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【海外掘金大讲堂】畅谈日本投资——你所不了解的日本

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 76

文 | 海東敏

整理 | 赵哲祥 掘金大师


关于讲座的主题主要是日本的投资,我个人性格比较活跃,喜欢在轻松愉悦的环境下给大家分享。

1日本概要

日本人口1.27亿,人口密度是3408人/平方公里,而中国是145人/平方公里。国土面积大约等于东三省,水域面积不太大,占国土面积0.8%。去年日本GDP 4.9万亿美元,中国是11万亿美元。

大家可以看到,下图法定人口图和人口增减率中,可以发现福冈是近期迅猛发展的城市。看画红圈的人口主要集中在关东地区,主要包括千叶、东京、神奈川、山梨、埼玉等(大红圈所包围的城市)。

日本地方人口统计

日本行政区划

灰色图上画红叉的地方是去年福岛出事的地方,其实离东京有一点距离(300-400公里),核辐射并没有什么影响,大家不要担心。

接下来讲的是日本家庭消费支出。通过基础消费(食品)、娱乐和交通支出的占比,可以判断一个国家的富裕程度。基础消费主要对比新加坡和美国,我们能比较直观的看到日本的经济状况。日本在世界上算发达国家,但比起美国、新加坡,还有一定差距,并没有我们想象的那么富裕。人均GDP大家都关心,日本是36222美元,中国7572美元,美国是54370美元。

另外,日本平均工资(给予)是连年下降的,生活条件逐渐下降。下图中的25年代表2014年,至今也没有太大的改善。

日本平均给予(平均工资)趋势图

日本的政治体系是三权分立制,地方和中央政府是平等关系,内阁大臣执行,国会制定法律,裁判所裁决,选民选举国会工作人员,此三种力量相互制衡,形成了日本式民主。也是因为中央与地方不像我们一样是从属关系,日本的地方和中央存在一些问题和纠纷的时候,会使用法律进行裁决,最近冲绳地方也是在和中央打官司,这是一个非常具有民主意义的事件。

关于历史有一个年号对照表。2016年是和历28年。年号纪年法其实来源于中国,基本是民治维新到近代,1945年后是现代。日本的姓氏是为了征兵便利,姓氏史总共不超过300。过去只有皇室才有姓氏,没有户籍制度,于是找到有学问的和尚,给大家按照住址安排姓氏,一直流传至今。

日本人非常注重传统,虽然汉语起源于中国,但是中国的现代简体汉字,许多是郭沫若从日本引进的比如说“国”这个字就是最典型的。

中日关系自1972年《中日友好条约》共同声明后大大改善,但遗憾的是没有建立真正信赖的关系,主要是日本民众对国人认知较少,并没有太多的沟通,存在一些陌生感,中日民众对对方的好感度依然很低。

日本的出生率非常低,不到1%,少子化严重,已经严重影响到生活的方方面面。但是由于移民政策迟迟未动,所以人口越见稀少。而且日本政府的财政赤字高发,是非常穷的政府。能源危机、核危机最近也成为社会议题,国防也有危机,与周边国家均有领土争端。

日本人口性别比例、新增人口数与自然增长率

日本政府总资产与总负债

日本政府负债与银行过剩储蓄演变

日本消费者物价指数演变

2 日本的不动产投资

关于日本的不动产投资,第一张图中的红线,体现了日本地价走势:90年代之后一直处于下降趋势,只有08年的时候日元上涨有一个变化,其它时候一直没有太大起色。

日本地价变动

详细看一下全国的地价图:农村的掉价比较快,城市最近缓和,总的说没有什么正面的变化。

日本全国与东京都地价变动图

第三张图东京平均地价:每个区的变化曲线也是不一样的,近年外国因为资金的流入(包括中国),使得东京某些区有地价上升的现象,但这只是东京某些地方特有的情况,其他地方是没有的。

东京都6区基准平均地价变动率

交通主线路沿线房屋价格分布

最近的统计数据出来了,交通主线路沿线的价格上升,即各个距离电车车站近的物件(房子)价格上涨了,通过这个图可以看到各个地方的价格,最近八年没有发生特殊情况的地方上涨了。这说明在城市里,近几年的炒作还是有影响的。这八年外国人来日本观光旅行的消费,导致地方14个县价值有所上升,下图红色的就是上升的部分。

路线价格八年来上升的地方

日本公寓和别墅所缴费用对比

好多人问在日本买公寓好还是别墅好,这里的别墅叫“户建”。上图是两者的区别:买公寓要交停车场费、管理费。修缮基金是维护房子的钱,每个月交一次,有固定资产税,从长远的看还是有区别的。但是这个表格忽略了一个问题,自己的房子还是要投入钱管理,要是不管理的话,老化得很快。

