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中国只有一种城市的房价会逐年上涨

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 19

智谷君语:

近期,关于中国经济陷入流动性陷阱的争论骤然增多。社会上钱很多,但经济增长乏力,背后的根源究竟是什么?本文从资本与科技的错位解读经济迷局,颇有洞见。作者站在经济走势的高点,得出这样的判断值得参考:服务业占GDP比重高和科技研发投入占GDP比重高的城市的房价会逐年上涨。

◎文丨范剑平(国家信息中心首席经济师)

◎来源丨正和岛(zhenghedao)


1回顾“渡边太太军团” 从世界看资产配置荒

我从宏观角度谈谈当前国际国内的经济走势,以及资金流向对中国房地产的影响。

最近几年,我们慢慢感觉到有一些现象,用传统经济学无法解释了。2008年美国次贷危机恶化成国际金融危机后,世界各国为了刺激经济需求,不乏扩张性的财政政策和货币政策,通过政府带头投资,拉动企业跟投。

同时由于政府印钞增多,可能造成通胀预期,消费者也会跟着消费,这时候如果把全社会投资和消费的热情都激发出来,短期的需求不足的现象就会慢慢消失,经济就会回到正常状态,这就是大家期盼的“经济复苏”。

2008年经济危机,大家预测不会像1929到1933年那么长,但是到今年,危机已经第8年了,除了美国经济复苏,世界大多数经济体越陷越深,印那么多钞票都没有用,我认为从根本来讲,经济增长还是要靠资本积累和技术进步。

当你发行大量货币时,必须要和新技术结合,才能形成新兴产业,形成新的实体经济投资的增长点,世界经济一定是在新兴产业的带动下实现复苏的。但是在金融危机前后的很长一段时间,投资于金融资本太多、而真正投资于科技创新的太少了,从全球范围来看都是如此,其中美国可能是最重视技术创新的国家了。

也正是因为科技创新成果与资本相结合,把美国从危机中救出来,但是这个力量没有大到把全世界经济从危机中拉出来。所以现在出现了一个尴尬的局面,就是资本找不到新技术相结合的时候,会自己去创造泡沫,包括房地产泡沫、金融市场泡沫。

但是2008年以后,金融市场已经炒作得很长一段时间了,到去年美联储加息,大家才开始感觉害怕。资本市场的老手开始从金融市场上退出来,追求一些避险产品,甚至大家都去抢购避险产品的时候,一些国家的国债被抢购的最后成了负利率。

很多国家的央行开始实行负利率政策,比如欧洲的央行、日本的央行等等,都鼓励银行向企业贷款,但仍然不起效果。所以大家担心未来会出现通胀的现象。但是实际上又出现负利率,重现了通缩。所以很多人说世界各国央行行长已经失去了方向感,美联储未来也不排除负利率这个选项。

2008年以后,美国经济最糟糕的时候也实行零利率,也就是美国也可能出现通缩,美联储也是有思想准备,知道现在这个刺激政策刺激不了经济复苏,长久负利率的出现这将是大家从来没有遇到过一种新情况。

历史上有一个国家曾经出现过流动性陷阱,出现过长期通货膨胀现象,就是日本。央行无论印多少货币,这些钱对刺激经济没有用处,这些钱掉入的黑洞,这个黑洞就是流动性陷阱。

但是因为当时只有日本一个国家是通缩,其他国家都在通胀,所以日本可以把资金拿到别国套利。当时不仅日本的金融机构在外汇套利上做得很成熟,甚至很多家庭妇女也做的成功,国际金融界称她们为“渡边太太军团”,这和今天的中国大妈很类似,不过她们的水平比我们的大妈高很多。

但与当时的日本相比,世界性负利率和通缩的情况就麻烦了,“资产配置荒”不仅对经济产生了影响,世界性的收入分配矛盾也会更加凸显,很有可能会出现民粹主义、保守主义、孤立主义盛行的情况。

