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清醒点,放弃全面开征房产税的幻想

房股财经 2018年12月17日 紫竹张先生 56

原创:紫竹张先生 紫竹张先生 紫竹张先生

zisedegu66

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07月23日

近期,随着不动产登记平台实现全国联网,这几天一波接一波国家应加快推进房地产税的新闻报道,关于全面开征房地产税的呼声又高了起来。

首先,房产税肯定是社会进步的大方向,欧美发达国家均实行房产税制度,地方财政60%依赖于房产税,所以中国未来也一定会全面推行房地产税制度。但是那是未来不是现在,而且也不是近期,因为推行房产税实在太困难了,每年都放风房产税就是在逐渐的试探民众,但是每年都离正式推行遥遥无期。

盼望房产税的人,很多都是买不起房指望房产税压崩房价的人,但是实际上,国家不会全面开征房产税,房价更不可能会因为房产税而崩溃,我给大家细细说一下其中的道理。

房产税全面开征的影响

房产税如果全面开征,对于中国的经济影响极大,绝对不是随便就盲目推进的。

首先是对房价泡沫程度的影响,我们都知道,北京等大城市的住房出租投资回报率大概是1.5%左右,而贷款利率是5%左右。也就是1000万买入的房子,每年要交50万的利息给银行,而租金收益只有15万,妥妥的亏本生意,为什么不能把租金涨到50万呢,因为租客工资有限,承担的最大值为15万,工资不涨的话,房东实在是加不动房租了,那为什么有人愿意买呢,因为都在赌房价会继续上涨来填平这个差距。

而1.5%的收益率,代表的是70倍的市盈率,也就是70年可以回本,这已经是属于极大的泡沫了,15年股灾的时候也就这个市盈率吧。如果这个时候征收1%的房产税,也就是每年收10万元的税会发生什么事情?

能把房租提升到25万元把这10万元转嫁到租客头上吗?肯定不能,如果能转嫁的动,那么早就把租金提升到50万了,不用等房产税。那么如果是房东自己承担这10万的房产税,租金收益会锐减为5万元,也就是200年回本。

投机性最强的股市,历史最大的泡沫也就是100倍市盈率,现在北京的房子居然直接200倍的市盈率,这个投资肯定是完全不划算的,结果只有一个,那就是房东卖掉他持有的投资房,只保留一个自住的,免征房产税的房子。

即便把房产税的数值调为0.5%,也是把出租收益率降低到了1%,一百年回本也是极大的泡沫,随时可能爆炸,结局是一样的。

所以,房产税是真的有效果的,如果真的推行房产税,可以妥善解决我国投机房和空置房的问题,促使这些房源向市场抛售,很多富人都把存房当成了储蓄,这些房源的数量那是真的不少。但是对于现在脆弱的房地产市场来说,这些房源被瞬间挤压出来的后果只有一个,那就是房价崩盘。

政府不愿房价崩盘

而实际上,政府是不愿意房价崩盘的,中央政府不希望,地方政府也不希望,大家都知道,地方政府债务缠身,地方债黑洞到底有多大的谁都不好说。而地方政府的财政收入,只能勉强维持资金链。地方债务问题随时可能爆发,这是中国上下的一致共识。一旦爆发,那就是天塌地陷式的债务危机,极有可能引发中国金融危机,美国次贷危机在中国地方债危机面前,不值一提。

2011年,上海和重庆就已经试点开征房产税,但是2016年,上海房产税收入为171亿元,土地出让金收入1578亿元。重庆房产税收入57亿元,土地出让金705亿元。一旦房价出现崩塌导致土地拍卖出让金收入锐减甚至流拍,那么房产税根本堵不上这个窟窿。

上海的土地财政依赖程度是全国最低的,仅为30%左右,即便如此,如果少了这千亿收入,上海市财政也完全扛不住。而很多地方政府,土地财政依赖程度高达50~80%

你比如图中南京和合肥这二个土地财政依赖度高达80%的城市,一旦土地拍卖出了差池,收不上钱,地方债没钱还导致债务危机像多米诺骨牌一样连锁爆发,这个责任谁来负担?

