不能说的秘密:这个城市突击卖地后搞限购,它是有多缺钱?


◎文丨小英君

◎来源丨地产金融菁英汇(DCJRJYH) 已获授权

如今,最好的城市广告竟成了限购。杭州通过限购给全国人民每人发了一张房票,南京通过限购成为与上海(购房政策)看齐的城市。

先限贷,后限购,南京在8月和9月连续两个月发布调控政策,风光一时无两。南京为什么这么风光?有几组数据挺有意思的:

01

南京的投资客有多少?

南京市住房部门负责人表示,从对上半年以来南京房地产市场购买人群分析,50%以上是刚性需求,属首次置业;30%是改善型需求,属于卖小买大;投资型需求只占17.6%,特别是有三套或者三套以上住房的,占比在南京还是比较低的,不超过5%。

那么我们就根据南京市常住人口的总数和今年前8月卖出房子的套数来倒推主管部门的数据:发现都是一本正经的胡说八道!

2010到2015年,南京市常住人口共增加22.83万人,同期新房成交量为43.34万套,是人口增加总量的1.87倍,相当于这几年南京每增加一个人就买了将近两套房。

按照今年前8个月的销售速度估算,南京今年全年有望成交13万套房。2015年,南京净增常住人口1.98万人,2014年净增2.83万人,如果以一年净增2万人计算,那么2016年南京每增加一个人就买了6套房。

02

南京今年卖地收入创造了这座城市历史上的最高

在过去10年的每一个房地产大年,南京的卖地收入就逼近地方公共财政预算收入。

这很有意思,加上最近的那批摇号卖地的475亿元收入,南京今年的土地出让金已经超过千亿,远超去年全年的772亿,更是创造了南京这座城市史上之最

我们先搞清楚几个概念,土地出让金不是完全归地方政府的,中间涉及到省级政府和市级政府怎么分成很复杂,地方公共财政预算收入是指地方实际可用财力,扣除了上缴中央部分的税收,南京是上缴省级政府。

因此拿土地出让金和地方公共预算收入比较并不完全合理,但通过南京历年土地出让金和财政收入(扣除上缴江苏省部分,下同)的比例,可以发现一些问题。

图片来源:地产金融菁英汇!

比如南京的土地出让金和财政收入曲线在2007年、2010年、2013年、2016年这4年出现了交叉,说明这4年的卖地收入占财政收入的比例很高,进而可以得出这样的结论:

  • 这4年是房地产大年,南京获得了比较高的卖地收入

  • 财政收入与卖地收入逼近的年份,说明其他行业税收不济,经济不景气

  • 一旦经济不景气时,地方政府即重度依赖土地财政

纵观我朝过去10年的房地产周期,小英君十分巧合地发现,2007、2010、2013、2016这4年确实是房地产的高潮期。

过去经常有开发商认为,南京是比较精明的政府,他的供地节奏一直控制的很好,因此也不存在高库存的问题,政府通过供地节奏将供求控制在一个弱平衡的状态,因此房价能稳步上涨。

这是南京比杭州高明的地方,杭州走的是放量供地的路子,因此过去土地出让金一直很高。比如2009年杭州土地出让金就超过了千亿,超过了上海成为全国第一。这导致的问题就是,杭州在市场不好的时候,供大于求的后遗症就显现出来,会出现房价下跌的现象。

这也是为什么,本轮房地产牛市出现的时候,南京成为第一批打破供求平衡的强二线城市,而杭州磨叽了几个月才开始躁动的。

近10年南京土地出让金和公共财政预算收入

大家可以看这张表,南京真正的开始大量供地是在2013年开始的,2013年之前土地出让金一直不算高。

2009年杭州创造千亿土地出让金的时候,南京只卖了242亿,全国位居第16,甚至排在宁波、佛山、沈阳、大连这些城市后面,相当低调。那一年,南京还创造了901亿的地方财政收入,说明其他行业不错,对土地财政的依赖度很低。

2013年以前,南京沉得住气,地一点一点的卖,房价稳稳的涨,为什么到2013年之后,突然摒不住了?

答案只有一个:经济形势糟糕。

原因很复杂,有周期性因素,有产业布局的因素,还有你懂得的因素。

即使是现在,苏州、南京、无锡房地产市场都燥热不安的时候,也难以掩盖这些地方实体经济不振的事实,甚至这是一种反作用。

即实体经济不好,土地财政抬头,土地财政越依赖,实体经济越不好。

2015年,南京卖地收入772亿,地方财政收入尚有1020亿;到了2016年前8个月,卖地收入770亿,地方财政收入只有784亿,可见其他行业的状况。

房地产如今成了最大的产业,也是计划经济下、依靠“计划”创造出来的最成功的产业。因为土地的卖方永远是只有一个,有经济学常识的人都知道,既然卖方只有一个,那么就一定不会是太市场的行为。

2015年,江苏房地产完成营业税收入928.07亿元,占到地税营业税收入的40%,而营业税又占到地税收入的42.5%,可谓是核心中的核心。如果再算上土地出让金和其他税费收入,那就更厉害了。试问,有什么比这个更赚钱呢?

一个地方政商界混迹多年的朋友说,记得2008年金融危机的时候,房地产市场很差,当时谁都不敢买房。一个部门领导在会上说“搞财政首先要懂房地产”。甚至有的地方“建立了一套技术系统,只要有一套房子成交,一开票,短信通知就第一时间发来,发到我的手机上。”

他们心里太明白不过了,有多少房子空着,需要多长时间卖出去,太清楚了。本来就是有限供应,面对多种需求,控制土地买卖第一源头也就控制了市场,控制了价格。

冒死说到这里小英君就想起了那个著名的段子:曹山石讲一个基金经理买房子的故事,问北京房价什么时候能涨到20万/平,他说“若经济平稳,2025年北京房价将达到20万/平,如果经济不好,2020年就到20万了。”

一地鸡毛还是一地黄金,冥冥之中已经凯撒的归了凯撒,上帝的归了上帝。

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