2方便面没有成人纸尿裤好卖?冰冻三尺非一日之寒

所以目前来看,全球所面临的形式都是过去没有想到的,当然这些问题同样在中国存在,而中国还比别人更多一个麻烦,就是人口老龄化的问题。

对于中国,货币增长速度远远超过GDP的名义增长速度。但是在这么快的货币增长速度的情况下,中国的GDP却掉得非常快。

而我国这么多货币,同样也找不到新技术相结合。所以我国也出现资金脱实去虚、不愿意到实体经济投资的情况。大量资金流入股市,最后还闹出股灾,但对外投资增长却也达到60%。从整个国家来讲,这些都是资金找不到技术成果来结合的结果,想要产业升级、企业进步,但并没有技术积累。

这个问题不是一两天,冰冻三尺非一日之寒。

回过头来看,中国对科技投入严重不足,我们有五年规划,一般有32个考核指标,会从方方面面考核五年规划有没有完成任务。一般来讲这些指标的目标值设定,会留有余地,大多数都能够完成,甚至是超额完成。

但是在我们刚刚过去的两个五年规划,有一个指标连续十年没有完成,这就是企业科技研发投入占GDP比重,也叫做创新强度。

2010年是十一五规划的最后一年,当时科技研发投入应该达到GDP的2%,但是只到达了1.75%,十二五时期我们把该目标值设置在2.2%,但是十二五时期做了很多军工项目,例如嫦娥、神舟等。去年,我们仍然没有完成任务。所以未来能不能完成这个指标,还要做出很大努力。

但是现在回过来看,我们也有少数企业一直坚持做研发,例如华为的厚积薄发,但是大多数企业在这方面投入是不足的,中国政府一直对房地产大力扶持,现在看来也应该分一点给科技研发,或许今天也不会如此被动。

在这个背后,我们说也看到中国的另一个麻烦,就是我们刚刚提到的人口老龄化问题,中国房地产也遇到了人口瓶颈。

80后有2.28亿人,可以说是人口爆发的十年,这十年当然也是中国房地产最火爆的十年,但是后来独生子女政策,90后人口一下子减少到1.75亿人,00后人口进一步减少到1.45亿人,准备的产能就变得过剩了,房子不好卖了。

紧接着围绕房地产的重化工业、钢铁、水泥等产业也开始产能过剩,连啤酒、方便面、手机等年轻人喜欢的东西都不好卖,而最好卖的是老年人用的纸尿裤,老龄化的确来了。

这种老龄化带来的最明显结果是劳动力占比的下降,中国人口红利在慢慢消失,到2012年,16岁的年轻人开始少于55岁退休的年长者,劳动力总量减少345万,这个是整个劳动力所带来的供求关系的明显变化,而产业结构确没有升级上去。

3今年GDP增速恐低于6.9% 制造业投资首次负增长

现在最供不应求的不是高端劳动力,而是农民工、保姆、护工,今年毕业的760万大学生反而成了最难找工作的群体,所以白领的工资不怎么涨,保姆的工资却涨的跟自己挣得一样多。

我们现在正应该是农民大量进城的时候,2015年中国城市化率是56.1%,但是流动人口却减少了568万,城市化早衰现象出现了,而户口、社保以及城市的高房价成为“告老还乡”的主要原因,这个和未来的房地产也有很大关系。

多年来,一讲到房地产都会讲到城市化。全球的央行都感觉,无论印多少货币,也带不来经济复苏,印钞票没用,边际效率低,甚至出现流动性陷阱的时候,所以资金推动对房地产市场来讲,也并不是有利的,更何况再加上人口老龄化、农民工退减的现象。

从中国的短期来看,今年恐怕GDP增速会低于6.9%,我们已经连续6年年度GDP减速,到现在仍然没有见底,如果想在未来稳住6.7%,出现L型增长曲线,从现在投资的增速来看,都还要付出更大努力。

