致全国买房军团:不建议你们来成都和重庆炒房!


◎文丨张银银

◎来源丨杠杆游戏ZhangYinyin0903) 已获授权

9月26日,“杠杆游戏”接待了一位上海到重庆看房的朋友;前天,9月25日晚上,北京一位朋友也和我聊了半天,说重庆经济势头那么好,房价那么低,他想要买买买!十一北京朋友会回老家,搞定老家的事后,要考虑投资重庆,并让我留意。

前一位朋友是四川人,先是观察了成都的房地产,发现部分区域涨得有点过头了,于是决定投资重庆;后一位朋友老家湖北靠近重庆地界。

我这两位朋友,工作都挺好,但想要在上海、北京实现自有住宅梦,真的挺难的。更早之前,他们咬咬牙买还有机会,哪怕面积小一点,他们没有——现在,想咬牙也够不到肉了。

01

被逼疯的80后京沪白领

真的被逼疯了!任意大城市的人,似乎都在谈房子,炒房的人和资金好像也越来越多,对于没有房产的年轻人来说,再不买就怕再也买不起了。

很多人都意识到,股市暴涨也好,主要一二线城市房价普涨也罢,意味着财富在进行大转移。为了捍卫自己的刚需不至于永远无法实现,或为了资产对冲配置,或摆明了就要炒房,越来越多的80后白领也加入了炒房行列

他们炒的当然主要不是北京、上海、深圳、杭州这类城市的房子,就像我那两位朋友。如果有这个能力,他们早已成为有房一族。或出生的地方,或出生地方最近的特大、超大城市,或上大学的地方,往往成为他们今天投资房产的地方。

这股力量,说大不大,说小也不小。很大程度上说,和那些职业炒家比起来,他们的风险或许更大,因为他们把自己及家庭包括父母的钱都拿出来了,甚至是男女双方两个家庭的钱都拿了出来,买一套和他们工作生活无关城市的房子。他们指望这个城市涨,希望未来可以倒手,获得他们在上海、北京购房的原始资本来源。

他们的选择,未必是理智的。可是他们不这么做,傻等着京沪房价暴跌,然后抄底?这个天真的想法,或许更扯。虽然这一天,“杠杆游戏”从来不怀疑会有,只是在我们这个神奇的国家,总有一只神奇的手,还有神奇的国民……我国主要一二线城市房地产哪天崩盘,真不确定。

反正重庆、成都这样的城市,就算房价未来不怎么涨,或者不要跌太狠,我的朋友也不会难过到京沪那样的绝望。买个房,哪怕在均价只有京沪6、7分之一的重庆,他们至少心里也踏实了很多。

从这个角度而言,我想,他们又是理智的。加上风俗、习惯、情感因素,他俩打算投资重庆并不意外。

02

房产泡沫加大人民币贬值压力

我知道,和他们说重庆、成都的住宅保有量、在建量、年均竣工面积、年均成交面积、最近几年成交均价走势、城镇人口增速、常住居民人均居住面积、城市格局、各板块情况……都很难打消他们投资的年头。在泡沫面前,理性和逻辑是没有意义的,这令人尴尬和羞耻。

当然这些,“杠杆游戏”还是和朋友说了。然后我想跳跃地讲,虽然人民币被纳入SDR货币篮子将在10月1日正式生效,汇率压力减小,决策者似乎更有意愿和动力鼓励购房,让各方资金蓄在房产上,避免外汇流失……但正如9月8日“杠杆游戏”写过的,《小心!房产泡沫正在加大人民币贬值压力》。

老话再要说一说,资产价格高估,金融风险可能更大。真正炒房的人,几乎都是借助金融工具,杠杆加上去了,泡沫是可以脱手的关键;而真正恐慌性购房的刚需,则是花光了所有储蓄,还借更多,一样是高杠杆。

对于刚需来说,未来价高价低,中短期内大部分都不会抛售辛辛苦苦买来的房产;真正的投资者和高净值人群则不同,现在他们就在抛售了,很多刚需人群买的就是他们抛出来的。所以,很多投资者甚至资金已经基本回笼,剩下的全是赚!拿着这些钱,他们可以选择的很多,大量的海外资产配置,不是他们难道是住房刚需群体?

同时,所谓牺牲汇率保房价,意味着潜在通胀越来越大。真到了那一天,除了涨利率还有什么办法?若此,房价还能保住吗?所以,“杠杆游戏”要说,那些保房价就是保卫中国经济的言论太混账了,除了学术水准太低,我只能想到为了私利。

中央7月份就说,要抑制资产泡沫,迄今没有大动作,从东部到中部,最后到我国西部最大的两座城市渝蓉两地,也开始进入火爆时间……就像上文我写到的,京沪的朋友都来了。如果就这样放任,我能想到的就是在汇率和房价上真的要面临抉择的那一天会更快,摔得也就注定更惨。

所以,我一个劲儿和朋友说,不建议投资重庆,也不要投资成都。如果现在你有多的重庆、成都房子卖,那还真不错。相反,此时高价买了重庆或成都的房子,无法尽快出手,把身家性命都押注在在这里真的值吗?到时可用于京沪的首付款不是更少了吗?

03

集体疯狂注定重蹈去年股灾覆辙

是的,这句话是有些绝对。每个投资者的决定看上去都有道理,甚至可以说是理性的,可是大家行为逻辑一致,最后谁接盘?疯狂和泡沫哪会有完美结局,都觉得自己不是接盘侠。

著名经济学家希勒先生,就是靠系统研究股市、楼市投资者行为特点“非理性繁荣”,获得诺贝尔经济学奖。清末上海滩橡胶泡沫就不提了,引发“保路运动”,最终……去年的股灾,近来屡屡被人提起。道理很简单,任何牛市需要的是理性纠偏,才能长久,如果牛市本来就是人造,还药不停,结果就是药越来越不能停,哪个全能的人就敢保证不失控?

各种去库存、稳增长措施、央行放水,刺激了楼市,就是为了保证GDP增速6.5%这个数字。“杠杆游戏”多篇文章分析过了,就业没大问题,何必死守这个增速,略低一点,更能腾出手和空间,干对国家未来、民族前途更重要的事。

迄今为止我们没有这样做,给人投鼠忌器的感觉。反倒是年轻人越来越觉得,今天不出手,财富一定缩水,永远买不起房;干实业的也越来越觉得,除了炒房,没有什么生意更可靠。这是多深的绝望,伤及的市场基石、政府信用可以想见。

亲爱的朋友,我只能祝你们好运。就像中国社会科学院金融所尹中立先生撰文所言,希望这次楼市不会重蹈股市之覆辙。

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