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危险信号:房贷今年激增,将达日本泡沫顶峰时水平

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 81

◎来源丨华尔街见闻(wallstreetcn)


虽然经济增速缓慢下行,但房贷增速却持续上行,中国的房贷/GDP,12年以前尚不到15%,15年底达到20.7%,16年底将超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。按此速度,则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平!

海通证券姜超在最新报告中提到,中国房贷高增不可持续,急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力,边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕。

1淡季不淡

传统的7月淡季,一线和重点二线城市房地产却依然火爆,令房地产再次成为政府和市场关注的焦点。

昨天,澎湃新闻援引信义房屋数据称,2016年7月上海二手房共成交3.85万套,较上月环比上涨36.6%。全市二手房成交总金额889.6亿元,环比上月增长39%。成交均价微涨,为2.79万元/平方米。

同时,中原地产近日数据显示,7月北京商品房住宅环比上升5%,签约均价为37566元/平方米,环比上涨9.3%,刷新历史最高纪录。

深圳虽然有所下跌,但依然高位盘整。根据规土委公布的结果,7月深圳新房成交均价56720元/㎡,环比大幅下跌8.2%。从深圳7月成交备案的新盘来看,豪宅的数量明显减少,前期由于南山几个高价盘的拉高,使得价格迅速冲高至6万以上,本月结构性成交影响明显。

2泡沫背后:房贷激增不可持续

而与地产泡沫相对应的,是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。

海通证券分析师姜超在最新报告中指出,12年以来,中国经济增速持续下行,但居民房贷却迎来爆发式增长,从11年月均693亿元,飙升至15年月均2217亿元,而16年上半年月均更是激增至3933亿元,占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。

姜超认为,中国房贷高增不可持续,急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力,边际杠杆已近极限,地产泡沫值得警惕。

中国居民负债率疾速上行,或被低估。从居民负债率来看,对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分,房贷的大幅上升,直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。

虽然横向比较看,中国居民负债率仍低于英美日等国,但国际经验表明,当人口红利消退、人口抚养比见底后,将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底,这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶,目前我们已离顶部不远。

居民房贷收入比超日赶美,值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

房贷/GDP加速上升。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下,中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%,15年底达到20.7%,16年底将超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%,16年上半年则高达30%,若未来几年以25%的速度扩张,则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平!

新增房贷销售比历史新高,岌岌可危!从新增房贷/新增地产销售看,美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%,16年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限!

3社科院:一线房产越来越像金融品

近日,在社科院《中国住房2016中期报告》发布会上,社科院城环所副研究员王业强近日表示,经过上半年上涨之后,现在一线城市的房地产已不再像一个必需品,越来越像金融品。如果像金融品的话,未来房地产价格不一定会暴跌,但是波动性会上升。

我们判断,房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧,下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

同日出席会议的社科院经济政策研究中心主任郭克莎也表示:

现在总体来说是阶段性过剩,但局部市场分化很厉害。我认为市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将回归下行趋势。

未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小,所以大的方向,我认为调整趋势还会出现,还会持续,同时短期波动会比较多。

注:智谷有删减。

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