从长期来看,一个国家的经济增长需要积累,今年固定资产投资增速,应该说是多年来低点,今年上半年投资增长速度只有9%,其中6月份只有7.4%,这一次投资减速和去年房地产投资减速的带动不一样,主要是制造业投资下滑所引发的。

房地产投资一般占总投资18%、19%,而制造业却占到总投资的35%左右,今年6月份,我国的制造业投资出现了负0.3%的增速,这是我国第一次出现制造业投资的负增长。

在中国过去的高增长中,一个重要的因素是我们储蓄率高、投资率高。目前来看,中国的储蓄率并没有明显变化,投资率掉下来了,实际上民间房地产投资也一直是负增长。短期来看不能保证第二季度GDP增速6.7%,也是因为这个原因。

对中国来讲,靠货币政策刺激经济增长,效果越来越差,企业由于放得贷款比较多,对经济前景不看好,就会存定期存款,所以这个时候可以说社会说不缺钱,只是企业不知道往什么地方投资,那么央行降息也没有必要,连央行司长也承认中国现在站到了流动性陷阱边缘。

所以这个时候中国未来唯一出路是靠供给侧结构性改革,要鼓励往科技研发配置,提高劳动力素质, 升级产业结构能够,才有可能使整个经济走出现在的困境。资本能够找到新技术相结合,我们才能够真正产生新的增长动力。未来中国供给侧结构性改革成功标志,不是中国GDP增速重新回升,而是全要素生产率的提升。

45月家庭房总贷款5千亿 只有一种城市房价会逐年上涨

对于去杠杆而言,现在真正高的是企业杠杆而并非家庭部门杠杆。5月份,对家庭住房贷款放贷总额为5千亿,而对企业放贷仅1千多亿,要贷款的企业抵押物不足或者是担保不足,幸亏老百姓在还有买房子的积极性,这对银行的帮助很大。而对于中国来说,今年房地产去库存不是特别明显。

所以在这样的大形势下,也不会出现全国房价的普涨,当然也不会出现全国房价全面崩盘,这两种过于乐观和悲观情景都不会发生。 中国未来房产走势可以“分化”为三类。

一个城市的常住人口数量除以户籍人口数量的数值如果小于1,说明人口需求量在下降,这个情况在新一轮产业结构当中会处于弱势,不能创造足够岗位,年轻人往外跑,房价一定会跌。

而南方很多城市出现出口竞争力下降的情况、很多当地的农民工退潮,所以这些城市尽管常驻除以户籍人口数值大于1,但比重确是下降的,未来房价也是难以上涨,甚至是5-10年都房涨不上去。

中国未来只有一种城市,五年来常住人口不仅仅大于一还是逐年上升城市,这些房价会上涨。

这些城市有两个特征,第一个特征服务业占GDP比重与其他城市相比相对较高。中国目前就业岗位主要不是靠制造业创造,制造业开始取代人工,哪个城市就业比重达,创造岗位就多,带动刚需就多,这个城市房价会上涨。

第二,创新强度,科技研发投入占GDP比重,因为这个比重高的城市,往往是新一轮产业结构当中处于优势。高科技企业极具区,高科技上市公司多,随着这些上市公司的上市,全国人才在这些城市集中,会带来财富集中。

北京人讲北京房价不是靠北京人抬起来,是靠全国富人抬起来的,而山西煤老板带钱来北京买房的时代过去了,未来是通过资本市场向科技创新强的城市集中的。

所以这一轮北京房价上涨最快的区域是什么地方?是海淀区、中关村。这里面可以看出,中国未来房价上涨的城市会越来越少,会上涨的地段也会越来越少,北京金融街是金融产业集齐聚,北京CBD是商贸业集聚区,海淀区是教育、学府的集聚区,这些地方是房价上涨最快区域。

中国房地产新一轮产业结构调整中,和过去变化形势有很大变化,必须跳出房地产看房地产,才能够看得清楚其中一些规律。

2016上海房产经济与城市大数据”论坛近期举行,范剑平博士发表演讲,本文为演讲精要。

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