疯涨时,全球其它大城市发生了什么?


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中国当下最热门的话题,无疑就是房地产。自从去年“330新政”之后,二套房购买门槛降低,使得楼市再度疯涨。“还未过户已涨百万”、“房东一天涨价70万”、 “卖两套学区房救了一个上市公司”……关于“北上深”楼市耸人听闻的新闻标题从未消停。

“北上深”三个城市同为一线城市,更因房价而“结缘”,“走向世界”。

按照统计局的官方数据,与14年末相比,深圳二手房价累计涨幅为66%,北京二手房价涨幅为48%,上海二手房价涨幅为39%。另据清华、北大共同发布的2015年第四季度《中国典型城市住房同质价格指数》显示,过去10年,深圳房价涨了508.5%,上海和北京分别涨了384.6%和380%。

根据百城房价指数统计,在过去5个季度内,深圳房价上涨66.29%,上海涨幅为24.93%,北京上涨16.01%。

数据来源:百城房价指数

“北上深”房价疯涨的同时,全球其它热门城市发生了什么呢?掘金大师以“330新政”为起点,以2015年4月1日至2016年6月30日为时间段,对“北上深”以及全球各大城市进行对比,得出下表。

注释:*数据来源Knight Frank 2015-2016 第一季度住宅价格报告,其余数据来源于百城房价指数、REIV、Domain Group、温哥华房产局、多伦多房产局、Zillow、Trading economics.

深圳的涨幅自然“高居榜首”,上海、北京分列三、五名。其中,有些投资热门城市涨幅较快,有些如新加坡、香港却“敬陪末座”,房价进入下跌通道。

为什么这些城市有涨有跌呢?掘金大师发现其中有一定的规律性。

01

西方投资热门城市涨幅较快

过去五个季度,加拿大的“一线城市”温哥华、多伦多的房价可谓是西方国家的“北上深”了,而“退欧”前的伦敦房价涨幅也不小。此三个城市在热门投资地中名列前茅。

温哥华和深圳绝对是“好基友”。温哥华房价在同一时期,涨幅达36%。当地人首套房和改善房的需求、海外买家的追捧、房屋供不应求,导致过去5个季度温哥华房价暴涨。这也直接促使不列颠哥伦比亚省政府针对外国人征税15%,给房价降温。

过去五个季度,多伦多房价增速虽不如温哥华抢眼,但也实现了17.45%的涨幅。尤其伴随着温哥华对海外买家的“限购”,业内普遍认为多伦多或将“承接”部分被温哥华“挤出”的海外买家需求。

同期,伦敦房价涨幅高达15.2%,表现抢眼。人们普遍对“退欧”前的英国基本面比较看好,也与其逐步走出经济危机、住房供应不足、对伦敦世界性城市地位的肯定等因素有关。然而彭博社认为“退欧”后,英国房价将进入一至两年的调整期,或有轻微下跌。

美国三大热门城市中,旧金山房价最高,主要是由于高科技企业云集于硅谷所带动。在过去5个季度中,旧金山房价涨幅5.71%,自2016年三月份以来略有回调。同期的纽约和洛杉矶房价分别上涨10.07%和8.41%。美国最大的两个城市对全球的资源和财富极具吸引力,过去五个季度出现这样的涨幅,也有美国经济持续复苏的基本面支持。

而澳大利亚的“一线城市”中,墨尔本房价上涨9.8%,幅度不算小。今年第一季度房价回探之后,墨尔本房价继续上行。悉尼同期也实现了9.7%的涨幅。做为中国人热爱的投资地,澳大利亚的两大城市也没令人失望。然而,两城所在的州政府均开征了印花税,显示政府认为当前房价高估,意在遏制房价过快上涨。

02

亚洲热门城市在“北上深”面前略显黯淡

日本的东京都市圈在2015年4月-2016年3月间,房价上涨4.4%。借着奥运东风和海外投资者对资产稳定性的追逐,泡沫破裂过的日本房产出现了温和的上涨势头。

新加坡商品房价格同期下跌2.91%。不过新加坡商品房市场和政府组屋市场是分开的,大多数居民居住在政府组屋中,少数中高收入者会选择私宅。此外新加坡政府还大力控制房地产市场泡沫,抑制房产投机行为,这也是导致新加坡房价下跌的因素之一。

新加坡2015年4月到2016年6月住宅价格指数

与深圳一河之隔的香港,在2015年4月到2016年6月期间房价下跌7.46%,在所有国际化城市中跌幅最大。香港房价与去年8月达到高点,此后开始下跌,直至今年3月开始触底回调。

香港2015年4月到2016年6月住宅价格指数

03

背后的秘密

为什么同为全球热门投资地点,有的城市在过去5个季度上涨快,有的上涨慢呢?因为房价收入比在作祟。

房价收入比等于住房价格与城市居民家庭年收入之比,亦即多少年的家庭收入才能买得起一套房。掘金大师通过下表,对比全球各大城市房价收入比。我们看到深圳再度“夺魁”,38.36年不吃不喝的家庭年收入,才能在深圳买一套房。此外,排名靠前的城市中,除了“北上深”三个城市上涨很快之外,香港、东京、新加坡去年却上涨很慢。

数据来源:Numbeo

相比之下,去年房价上涨较快的西方城市中,除伦敦超过30,其余城市均不算高,多伦多、洛杉矶、墨尔本甚至是个位数。

背后的规律也就呼之欲出:上涨快的城市,是由于房价收入比越低,有上涨空间;而上涨慢的城市,是因为房价收入比高,房价增长空间小。比值背后直接反映了居民对房价的承受能力,一旦无法承受,房价也会遇到“压死骆驼的最后一根稻草”。

目前来看,国内包括“北上深”,二线城市房价涨幅“四小虎”——南京、厦门、苏州、合肥等地的房价收入比已经很高,按照规律来看几乎不再有上涨空间,中国房价是否已到临界点?值得各位关注。

同样根据上表,多伦多、洛杉矶、墨尔本虽是热门城市,备受追逐,房价收入比却仅为个位数,无疑是移民的好去处。即便是被认为高估的旧金山、温哥华,房价收入比也才刚过10,对于这类国际性城市,这一比值简直算低了。

即使近期一些西方热门城市房价有不同程度的上升,但房价并没脱离其本身的居住价值。最重要的,是这些地方的楼市自带调节功能,房价过高时会回调降温,而不像一些城市正在极力打造房价“只涨不跌”的神话。

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