日本人“购房文化”发生改变,对日投资应有什么策略

智谷君语:

资产荒背景下,国内一二线楼市成了香饽饽,而随着二线城市限购限贷潮的来临,此轮机会窗口也逐渐关闭。对国内投资者来说,在全球资产配置兴起的趋势下,投资目光应该超越国界。日本,这个“购房文化”与中国迥然有别、2020年将举办奥运盛会的国度,其房地产市场正处于千载难逢的窗口期,建议有心的投资者留意这个机会。

智谷趋势携手暖灯国际地产将在上海举办日本房产投资线下沙龙讲座,9月24日周六下午13点期待与对日本房产投资有兴趣的朋友进行面对面交流。具体信息可以看文末活动介绍,以及添加智谷君(ID:zgtrender01)进行询问;

作者丨掘金大师

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每当有朋友跟掘金大师聊起日本经济时,他们的第一反应就是日本经济“失去的10年”、“失去的20年”。最近,有人说日本经济正在走向“失去的30年”。

有人说,在所有的成熟海外市场中,只有日本离我们最近,北美、澳洲太远。就地理上看,赴海外投资当然是日本最方便。可是日本经济环境让人捉急,我又不想去东南亚发展中国家赌运气,在日本有投资机会吗?

掘金大师认为,无论哪里、无论经济情况好坏,都会有投资机会。关键是要看准时机,做好分析,果断行动,才能获得收益。

对于日本来说,掘金大师有一把钥匙——从日本“购房文化”的角度切入,与大家分享投资日本地产应有的策略和思路。

01

日本“购房文化”变了

上世纪90年代日本房产泡沫破裂,日本人买房的观念从那之后也有了较大改变。其实日本人也曾跟我们一样热衷地产投资。二战后的日本人,希望通过自己努力能买属于自己的房产,他们也曾有“买房梦”。

然而随着对房产扭曲的追捧,日本房地产泡沫破裂。日本人对房地产的心态已经不像20多年前那样狂热,而是变得更理性。许多日本人认为如果自己经济能力不足以买房,他们会选择租房,考虑租住市中心还是郊区房产。

对于日本人来说,房产仅仅是一个耐用消费品,居住是房屋的主要功能。也就是说房子并不是“非买不可”已经在日本深入人心。日本人对房地产的理性需求,导致日本房价上升的幅度比较平缓,很难再出现当年房价短期飙升的现象了。

02

“单身化”——日本社会的新现象

日本人没有“结婚就买房”的习惯,他们可以租房,也没有“丈母娘逼买房”的文化。这一点与西方国家类似,难怪称它为“东洋”。所以,租房成为日本年轻人甚至中年和单身人士的不二选择,买房并不是人生非做不可的一件事。

另外,现时的日本人喜欢过单身生活。下图是日本二战后的结婚率和离婚率,前者不断下降,后者上升。也就是说,单身状况越来越普遍。

二战后的结婚率和离婚率变动(来源:garbagenews)

下图说明,日本男女初次结婚的年龄大幅提高,这再一次为日本社会“单身化”提供了支撑。

日本男女平均初婚年龄(来源:garbagenews)

03

思路转变——日本房产投资需转变策略

有朋友会问,人们没有“买房文化”、日本人口减少、房屋空置率增高,这些对房地产投资都是不利因素,我们该怎么投资日本房地产呢?看似不利,其实只要我们换个思路,就能找到新的机会。掘金大师为你总结日本买房的秘籍。

a.中小户型单身公寓是王道

如果担心日本人不再热衷买房,就认为日本房产没有投资机会是武断的。如要居住,不买房必然选择租房。那么我们投资也得换一个思路,不要像在国内一样,一味地追求房产短时间内升值,而应寻找租金回报率高的房产。

看了上文日本“单身化”现象的普及,什么样的房子在日本容易出租?一目了然——单身中小户型公寓。如果你不是要去日本养老自住、对日本户建(别墅)情有独钟,而是出于投资目的在日本买房,那么买公寓是最优选择。

就地段而言,高租金回报率的房屋一般满足两个条件:位于大城市的“非都心区”但交通便利、中小户型公寓,这样的房产租金回报率基本能达到5%以上,有些甚至能到6-7%。

然而,如果你一定要追求资产增值,则可以买大城市“都心区”内的中小户公寓。虽然这类房产年租金回报率相对较低,为4%左右,但随着近几年奥运概念的升温,保守估计未来4年,每年能有5%-10%的增值。

东京全图(来源:日本暖灯国际地产)

以上图为例,红圈内的东京都心区租金回报率偏低。圈外交通便捷的地段,则能找到租金回报率高的单身公寓,适合投资。

b.投资人口集中的都市圈

大家都知道日本总人口长期会减少,但并不是说日本每个地方的人口都在减少。在老龄化的日本,有些地区的人口却是净流入的,而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。

总体来看,投资日本主要应集中在关东地区(东京及其周边)、近畿地方(大阪、京都城市群)、中部地方(名古屋市,长野、静冈、新泻、山梨等)。这三个地方人口最集中,保持净流入。同时,它们也是日本经济最发达的地方,并未过多受到人口减少、经济增长乏力的影响,备受海外投资者青睐。

c.地段选择

地段选择方面,思路则与国内大城市类似。选择交通便捷的地段,最好距离电车站、地铁站10分钟以内的步行距离为佳。若在“非都心区”,则首选有交通方式直达“都心区”的地段,这些地段的房产深受年轻白领的欢迎。

d.“入乡随俗”

掘金大师的最后一个小建议,如果赴日本购房,一定要找可信赖的房屋中介。因为日本房屋买卖基本上都有中介参与,与西方国家一致,所以这一步十分关键。此外,最好寻找带租约的房源,确保在固定年限内,有一定的租金回报率(如5%),保障自己的投资收益。

好啦,投资建议就是这些。

日本房地产投资直到2020年东京奥运之前,都是不错的选项,建议看准了尽快出手。日本房产增值不会像国内这样“疯狂”,但长期较稳定的“租金回报率”适合稳健的投资者。

海外资产配置,并不是说国外的资产比国内挣得多,而是“鸡蛋放在不同篮子里”这一概念的延伸,从国内的不同资产类型配置,变成分散到各国进行各类资产配置,从而做到更大范围内的风险对冲。

为了让海外投资者更加充分了解日本房产投资的诸多信息,智谷趋势携手东京最大房产服务机构暖灯国际地产将在上海举办日本房产投资线下沙龙讲座9月24日周六下午13点期待与对日本房产投资有兴趣的朋友进行面对面交流。

智谷趋势携手暖灯国际地产将在上海举办线下沙龙日本房产投资交流会

9月24日 周六下午13:00

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