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中国楼市的六大谬论!

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 18

◎文丨陈天诚、毛雨琼、杨臻(安信证券地产团队分析师)

◎来源丨天诚地产会(timsonfdc)


1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶

犯这种错误的很多,不乏诸多知名的经济学家和研究人士,一个产业的黄金期过去,销售投资热潮消退,并不代表行业产品价格的到顶,这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同,这种太过直接的联想容易得到很多人的认可,但却迷惑了很多需要买房的人,甚至错过了财富积累最好的时候。

2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素

中国的购房人口在2017年是个明显的拐点,我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量,但对价格周期而言,有些时候与人口并不是那么严密正相关。

以美国为例,拉斯维加斯人口增长率(气泡大小表示)远高过底特律,但房价表现(横轴)却并没有比底特律好很多,也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几,主要原因在人均收入(纵轴)差异上(这个是我们后文重点阐述内容)。

此外,人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关,典型如旧金山的房价表现。

3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据:

市场普遍认为房价有很大的泡沫,其中最常提到的一点观点是,“房价严重偏离收入,不吃不喝都要50年才能买房!”,这个观点有很强的迷惑性,因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一,但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高。

关于这个问题我有三个反问:

1)为什么这个问题在10年前、20年前、30年都这样?比如人民日报89年2月20日报道北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房;

2)为什么国外很多城市也存在这个问题?国际上普遍的房价收入比较高,最高的分别是中国香港19、悉尼12.2、温哥华10.8、圣何塞(硅谷)9.7等,中国大陆最高的是北京16.6、深圳11.2、上海10.8、广州10.4;

3)为什么有些人不提这个问题?因为他们收入高或者增值快,关注房价收入比的群体和买房群体是有区分的,中国的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离,目前看是有机会的,房价收入比除了上海,京广深都有下降趋势,也就是估值靠业绩增长来消化。

4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势:

由于受日本失落二十年影响较深,很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势,暂且不论我们会不会重蹈覆辙,但其实,以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点;此外,我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果,虽然结果并不好受,但我们的房价08年和12年都曾下跌过,美国房价在06年也大跌过但在次贷危机的08年已经开始筑底回升了(真正只是下跌了两年)。

5、错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间:

我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大,不存在房价大幅上涨的可能,上涨空间也相对有限,且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了,但并不表示三四线房价就必定暴跌,因为最简单的,很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。

6、错把房价当做唯一大幅上涨的生产生活用品:

由于房价在家庭支出中是最重大的一块,大家对房价的涨幅记忆深刻,但却忽视了在房价上涨的同时,我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低,既然人民日报89年就感叹买不起房,我们以上海地方志办公室记录的上海89年以来的物价数据,可以看到,房价并不是涨幅最大的那个,工资涨幅也并没有小很多多:房价涨幅2455%,工资涨幅2129%,带鱼涨了1355%,萝卜涨了3863%,青菜涨了6267%,油菜籽更是涨了8750%。

注:智谷有删减

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