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【原创视频】澳洲房产有泡沫吗?我们是否还有机会

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 102

智谷君语:

中国第一档“海外资产配置大讲堂”视频栏目,由智谷趋势旗下的“海外掘金”公众号隆重推出,集结海内外专家学者及一线资深从业人员于一堂,为广大观众分享海外资产配置的一线资讯、热点分析、趋势判断。旨在帮助众多有意海外投资的朋友,做出更精准的判断,获得更好的价值回报。

本期主讲人为澳洲房地产资深一线从业者简智勇先生。他深入浅出地向国内听众介绍了澳洲房地产市场是否存在泡沫的问题。

注:视频下方附文字稿,欢迎同时浏览。

◎文丨简智勇

来源丨海外掘金(ID:gold1849)


大家好,今天主要想和大家聊一下投资澳大利亚房产的一些问题。澳洲因为房地产的法律健全,房产投资回报较为稳健,一直是国人海外投资的热门国家。不过今天我可能不会向大家说太多投资澳洲房产的好处,我今天更想针对最近大家比较关心的“澳大利亚房产出现泡沫的问题”分享一下我个人的观点。

首先我们聊一下为什么最近可以时常在媒体上看到有关澳洲房产泡沫的报道。

其实在任何时候,媒体上都会充斥两种声音:一种声音是房市会稳健增长,一种声音是房市充满了泡沫。无论是中国还是澳洲,情况都差不多。不同机构分析办法不尽相同,出来的结果自然也是大相径庭。

比如今年年初在澳洲本地媒体上比较引起讨论的两个观点,一个是来自ANZ research的研究报告:悉尼依然有十万套的住房短缺,他的理论依据来源于上一次住房供需平衡后(也就是2001年),近十多年住房短缺的累积加上人口增长,减去十年来新建房屋的总数后,得到的还有十万套租房短缺的结论。

而另外一方看空房市的观点来自于新南威尔士大学城市未来研究中心:根据2011年人口普查的住房空置率得出空置房屋的数量,并且指责了澳大利亚的负扣税制度导致了有一部分房价较高区域,即便屋主没有出租物业,也能从税务上和政府补贴上得到相当好的回报,导致了悉尼空置率的上升,最后得出了悉尼房市有大量库存的结论。

这两种不同观点一直存在,十年前是这样,现在依然是这样,未来这种情况也不会有太多的改变。而中国投资者最近会更多的看到一些负面报道我想有两部分原因:一部分是因为澳洲银行对海外投资者的贷款政策变得越来越严格,另外一方面是因为近几年关注澳洲房产的人越来越多,自然各种各样的声音都会出现在媒体上。兼听则明,对于投资者来说,多了解不同观点自然是好事。

那么我们接下来就聊一聊,媒体报道的澳洲地产泡沫的依据分别是什么。

泡沫可以不太严格地定义为:资产价格在一个连续过程中的上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——而这些新的买者对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌。

关于澳洲房地产泡沫的论据基本都集中于以下几点:1.新建房屋供过于求; 2.海外资本的流入导致房价越来越高,让国民难以承受; 3.银行贷款利率上调带来的威胁.

关于第一个论点,我想引用新南威尔士州最新的财政预算案里关于人口增长和市政建设的相关内容做个简单分析。在预算案里,到2056年,新州总人口预计将新增370万人,而从2005年开始房屋平均完工量每年不足30000套,导致了新洲房屋短缺的数量在十万套左右。

从2012年政府重视房屋短缺问题后,过去四年里,房屋完工量增加到了43000套。根据政府的长期规划,在2030年前会逐渐缩小房屋短缺的差额。从这点来,未来新房过量建设的情况似乎不存在。

而现在的库存情况又是如何呢?引用澳洲权威的第三方调查机构SQM的数据:悉尼截止2016年6月的住房空置率是1.8%,这包括了待售和待租的住房数量。国人可能对空置率比较不敏感,换一种比较容易接受的办法来解读这个空置率的话,就是假设悉尼的房屋用于出租,那么一年内大约会有1.8%的天数,也就是大约6.5天的时间是空租的状态。

这个空置率可以说是非常健康的,而且悉尼的租售比大约在5%左右,也是比较健康的数据。所以从这两点来说,房屋供过于求的情况并不存在。

悉尼房屋空置率(SQM数据)

其次讨论一下海外资本的流入导入房价高涨,国民难于承受的论点。这个论点其实分好几部分:首先海外投资者的进入并不是房价上涨的最主要原因,如果对澳洲房产有一些了解的人就会知道,非澳洲永居身份人士是不能够购买澳洲二手房的,只能购买新房,并且绝大多数新建楼盘因为银行政策原因,对海外购房者比例都有一定限制,具体体现在绝大多数楼盘最多只能有20%左右的名额卖给非本地人士。所以其实海外投资者对澳洲房市的影响是有限的。退一步说,即便是海外资本大量涌入,大幅推高了澳洲房价,结合空置率来看,也是因为本地有着强烈需求导致的结果。

接下来再来看看澳洲房屋的可负担性到底如何。我们拿澳洲房价最高、可负担性相对最差的城市悉尼作为例子。首先悉尼现有独立屋的中位价为104万澳币,而公寓的中位价为67万澳币。而悉尼家庭的中位收入为15万澳币,由此算来,如果要在悉尼购买一套永久产权的独立屋,大约需要一个家庭7年的收入。而如果是一个家庭希望买入交通方便同样是永久产权的公寓的话,大约需要一个家庭4.5年的收入。我不知道大家什么感觉,但是我个人觉得这个数据依然是健康,并非不可负担的。

最后一点是来自于银行贷款利率可能增加带来的风险。澳联储在今年5月2日降低基准利率后,年基准利率为1.75%,而现澳洲四大行的房贷年利率从3.5%-4%不等,事实上各大银行都提供非常低的固定利率,特别是澳大利亚国民银行NAB的四年期住房固定利率已经低于4%,这说明至少对银行来说,未来四五年的房贷利率都将处于低位。对于投资者来说,房贷利率上涨带来的现金流问题也是短期内不用担心的。

以上就是我今天想要讲的内容,如果大家有什么问题可以微信留言或者给智谷趋势写邮件,希望有更多的机会和大家交流

海外掘金(ID: gold1849)

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