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认识不一样的暹罗:泰国投资面面观丨海外掘金

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 122

智谷君语:

7月12日,“海外资产配置大讲堂”第七期开讲,主讲人为泰国房产资深从业人员虞裕业。虞先生留泰毕业后在泰国工作6年,曾于泰国红牛集团第一供应商负责产品外包装进口,贸易协调,翻译等工作。目前从事泰国旅游、房产置业服务顾问。他从多方面介绍了泰国投资需要知道的常识,对于有意赴泰国投资的朋友,有很好的参考价值。本文为讲座内容精选。

讲座活动将会持续下去,如果您感兴趣,可加微信“zgtrender01”,申请加入微信群,第一时间知晓海外投资最新趋势。

◎文丨虞裕业

◎来源丨海外掘金(gold1849)


首先感谢《智谷趋势》给予的分享机会,在此也祝愿《智谷趋势》越来越强大!我相信交流产生价值,沟通创造财富。关注智谷趋势和海外掘金后,收获很大,感觉自己已经有了全球配置的眼光了。

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1泰国民风人文、政治环境、经济文化等泛谈

泰国是佛教盛行的国家,95%左右的泰国人都是佛教徒,大多数民众心存善念,友善友好,以“微笑国度”著称。调查发现,泰国几乎所有的男人一生需要出家一次,长则一辈子,短则一星期,剃度的概率几乎90%左右,而兵役仅为50%。由于深入人心的佛教教育,佛教影响,泰国民风还是比较淳朴。

另外,有相当一部分的穷人家的孩子是进入寺庙学校学习(一般到小学,初中)。所以当我们来到泰国旅行,才能感受到泰国社会大众的友好,平和,微笑。在这样一个幸福指数高的地方,总有地方会吸引我们。

华人在泰国的政坛和经济领域都有很大的影响力,中泰友好促进很多官方与民间的在多领域有很多交流合作,社会上也从没有出现反华的现象。

泰国是民主自由的社会,多党派执政,人们可以弹劾政府(皇室除外)。军队效忠皇室,政府握有警察力量。我认为,在历年的政变中,多方力量博弈应该有很大关系,这直接影响了我们对泰国的社会稳定有了固有的看法——就是比较乱。

社会稳定是投资置业的重要考虑因素,因此对于泰国,理应谨慎又谨慎。不过,以我本人经历的几次泰国政变和大游行来看,政变与游行并不会对民主生活产生多大的干扰,尤其是在曼谷以外的城市,比如清迈,普吉,甲米,巴提亚,华欣。所以,不必过多的担忧。

泰国经济情况概览:

  • 2015年,GDP 增长率2.8%,人均5735美元,预计2016年人均GDP为5950

  • 制造业,东南亚最大的汽车和电脑硬件制造与装备中心,拥有大批熟练的制造业技术工人

  • 农业是泰国主要的经济支柱,49%的劳动人群从事农业,34%从事服务业,17%从事制造业

  • 旅游是泰国的主要经济来源之一,旅游人数2015年入境3000万人次左右,中国至少贡献率其中的1000万,而且呈现上升趋势。(2015年泰国旅游业税收约4000亿人民币)

泰国两年行业发展对比

2旅游以及旅游业投资

旅游是泰国的经济动力之一,外国旅游人数2015入境3000万人左右,中国至少贡献率其中的1000万左右, 2015年泰国旅游业税收约4000亿人民币。2015年泰国本国人旅游流动1.38亿人次,资金流动为1400亿人民币。

虽然泰国不大,美景也并不是很多,但是对于我们来说,也许就是奢侈品了。值得关注的是,中泰高铁不久的将来就会贯穿泰国,泰国必定是东南亚最热门的旅游地之一,陆陆的对接将会爆发最热旅游季。

泛亚铁路(中泰高铁)示意图

泰国旅游稳定性与政治稳定有着直接的影响,所以历年每次大游行,泰国的旅游业一落千丈,每次游行结束后,政府和商家都会推出各种吸引旅游的政策,比如免签、机票特价、酒店特价等,这两年泰国政府为了推动旅游,还推出本国人旅游费用可以报账退个人所得税政策,最高每人不能超过约3000人民币。

