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重大利好,以后房贷利息或省15%-45%

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 17

◎来源丨腾讯财经(financeapp)


房奴们期待的好消息来了!近日财政部财政科学研究所原所长贾康公开表示,个税抵扣房贷已确认,该方案确定会在全国推广。虽然贾康随后澄清该观点为个人主张非官方态度,但这在一定程度上也意味着房贷利息抵扣个税渐行渐行了。

因为就在今年的两会上,财政部长楼继伟还提到新个税体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。房贷利息可抵扣个税”到底是什么?如果有希望成真,房奴们是否能迎来春天呢?

1. “房贷利息抵扣个税”什么鬼?

个人所得税可抵扣房贷,准确的说应该是“房贷利息抵税”。按照当前一些业内专家的观点,“房贷利息抵扣个税”是指在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,对扣除后的收入部分课以个人所得税。

这对中高收入的按揭购房者来说,实行前后的差异巨大。此前国家出台的各种降息、降准和减税利好给买房人已经创造了很好的信贷环境,而房贷利息抵税的减负作用也将非常直接。

2. 官方民间连提房贷利息抵扣个税

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康7月22日在三亚表示,个税抵扣房贷已经确认,可以确定该方案会在全国推广。

贾康7月25日向媒体回应时称,房贷利息抵个税是他作为学者的一贯主张,其实官方的态度也早就明确了。

今年3月7日,财政部部长楼继伟透露,综合与分类相结合的个人所得税改革方案已经提交国务院,今年将把个税方案提交全国人大审议。中国将循序渐进地实施个税新体系,新体系将基于完整的资产信息。新体系下房贷利 息、教育和抚养子女费用将可减税。

3. 传闻最快一年内会变成现实

首先要说明的是,房贷利息减税还真不是财政部一时心血来潮,而是全球发达国家的普遍做法。

无论是美国还是西欧发达国家,房屋贷款利息都可以抵扣应纳税所得额,从而减少税金支出。该项惠民的政策啥时候能落地呢?公开报道引用贾康的话称,“中央要求的时间是1年左右,但今年可能赶不上了。

可以确定的是,这种方案会在全国推广。”虽然有媒体从税收技术的角度认为这一政策两三年内还是个“画饼”,但如果中央有意优先推动个税改革,地方也乐意期待这个政策能够拉动房地产,在不太长的时间内政策落地,可能性还是存在的。

4. 房贷利息抵税!2400万人受益

据报道,最有先放开的可能是首套房,个人只有一套住房的房贷利息将用来抵扣个税。分析人士认为,把房贷利息部分作为税前抵扣项,最直接的效果是降低了刚需买房者的个税负担,从而达到变相降低月供负担的效果。目前,我国大约有2400万人缴纳个税,这一政策如果实施他们都将受益。

5. 房贷利息将省15%-45%

对按揭购房者来讲,特别是中高收入的按揭购房者来说,这当中差异巨大,相当于利息支出中有15%-45%由政府来买单了。

下面让我们举两个例子: A先生是白领一族,假设他购买的是150万元的住宅,通过商业贷款按揭七成供30年,如果他选择的是等额本息的还款方法,月均还款额约5573元,其中约2656元是利息支出。

按照他的税前月收入为1.5万元计算,在扣除四金、税基等应纳税1520元(以上海地区为例)。但如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣,在其他条件不变的情况下,A先生每月将少缴税约680元,相当于利息支出的25.61%。

6. 房贷利息将省15%-45%

B先生是企业高管,假设他在上海购买的是1300万元的住宅,通过商业贷款按揭五成供30年,同样是等额本息的还款方法,月均还款额约34497元,其中约16442元是利息支出。

按照他的税前月收入为15万元计算,在扣除四金、税基等应纳税51132元,但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣,B先生每月将少缴税约7399元,相当于利息支出的45%。

7. 200万房贷月供可省1000多?

这对于购房者来说是受最欢欣鼓舞的,假如在北京买了一套价值300万的住宅,通过爸妈支援完成首付100万,其余的200万选择20年期的商业贷款,平均下来每月需要还款的金额接近1.4万元,其中大约5594元是利息支出。

假设购房者小明税前月收入是2万元,按当今个税政策,四金和税基等缴纳的金额约为2459.02元。如果“房贷利息抵扣个税”实现,按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣,如果没有其他意外的话,小明还需要纳税的税额为1097.42元,减少1361.6元。分分钟少缴上千元不是梦,抱枕们快算算你们要少缴多少钱?

8. 会导致房价暴涨吗?

那么房贷利息抵税之后,是否会刺激房价大涨呢?这一顾虑可能是多余的。就拿北京来说,最新的城镇职工平均工资水平(2014年)为6463元。以这个水平计算,个人应纳税所得额为1525.21元,需要交纳个税47.52元,夫妻二人合计缴税95.04元。

如果两人合计贷款100万(60万公积金+40万商贷,基准利率),30年归还,那么每月需还款额为4734.14元,其中利息部分1956.37元。假设夫妻二人分别抵扣一半,那么应纳税所得额可减少为1525.21-(1956.37/2)=549.03元,需要缴税16.47元,夫妻二人合计为32.94元,相比原先的95.04元减少了62.1元。

由此可见,如果要靠房贷利息抵税来增加购房者的购买力,从而拉升房价,那简直就是天方夜谭。以社会平均收入来计算,抵税增加的那些购买力,连拉动房价上涨1%都不可能……

9. 房贷利息抵税真是“劫贫济富”吗

有一种观点认为,房贷利息抵税是“劫贫济富”——劫了穷人的税收,去补贴能买房的富人,担心会出现“富的越富,穷的越穷”的现象,这样的想法并不完全正确。首先,劫贫的概念就存在问题。因为买不起房的“穷人”,通常也是不怎么缴税的(收入低于或约等于3500元)。而买得起房的中等收入群体和“富人”才是缴税的主力。所以从“劫”和“济”的角度来看,上述观点并不准确。但是从另一个角度考虑,房贷越多,抵扣的税收也越多,获益就越大。房贷利息抵税似乎的确是偏向“富人”的政策。有人测算过,假设土豪贷款1000万了一套大房子,30年等额本息还款,月均还款额53072.67元,其中利息支出25294.89元。假设土豪税前月收入15万,那么应交50499.78元,而贷款利息抵扣应纳税所得额之后,只需缴税39117.03元,一个月可以节省11382.75元!这个金额还是十分可观的!

10. 政策还需要配套规范跟进

越富有享受的利好越多,越穷越享受不到政策优惠,这样的政策真的公平吗?别急,上述方案还只是个大概的雏形,肯定还会有配套措施跟进。就拿国外类似政策来说,首先一点,抵扣金额是有上限的。也就是说并非越土豪抵扣越多,而是利息抵扣到一定总额就不能再享受政策了。美国这一限额是100万美元,相当于现在650万元人民币,倒推的话相当于714万商业贷款,1000万左右的房屋总价。

房贷利息抵扣个税并不是为了“劫贫济富”,短时间内也不会刺激房价大涨。而是在给工薪中产阶级减负。而工资越高、房贷越多、抵扣越多,该政策显著的偏向于高收入人群重要的是,出台这个政策必须要确保有配套细则保证政策公平性。

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