而实际上,如果政府的目的是为了房价崩盘,那么手段多的是,我举个最简单的例子,把首付一律提升到7成,宣布央行加息,开始大规模卖地,任何一条都能直接刺破房价泡沫导致暴跌,政府没有这么做,而是小心翼翼的呵护着房价。推行的几个政策比如限购限贷根本不是为了压垮房价,而是怕涨的太快失控之后引发暴跌而已。

所以,房产税有可能推出,但是推出的目的一定不是为了让房价暴跌,实际上没有一个政策的目的是为了让房价暴跌的。那么反复吹风房产税的目的是什么呢?是给未来做准备,毕竟存量房是越卖越多,多到一定的份上,开征房产税的税收就可以覆盖掉土地出让金,这个时候才是开征的日子。

如果房产税引发房价崩盘

假设有人签署了行政令强行推出了房产税,引发了房价崩盘,那么我们可以想象一下会发生什么事。

首先,会有铺天盖地购房者到售楼处闹事,要求退房,当然这个是不可能退的,房价暴跌的时候很多地产商的资金链也会彻底断掉,自己都快死了怎么会同意退房。

但是这是一辈子的血汗钱,六个钱包都掏空了瞬间就被人间蒸发,他们会心甘情愿吗?肯定不会的,那必然会有更大规模的闹事,而那些已经买房多年的人,看到原本属于自己的财富瞬间腰斩也会不爽,他们同样会上街闹事,试图把自己的财富给恢复过来。

一旦爆发大规模的群体性事件,把责任推给了房产税,那么谁签发的谁负责,肯定是要当替罪羊平息民愤的,然后宣布撤销房产税,你说,谁愿意出这个头去当落实房产税?

中国的房民还没有养成风险自负的心态,赚钱归自己,亏钱找政府,这一点远不如股民。

什么时候会推行房产税

我们刚才也提了,房产税是大势所趋,是未来一定会实施的,那么什么时候会推行房产税呢?

首先,如果全面开征房产税,其税收要达到或者超过土地出让金收入,这个是必备的前提条件。如果达不到,地方政府不会愿意去配合这一措施的。

其次,出台房产税,一定不能是在房价高位,而应该是在房价低位。我们可以同样的看一下股市的注册制,同样是利国利民,同样是大势所趋,推进落实是多么的困难。为什么证监会不敢让股市涨,一有妖股就直接特停打死,就是怕疯涨之后没法推进注册制。

大盘越高,发IPO越容易引发暴跌,大盘越低,发IPO越不容易引起暴跌,因为都跌透了,等IPO都缓慢发完了,那么注册制就顺理成章了。

同样,你要在房价的高位推房产税,那是极其困难的,一旦引发暴跌没办法收场,所以最有可能推行房产税的时间点,就是房价控不住了意外暴跌之后。如果有一天,房价跌到了土地出让金大幅萎缩,地方政府缺钱缺到跳脚,而且对重新拉起房价不抱希望的时候,推行房产税反而会顺理成章。

是的,你没看错,从政府利益角度出发去考虑问题的话,绝对不会推行房产税去刺破房价泡沫,因为刺破泡沫的手段太多了,没必要用房产税,反而在苦苦护盘最终因为某种原因意外房价崩盘之后,推行房产税的概率会大增。

而现阶段更有可能推行的,是象征性房产税,也就是反复吹风,每年都提一下房产税,让民众慢慢接受,然后逐个城市的慢慢推开做试点,税率极低,免征条件极多,类似上海重庆这种,一年才征收一百多亿,基本没什么用,但是钱少不顶用没关系,群众慢慢接受熟悉了之后就好,等将来税源紧缺的时候,再拿出来用。

什么时候会税源紧缺的呢,一定是土地出让金断崖式下滑,而其他税收无法填平这个财政窟窿的时候。房价高涨需要刺破泡沫的时候,房产税不会出台,等房价跌到谷底,土地卖不掉的时候,反而有可能出台房产税,这是违反普通人逻辑认知的,但是这是符合国家经济治理原则的。

要记住,房产税的本质是税收,而不是为了抑制房价,银行抽贷足以消灭任何领域的泡沫,不需要任何税种来协助。

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