旅游主要就是吃、住、行、玩、体验等,如何能陪着游客玩赚泰国呢?近年来的旅游团的模式竞争如此之大,很多旅游公司极力推出低价团的模式,泰国地面接待已经被那几个大公司垄断了,商家结合地接公司一起陪着客户玩,虽然没有要求一定要购物,但是购物点作为一个景点或者一个必经的站点,就已经使得旅程缺少了乐趣了。

然而如果没有购物消费,这些团必定是亏本生意,所以购物或者自费项目还是以不同的名目出现。不过无论如何,旅游团也会可能一直是旅行的主力军。自由行现在也慢慢的流行起来了,网络信息的通畅,让旅游出行也变成了简单可计划的事。

旅游市场这么广大,一定会有可投资的空间。目前最多的投资形式,可能要数酒店、度假村,中低端酒店公寓,目前泰国的连锁酒店大多数都是中高端,没有像国内的便捷式连锁酒店遍地开花,这是不是一个好的商机?还有待投资者开发。举例:目前某中国公司,建立了泰国象岛水世界乐园,还有30年产权的投资型房产开发。

支付宝、微信支付已经进军泰国,在很多旅游胜地、商家,包括泰国的领军零售业7-11便利店,都可以用支付宝支付了,这是不是旅游金融的一个催化剂呢?

旅游医疗方面,泰国各大公私立的医院资源,很先进,服务也很好,价格适中,泰国政府一直要把泰国建设为“亚洲医疗健康中心”而努力。

中泰铁路如果通车了,也许很多人将会选择陆路游东南亚,深度自由行将会火热起来,而高铁过路的城市地区,旅游服务必须要再提高。目前,曼谷以外的旅游冷门的外省,一部分泰国投资人已经开始对高铁经过的城市地区,慢慢的囤地了,所以无论在哪个国家,可以说投资不动产,依然会是投资的主旋律之一。

3泰国房产法律法规简述

泰国土地私有制度,非移民国家,外国人不可持有泰国的土地,不得持有含土地的房子(别墅)等不动产。

那么没有办法购买泰国的土地等不动产然后获利么?有以下形式:

  • 第一:投资约800万,不少于5年,可允许购买规定区域内的1600平米土地,但盖房子仅限自住,或公司泰中员工自住。

  • 第二:与泰国人结婚,对方名字购买。

  • 第三:建立合伙公司(泰国人51%,外籍49%),购买别墅,土地。(属于法律边缘,对于国内投资人来说,笔者不建议)

商品房公寓楼Condo(不含土地),外国人可以购买49%的单位,永久产权,可以继承,自由买卖。

4泰国房地产的挑战和机遇并存

挑战

  • 土地法,公寓法限制必会限制泰国地产发展,首先土地外国人无法持有,而公寓又出现限外籍人士购49%的单位,相对于别墅(最低50万左右)来说,公寓的价格(最低30-40万起)则与之相当,泰国人基本首选是以别墅为主,而外籍人士法律层面只能选择公寓,两者出现制衡。

  • 外国人的银行贷款问题,本国银行基本不对外籍贷款,这必定限制了一大批要买房的外籍人士,而中国一些银行的泰国分行,相对国内的来说,审批资格和百分比将会不利于顺利购买。

  • 泰国经济正在恢复期,预计明年2017的经济仍未达到预期,国家出口疲软。

  • 大型房地产公司正在控制大部分市场,外省的地产市场依然呈现持续低迷现象,预计明年的大部分公寓楼市场并未比今年乐观,目前只有海边城市靠海楼盘、地铁轻轨房达到销售预期,而公寓楼的价格依然会持续上升。

机遇

  • 泰国政府不干涉房地产,完全是交给市场规律,且不限购,无户籍制度,无学区房。

  • 旅游服务发达,人文环境,气候环境宜居,吸引大批外籍人士来养老,而泰国的养老签证也是很容易获得的。

  • 泰国本地人的0首付贷款,极大的刺激泰国房地产,而如此低门槛的购房条件,也让泰国的房地产比较稳定的发展,泡沫水平极低。

  • 中泰高铁的发展,以及泰国中部到北部,中部到泰国东部的本土多条铁路的发展,所及城区地价,由于土地价格上涨,房价必定上涨。

  • 外资的注入。如:中国xx地产公司的加入,将会给泰国房地产注入新发展动力,房价必然会收到推动。举例:北京xx集团(向中国进出口银行贷款),江苏xx铁建等多家中国的建设公司,目前在泰国有租用皇家土地的,有租用私人土地的投建高端公寓,酒店,出售或者租售。