这之外,其实户建和公寓还是很大区别的,包括经营之中遇到的问题,如何去解决。如果是公寓,有业主委员会,是大家一起说了算。最不好的是自己改建的时候,公寓轻易不会让改,一般改不了。而户建是自己的房子,自己说了算,想怎么改就怎么改。不过日本人认为土地私有虽然名义上是你的,但是你每年都是缴税的,就相当于租金。每年交租金,子子孙孙租,其实是一个概念。

日本首都都市圈住宅空置率

值得一提的,日本房子的空室率。大家一定要注意,因为日本空室率特别高,平均20%,在国际上也是相当高的水准。因为人口在减少,预期2040年的时候会上升到40%,大家要把这个考虑进去。从上表可以看出各个县的空室率是相当高的。

东京23区的住房空置率

东京23区空室率平均才11%,东京这边地价贵,房屋受影响也贵,一旦涨价的话会受很大影响,要慎重。通过数字分析能看出,虽然平均是11%,东京23个区有的区才7点几,有的区30%,差距大。要是投资买房,一定要看房子到底在什么地方,该地的空室率如何,周边是什么情况。

日本住宅空置率现状与预测

还有日本的山林投资。日本人对外国人买山林的情况很警惕,因为有很多水源地不知道是谁的,经过调查发现是外国人的。现在该议案要经过国会审批,限制外国人买山林,有意向投资山林的要尽快着手,否则时日不多了。

外国人购置在日本山林的电视报道

这里谈谈花粉症。山林这么紧张是因为他们战后土地荒废,打仗的时候砍了很多树,资源破坏很厉害,需要资源重建。重建时,人工造林发现杉树长得很快,他们的国民症就是花粉过敏症,其实都是杉树的花。三月时,五个人里面就有一个人患,主要是杉树太多。

接下来就说一下税制。买房子的时候,有的不动产会把税给忽略掉。根据买的房子不同,税也不一样。一旦税不一样,有的会按照少的来计算,有的会按照多的来计算。按照多的来计算的还是比较诚实的。注意,税还是挺多的,不管你是营业还是不营业,有所有权就要交税,但是免税也是挺大一块,他是在所得税计算完之后从交税部分直接减去的,免税减税的力度挺大。

再说一下投资的建议。你要把闲钱保值,或者把日本的收入减税下去,投一个很贵、长期的公寓是很不合算的。长期的变数大、风险高,税制是人家说的算,他说给你减就给你减,不给你减也没办法。自己去经营,可以把利回提的很高,或者说自己用,或者你钱多收藏点山林还是挺好的。值得一提的是旧房子看上去挺破,修一下还是很好的。山林更不用说,便宜得不能再便宜了。很多老一代山林主到了岁数,想把这个山林给孩子。孩子不想要,因为山林本身没有什么价值,没创造收入还要交税。拒绝继承就变成了给钱就卖,价格非常低。收藏者收藏的目的是山上有资源(包括水资源),山林长期来看还是有价值的。

在日本买不动产,尽可能要用日元贷款,因为日本的利息很低。一般日本国籍在日本贷自住房,利率通常不到1%,现在0.67%,自负利率以来更低了。即使投资的话,贷款利率2%-3%就不贷白不贷。长期看,日元贬值的可能性大,日本人也希望贬值。所以尽可能贷款是王道。

NPO活动时,会给地方政府支援,给他们提供一些投资建议。日本好多房子空置了,老人不在,旧房子闲着,谈一下哪些房子可以租出去,哪些不想要了可以卖。我们打算用比较低的价格收购,但是我们不打算自己去收购。现在趋势就是投资者跟经营者分开,双方都有利润可取,这也是我们正在做的事情,这个后续也会再讲。

3日本移民基本常识

好多人都问我日本移民问题,简单说一下情况。这里有一个图表说明移民的比例,也就是外国人的构成比例。给大家说明一个情况:日本官民对移民的态度不太一样,官方不主张移民,经济界因为人口减少、劳动力不够,是期待移民的。但是至今为止日本没有改变移民的政策,而且长期来看也不太容易大量引进移民,不要抱有太高的希望。不过值得庆幸的是,在审批过程中只要符合标准,是很少有不给批的。

外国人在日持有签证的类型与分布

大家看2014年12月的统计表格,可以看这里“在留者”有250万。实际上这是一个时间段,并不是全年,也就是说这当中有观光的成分。签证分两种,一种是短期签证,一种是长期签证。短期指“短期在留者”,长期签证又分多种,其中有很大一部分是永住者。永住者就相当于美国的绿卡,加拿大的PR。这里还有一个特别永住,特指韩国人。我们华人主要在67万永住者的部分,现在大概70多万。

