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【原创视频】加拿大房产投资秘诀:如何用最小的资金撬动资产保值增值?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 115

智谷君语:

中国第一档“海外资产配置大讲堂”视频栏目,由智谷趋势旗下的“海外掘金”公众号隆重推出。栏目集海内外专家学者及一线资深从业人员于一堂,为广大观众分享海外资产配置的一线资讯、热点分析、趋势判断。旨在帮助众多有意海外投资的朋友,做出更精准的判断,获得更好的价值回报。

本期主讲人为加拿大房地产资深一线从业者黄岚女士(Daisy)。她深入浅出地向国内听众介绍了加拿大买房最常见的问题。

注:视频下方附文字稿,欢迎同时浏览。

◎文丨黄岚

◎来源海外掘金(gold1849)


各位观众朋友们大家好,首先做一个自我介绍,我叫黄岚,大家也可以叫我Daisy。我之前的职业是律师,现在在多伦多从事投资置业顾问的工作。

说起海外投资我相信朋友们心情都是有一点矛盾的,一方面有一点跃跃欲试,想试一下,一方面又怕自己了解的信息不够全面。那么今天我就选取了朋友们客户们问我最多最集中的五个问题。希望这五个问题能够让观众朋友们在最短的时间里对投资加拿大房地产有一个简洁、正确的认识。

1为什么是加拿大?

这个问题可以解读为这现在这个时间点投资加拿大的房地长有什么有利因素。首先肯定是汇率因素,因为加拿大现在的汇率处于过去7、8年这样一个区间的最低水平,如果是拿外国货币来购买加拿大房地产的话是有很大的收益的。

第二个因素是贷款,因为加拿大政府对外国人和本地人是一样的贷款政策,只要是外国人都可以贷款。

第三个有利因素是她的贷款李利率相对来说非常低现在加拿大的贷款利率差不多是2%左右,比起国内贷款利率低非常多。

还有一点,在加拿大购买房产没有其他的额外费用,就是说,对外国人和本国人是一视同仁的。

最后一个有利因素,是在加拿大购买房产没有遗产税,也就是说如果你在加拿大购买一个房地产以后想要留给孩子的话是不需要支付遗产税的。

2影响房价的因素

在加拿大影响房价有可能有哪些因素呢?比如说学区房,我们可以很明显的感觉出在一些排名比较好的学校的周围地区房价明显要高于排名不好的地区的房价。

还有一些什么能影响房价的因素呢?比如说自然环境,如果你居住的地方有山有水有河流,青山环绕,这样的环境一定比其他的环境价格要高一些的。

还有比如说你的生活非常的便利,离开一条街就是一个24小时的大超市商场及各种生活设施,各大银行,这些自然会影响到房价。

还有一个因素是历史遗传因素。像有一些区域它有一些历史、人文的积淀在内,由于这个因素对房价可能也是有影响的,这是我对这个问题的解读。

3外国人的购房流程

如果外国人在加拿大境内买房,他跟加拿大本国人购房流程没有明显区别,都是一样的没有特别流程。如果在国内(中国)购买加拿大的房产需要什么流程呢?

我们用得最多的是POA(power of attorney),就是说你拿着特定的委托合同到律师事务所让律师盖一个见证章,表明你委托加拿大的一个朋友或加拿大的经纪帮你去签名,但是这个购房合同最后显示的是你的名字。

也有一些购买期房的朋友,有一些开发商的要求不一样,有些开发商会电子邮件发给你一个合同,你在网上电子签名然后回签给开发商这样的签名方式,有的(开发商)也是用POA的方式进行操作。

4关于贷款的问题

这个问题咨询的人特别多,我要重点介绍一下,因为很多人都问:在加拿大贷款有年龄限制吗?60岁以上的人可不可以贷款?或者等等这样的问题。那么我要说:在加拿大只要年满18周岁,从理论上讲都是可以贷到款的。而且外国人买房,基本上在加拿大的银行可以贷到65%的款。也就是说首付35%,剩下的部分都可以由银行贷款。60岁以上的老人也是可以贷款的,因为加拿大的银行认为60岁以上的老人有养老金有稳定的收入,它愿意贷款给你。

相反的是对加拿大很多的年轻人、留学生,加拿大的银行对这一部分人的政策是收紧的,因为它认为留学生还没有工作,还没有自己稳定的现金流,所以它认为贷款给留学生是有风险的。所以现在对于留学生买房我们的建议是尽量写父母的名字,这样贷款的流程能够比较顺利一些。

5加拿大期房与二手房有什么不同

在加拿大期房又叫楼花,也就是说这个问题叫楼花和二手房有什么不同。我们讲投资楼花和投资二手房各有各的好处,到底哪种适合要看自身的条件和适应哪种投资方式。

二手房投资一般性是以别墅居多,别墅一般占地都比较大,所以土地保值增值的效应比较明显。像这两年加拿大的房地产每年都以百分之十几到二十几的速度在往上涨,所以二手房保值增值的能力比较强。

还有一个你住别墅的话呢,它是北美主流的有孩子的家庭的生活方式,有一个院子小朋友在院子里跑进跑出的,跟大自然的融合会比较好。所以如果以后打算住在加拿大的话,还是投资二手房比较好。

那么对于一些人在国内朋友投资怎么办呢?我的建议是投资期房会更有优势一些,为什么呢?因为加拿大的楼花和中国的期房他的规定是不一样的,中国自从你买了期房以后,从签完合同那一天开始就要开始付银行贷款。但是在加拿大是不一样的,在加拿大知道你交房那一天起才开始付银行贷款,比如说你买了一个期房两年后交房,也就是说两年后交房那一天你才开始付贷款,在这两年的时间里面你只需要付一个首付。

我们刚说外国人首付是35%,付一个首付35%在这两年的时间里,你的杠杆效应如果是在房地产上行的时间里面,在这两年里面是用首付35%的杠杆效应来撬动整个一个房产的增值保值。

楼花有一个什么好处呢?楼花的持有成本是0,为什么呢?因为一般性作为一个二手房来讲你的房子有一个维护成本,房子要折旧,还有每年要交地税,但是楼花不需要维护成本,也没有地税。

还有一个楼花比较有利的因素是它的交易成本比较低。我举个例子,就像刚刚的例子,你买了一个期房两年以后交房,那么在交房之前的这两年时间里,如果你要转让这个楼花的话,是不需要付土地转让税的,所以交易成本也是比较低的。

投资楼花还有一个什么好处呢?你在交房的时候是可以申请销售税的返还,HST销售税可以申请返还。如果你是自住或者拿了一年的租赁合同去申请,这个HST销售税可以由政府返还给你。

最后一个楼花投资的有利点,是楼花的销售价格一般略低于现房的价格。作为开发商来讲他要尽快的把这个75%的楼花卖出去,他才能够申请银行贷款才能把房子造起来。所以一般性开发商是以略低于市场价的这样一个价格来卖楼花的,因此楼花在价格上比现房有一点点优势。

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