5泰国热门城市房地产趋势

  • 泰国房地产的价格增速约为每年5-15%,看不同的地区与楼盘

  • 曼谷均价1-2万左右,租金回报5-10%

  • 芭提亚 均价1-2万左右,租金回报5-8%

  • 普吉均价2万左右,租金回报5-8%

  • 清迈均价1-1.5万左右,租金回报3-8%左右

  • 华欣均价1-1.5万左右,租金回报3-8%左右

目前泰国房地产高层公寓主要以标准套间,一房一厅为主,使用面积(无公摊面积)大部分以20-50平米为主力市场,精装修家电家具俱全、拎包入住车位40%-70%(还可重叠停车)不等(每户可免费停一辆车),物业良好、免费游泳池健身房、24小时保安、监控等一应俱全。无论是置业待升值,还是旅游养老为健康,都是不错的投资方式。

6泰国买房的费用问题

  • 泰国是无房产税

  • 过户费2%(一般是买卖双方各付1%)

  • 特别营业税3.3%(对于业主持有房产超过5年,或业主的户口落在房产上超过1年的,可免)

  • 印花税0.5%

  • 个人所得税(根据房产及持有人的情况而定)

税费总额6%左右。在买卖双方之间分摊,而每个开发商在拆分税费时采用的方式各不相同。所以买方实际支付的税费可以从最低的1%到最高的6%左右不等,取决于各自的房产开发项目。

通常,买卖双方各支付税费总额的50%。税费以物业的估值为基础按以上比例计算,而估值通常稍低于支付的购房价格。税费直至物业正式登记时才需支付,这往往发生在物业交收后的3-6个月左右。您购买物业后,在泰国不存在每年应付的物业税。

购买后您需要支付的额外费用是:

  • 维修保养费(Maintenance Fees):用于楼盘和您所用设施(例如水、电)的维修保养,一般根据公寓面积按月支付费用;

  • 偿债基金(Sinking Funds) :用于未来某一时间开发项目所要求的任何一次性维修或改良(例如每隔几年重新粉刷外墙)。偿债基金必须在公寓交付买家时支付。它的金额取决于公寓的面积,300-500泰铢每平米,属于一次性支出费用。

7泰国房地产中介和律师的必要性

泰国房地产相当一部分房产开发商是不接受中介推销的,只有一部分是对中介推销,正所谓无利不相往来,因此,我认为,当我们所看到的部分中介讲述泰国房地产发展局面以及一些文章,或者某个最佳投资楼盘等吸引投资的,也许是片面的,这样会导致投资者无法完全的看清泰国房地产的趋势,当然了信息利弊的过滤也在于投资者本身,如能亲自考察,那么相信投资者会更放心。

不过中介的作用也是不可忽略的,因为中介经纪人会让您在短时间内获得更多的关于泰国的地产情况,同时还可以协助投资买房更便利,还有后期的委托出租等一系列的事情都可以交友中介经纪人办理,可以省去对已有财产搭理的后顾之忧。

关于律师,是有必要的,检查合同的准确性,合法性,保障投资者的利益。目前市面上出现7-10年包租,回报率8%等,有部分是租赁合同30年(合同完后,再续租2个30年),如果期间出售,只能出售本次合同的剩余价值等多个条款你,至于其中是否有风险,需要看具体的合约以及开发商和土地所有者的地契合约,投资者可以关注,风险自行考量。

8泰国的贷款问题,汇率风险

  • 利率6%左右浮动

  • 本土银行不对外籍人士贷款

  • 中国的银行贷款(新币)

要求:永久产权房产,可交付使用(现房)。(楼花无法贷款,租赁形式的包租投资房无法贷款)

额度:买价与评估价较低者的55%-70%,一般出现最多的仅能贷款30-50%

贷款年限:3-10年

由于贷款为外币,所以还款时会存在汇率浮动的风险,以贷款新币为例,而在泰国还泰铢,泰铢兑换新币的汇率浮动,则需要贷人承担汇率风险。举例:如去年年底在泰国买房,假设:350万泰铢,在人民币兑泰铢(1:5.68)时提款,现在是人民币兑泰铢是1:5.2左右,可以理解为现在人民币贬值约9%,需要花更多的人民币来付一套房。

由于时间关系,我就分享这么多,谢谢大家!

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