最后一部分提提“归化”,也就是换日本护照。换护照比拿永住要容易得多,因为两者是不同的部门在审批,用不同的标准衡量。永住非常难拿,之前需要在日居住十年后才有资格申请。当中的条件也非常的苛刻,而且被拒的情况也非常多,比例也非常大,并且不会告诉你被拒的原因。但是换护照有所区别,如果你不够条件的话,他会告诉你并让你把这个条件补足。一旦受理,原则上是不会拒绝你的。

各国归化日本国籍人数与拒绝人数

上图中有一个灰颜色的是不许可的,不许可的全都是申请过程中作假的从这个图上看,红色部分,是中国换护照去日本的,我就是红色当中的一个人,每年大概4500人。这几年有所增加,总体来说门槛并不是很高。门槛就是你在日本交三年的税这需要你在日本呆四年,才会交三年税,因为第一年是不交税的,第一年收入没法计算。还有一个条就是累计离开日本不能超过90天。还有一个是“素心商量”,指你只要没有犯什么大事,一般只要不是搞政治的,都不会有问题。

在日登记在案的外国人人数变化

移民方法有很多,换护照是一个比较简单的方法。关于移民如果大家感兴趣,之后还可以找专业人士做具体说明。专业人士就是办手续,日本讲究行政书士,中国大概就是法务的意思,即他并不是律师,但是法律事务他可以全权负责。很多华人也在做行政书士,见得比较多了经验就丰富,找专业人士还是有必要的。

接下来谈谈关于孩子的教育还有华人常见的问题。中国人比较重视教育,最大的问题就是语言。小孩在一个多语言的环境中会迷失自己,还有文化归属感,到底自己是日本人还是中国人这个事挺难控制。作为家长来说的努力的去教孩子,很多家长都有这样的愿景,但是孩子毕竟是日本长大,很多说中文都不利索或者不会说中文。还有一些就是有抵触感,根本不想说中文。家庭教育非常重要,但社会环境也避免不了。

最后说一下投资经营移民,现在中国有钱人多了,想投资移民过来。投资经营这一两年变化大,审批的标注不公开。所以内部的变化,找专业人士比较靠谱,能够提供一些比较优质的计划。我在日本这么长一段时间,始终选择专业的人士帮我办理这些手续。总体来说投资移民越来越难,一定要尽早。还有不要作假,尽量保真才有机会。

4日本旅游行业投资

现在日本把旅游放在非常重要的位置,制定“观光立国”国策。但是他们还面临很多问题,例如日本的基础设施不足,酒店房间不够,现在出现一到旺季很多酒店根本就定不上。这本来是国家层面需要解决的问题,后来国家推到民间,民间也解决不了,所以现在不能放开签证让大家一起来。

总体来说日本的旅游观光在发达国家中属于后进,一直不太重视。日本还有一些排外思想,日本民族单一性造成他们不喜欢太多外国人在自己身边。这是可以理解的,实际上我们也有这种趋势,并不说日本特有的,但是由于他们生活安逸所以就凸显了这个问题。日本政府把旅游业发展作为国策就要把意识改变一下。目前我们华人参与比较多,日本大使馆给我们开过几次会,非常支持当地的华人华侨创业,参与到旅游行业中来。不光是参与,作为大家投资的一个考量,我觉得这是一个非常不错的行业。

现在的华人旅游业存在很多问题,比如说导游的无证上岗。日本政府并没有过多干预,因为日本持证导游才2000多人,根本解决不了需求。一旦开始抓,可能旅游业很快就会衰竭。另一个问题就是现在低价旅行团太多,现在大多的旅行路线已经低于他的运营成本了,然而不挣钱的买卖没人干,他们押宝旅行团的消费能力,消费多了才有机会挣钱。而他们的回扣或者说卖的商品,绝大多数控制在华人手里,这样一来日本的很多地方企业并没有太大的收益。旅行团实际上是购物团,捆绑消费。这不是一个好的方向,旅游团今后的趋势可能越来越式微,自由行或者说深度个人游会越来越多。而且日本开放签证主要面向这些人,他们收入高,消费得起。以后也更重视体验,真正的旅游应该是一种感受,而不是单纯的采购。

从这个意义上讲的话,旅游消费可能不会增长的那么大,入境游人数还会有非常大的增长,因为目标数字明确。而其他的国家早就开放签证,增长也不会有太多,而在中国这边各个因素已经具备了,只差他放不放开签证的问题。以后民宿一旦开放,可能会有更多的自由行游客,到时候作为投资方来说,一定会重视这个领域。

