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高层对房产税首次放出狠话,中国楼市正酝酿一场震荡?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 108

智谷君语:

一石激起千层浪!两天前财政部长楼继伟“义无反顾推进房地产税”的表态引发广泛关注。首次公开承认推房地产税面临利益群体的阻碍,并在不乏反对声的情况下表态强硬,这在高层还是首次。房地产税关系到千家万户的真金白银,这是一把迟早要落下的利剑,对北上广深和三四线城市的人来说,其带来的是两种截然不同的冲击。

◎文丨刘晓博

◎来源丨天天说钱(liuxb0929),已获授权


7月23日,2016年第三次二十国集团(G20)财长和央行行长会议在四川成都举行。

中国财政部长楼继伟在会议上表示:应该改革房地产税制,遗憾的是目前还没推出来,除了信息收集困难,还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做,这也是我们的任务。

毫无疑问,这是一句狠话,无论是对楼市和中国经济都是这样。

由于中国的城市建设用地产权归国有,我们买到手的只是房子,我们的房子被允许在70年租借期里放置在中国的土地上。至于70年之后,我们的房子还能不能放在这片土地上,其实是不确定的。而且,我们在买房子的时候,通过开发商一次性缴纳了70年的土地使用费。所以,在这种情况下开征房地产税是否合法,仍然没有获得全社会的共识。

按照十八届三中全会确定的“税收法定”原则,开征一个新税种不能由国务院或者某个部委说了算,而是要通过立法,通过全国人大的表决。所以,房地产税距离我们仍然有相当距离。

由于经济下行压力巨大,货币政策用到了极致,中国已经陷入了“流动性陷阱”,急需扩大财政支出来刺激经济。但悲催的是,近年来随着经济不景气,中国的财政收入从2014年开始,结束了两位数增长。

2014年全国财政收入同比增速只有8.6%,创下1991年以来最低点;到了2015年增速只有8.4%,收支缺口高达2万亿。2016年上半年,财政收入增速进一步下降到了7.1%

所以,国家显然有足够的动力去寻找新税源。尤其是看到西方国家,其房地产税占了地方政府支出的超过一半,所以开征房地产税的愿望更加强烈。

但问题是,开征房地产税和目前房地产去库存的政策显然是矛盾的。过去一年多,国家为了多卖房子,先是承认并鼓励了改善型需求,随后开始承认投资性需求。到了今年一季度,甚至出台政策鼓励个人多买房子,为社会提供出租房源。

正是基于这种政策变化,我做了三个判断:第一,中国的房地产税开征仍然需要相当长的时间,至少四五年;第二,未来不会有累进制、惩罚性的房地产税;第三,真正有条件开征房地产税的只是数十个中心城市、经济发达城市。

我现在想讨论的是,楼部长“义无反顾”之后,会不会有累进制的、惩罚性的房地产税?至少一线城市会不会有?

所谓累进制、惩罚性的房地产税大概是这样的:每个家庭可以有一套房子(或者相应人均面积)免征房地产税,这是对我们一次性缴纳了70年土地使用费的折让;从第二套房子开始,逐步提高征收的税率。到最后,拥有5套或者10套房以上的家庭或者个人,完全无法通过出租房屋抵消房地产税,只能卖掉房屋。由此,引发房价的下调。

当然,这个累进制可以是温和式的,比如让五六套房子的人仍然可以承受,七八套以上的才必须卖房子。也可以是激进式的,让三套房以上的人必须卖房子。

可以预见,如果出台比较激进的累进制房地产税,将产生如下影响:

1、把富人的资产从房地产领域驱赶到大金融市场,所谓大金融,包括债券、股票、私募股权、信托、理财等产品。从国家战略上看,的确需要这样,因为中国正准备从“印钞票时代”向“印股票时代”转变。

2、一线城市最有可能出台比较激进的房产税,若如此短期会对房价产生抑制,但长期仍然看涨,因为这些城市有持续的人口增量。别看最近北京、上海人口有所下降,这是在行政手段强制下出现的暂时现象。以日本为例,全国人口已经开始下降,但东京人口仍然不断上升,俄国首都莫斯科也是这样。

3、累进制房产税打击的仍然是中小城市、非一流度假区、郊外的房子。这类房子很难转移房地产税,可能被拥有多套房的人率先抛售。但由于缺少接盘人,房价会断崖式下跌。

4、在累进制房产税和中国总人口见顶双重因素打击下,一批人口严重流失地区的过剩房屋只能拆除,按照废品处理。

5、绝大多数中小城市其实无法开征房地产税,因为开征成本会非常高,由于无法通过租金转嫁税收,居民抗拒性会非常强。如果强行开征,意味着上千个小城市的房地产市场将猝死、消失。

6、累进制房地产税如果出台,股市会大涨,券商股更是如此。因为这是房地产的大利空,是金融市场的大利好。但银行股可能会大跌,这意味着按揭风险的集中爆发。

7、离婚率显著上升。

8、楼部长义无反顾之后,正在趋冷的楼市会变得更冷。将会有更多的有钱人考虑到国外买房子。但金发碧眼的老外也正在准备为中国购房者设套,比如新西兰、加拿大、澳大利亚都准备这样。爱房子的中国人,将面临资产选择的全球性困境。

以下两点是我个人的猜测:

如果房地产税开征,国家可能会突然送个名义上的大红包给你:你房屋下面的土地,国家送给你了。只要你每年缴纳房地产税,这土地就是你的。

还有一点是肯定的:未来的房地产税是因城施策的,每个城市的税率都不会一样,很多人口严重流失地区也许会全面免征。

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