既然谈到了观光这一部分,顺便提一下公益活动。我在一个叫“中日韩观光协力机构”做公益活动。这个网站主要是针对日本的,现在旅游人群主要集中在城市黄金路线,农村是被忽略的,很多设施都空置,没有有利的宣传。

日中韩观光协力机构主页

我们这个组织只有我是中国人,其他都是日本人,他们希望通过我让更多的中国人知道,带领中国同胞去旅游。我们还开展了一些讲座,主要是针对从业人员的培训。农村外国人很少,很多人没有和中国人打过交道,不知道中国人什么习惯。我们做一些相关的培训,包括中日文化差异、认识差异。举个例子,日本人士会把厕纸扔到厕所里,而国人则会丢到垃圾筐,防止堵塞。这没有对错之分,只是文化和行为的差异罢了。

5民宿和酒店经营的意见和建议

好多的朋友想投资民宿经营,我简单说一下现在是个什么状况。日本人定国策的时候,整理了现在的课题,并把将来的工作中重点规划了一下。之后肯定要全面开放民宿的,目前已经放松了管制。

日本旅游观光国策的目标

日本住宿接待现状与问题

政策中也提到了旅馆业需要新的增资,需要官民一起投钱。从背景来讲政府是期待大酒店投资扩大行业投资,而大集团不愿意投资。从长期来看本国人口减少,外国人观光占比低,虽然长期增长挺高。从比例上讲,日本人九成,海外观光一成。在此基础之上,扩大酒店行业投资是很不划算、风险很高的。

举个例子,新野集团是日本非常有名的经营观光地的公司,他们去年11月份在北海道的设施卖给了中国的复星集团,后者在中国大力宣传,这个对日本的冲击很大。复星只是有了所有权,经营权还是交给新野集团。这就是为风险共担、利益共享。所以大家在日本做投资经营,要做一个所有权和经营权的分离,找一些当地比较懂的企业来经营是很划算的。

给大家提一个建议,从长期经营的视野来看,应该放眼全球,不局限在华人圈子里面。全部依靠华人观光,没有做到风险分散,首先受到损失的是经济界人士,不要把鸡蛋放在一个篮子里。

6对日元汇率的看法

说一下日元汇率的一点个人看法。日元的总量很大,而其他对外的净资产也非常高,所以日本还是挺有实力,相对来说比较稳定。

这样一来,世界上凡是有什么分吹草动,凡是到了规避风险的时候,大家都会把钱拿过来放到日元里,这样就把日元给炒上去,导致大家更愿意把钱放日元资产里,这个时候日元就挺不住了。这次也是一样,英国脱欧了,日元首先上涨。

长期来看,日元还是处于一个下降的趋势,毕竟日本不能一直这么扛下去。

7对日本IT行业发展和对IT投资的方向性看法

因为我本身是做IT行业出身,从最开始学代码,到设计、管理,再到独立,包括独立以后也是做IT比较多。日本社会服务类IT目前发展落后于中国;机器人产业一直领先世界,但近年来发展速度不如美国和德国,AI技术创新面临挑战。个人感觉IT行业在日本的土壤落后了,从业人员普遍缺乏满足感和创新意识。

需要注意的是日本和中国在IT行业的蜜月关系就要过去了,原因是中国的人力成本增长太快了。现在日本一直在搞东南亚转移,他们对越南特别重视,从在日本的外国人增长也能看出来,越南人增长得非常快,以后东南亚其他国家跟日本也会大力发展这方面合作,同样也在缩减与中国的合作。

8日本华人社会状况概要

中国人与在日其它外国人性别与年龄分布比率对比

华人社会的整体状况,可以看一下统计表。应该可以看得到,华人与其他国家的外国人,男女比例和人口构成是完全不一样的,华人基本上全是年轻人,老年人非常少,这也和移民政策有关系。最重要的是女生比男生多很多,相对年龄30岁以上的华人女士相当的多,这造成了严重的“剩女问题”实际也是一个新的商业机会在出现——婚介。

在日中国人居住地域分布

在日本有很多的婚介所。华人是一个比较特殊的人群,总人口加在一起,包括移民总共100多万。但是这100多万全是活跃人口,从年龄构成也能看出来,这些活跃人口创造了很大的社会效益,当然也产生了很多商业机会。城乡分部,华人大部分集中在大城市,农村非常少,就说把东京圈和大阪神户京都全部隆在里面,绝大多数华人全在里面。

华人在日本遇到很多问题,首先是养老金,因为华人来日本的时间也不是很长,即便一直交,养老金也是不够的。另一个就是事业瓶颈,尤其是在大企业里面,能够和日本人平起平坐做到高层管理是很难的,所以大公司的高层里面很少有华人的影子。但是做科研、中层领导,还是有很多华人做到的。

时间过得很快,我大概就分享这么多,谢谢大家!

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