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奇葩的公摊面积什么时候能够废除

房股财经 2018年12月17日 紫竹张先生 100

原创:紫竹张先生 紫竹张先生 紫竹张先生

zisedegu66

可能是被抄袭次数最多的财经公众号

08月01日

公摊面积,是大家非常熟悉的一个词汇,在地产调控不断加码的档口,越来越多的地产乱象得到了民众的关注,其中公摊面积就是民愤最大的一个。

全世界几乎所有的国家,住房面积都是按照套内面积进行计算,也就是你房产证上写的是100平米,你房内的使用面积就会有100平米。但是中国却不一样,中国有一个奇葩的公摊制度,当你的公摊系数为30%的时候,你房内的面积只有70平米,2010年,山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%,拿到手100平米的房产证,只有48平米的使用面积,严重侵害购房者权益。

中国官方从来没有给予公摊一个明确的法律规定,现行国家标准甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这二个术语,只有住建部和一些地方政府文件能看到。

中国的公摊制度是和谁学的呢,是和香港学的,可是如今香港已经在民意压迫下取消了这个制度,大陆依然还继续使用,成为了全球独树一帜的奇葩房产制度。

公摊制度的由来

公摊制度是香港独创的发明,全世界都没有,这个制度是怎么出现的呢。

1952年之前,全世界的房子都是整栋出售的,整栋楼从地皮到建筑全是你的,自然也就没有公摊这个说法了。那个时候的楼房是真的贵,现在你买一套房嫌贵是吧,要是让你一口气买5层楼你有没有这个能力?

那个时候,没有几个人有能力买房,买得起房产的都是大富豪,非常难以销售,为了加速资金回笼,某个香港地产商发明了新办法,那就是把楼房拆开销售,每一层销售给一个人,一栋5层卖给了5个人。在律师的帮助下,注册时由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权,规避了法律问题。

这一下好卖多了,这个创新手法很快被全香港的地产商都学会了。但是实际上一层楼还是有点大,依然有很多人买不起,为了能更快的销售,香港地产商在单层销售的基础上再度创新,把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。

这一下购房的门槛再度大幅降低,总价急速缩小自然好卖,但是这种卖法引来了一个严重的问题。

当把一个五层楼拆成5份,每层楼卖给一个人的时候,没有任何争执,公用面积大家平均承担成本就可以了,因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了,每一个户型的样子、占用的面积都不一样,没有办法均分,很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。

于是香港地产商就想出了一个法子,他们按照“公共契约”的模式,把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式,按照一定的比例分配给了所有的住户,所以你花钱买,买的是建筑面积。那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢,按照当初约定的比例,依次扣除,剩下的,才是你的套内使用面积,这就是公摊制度的由来,公摊二个字的原意,就是公共摊派。

于是,公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度,后来推广到了台湾,然后推广到了大陆,成为了真正意义上的中国人特色地产制度,其他所有国家,均没有公摊这个概念。

公摊制度对民众的损害是什么

那么为什么香港废除了公摊制度呢,它到底对民众的权益造成了什么损害呢,是不是说30%的公摊,就代表地产商黑掉了30%的钱呢。

当然不是,实际上公摊制度只是把公用面积从建筑面积里折减掉,如果用套内面积或者说实用面积来计价,那其实效果是一样的,地产商会立刻提升30%的单价来使得总销售金额不变。那既然并没有多付钱,为什么说这个制度侵害了购房者的权益呢。

那是因为公摊的计算没有标准,也太过复杂,部分开发商利用民众对公摊的不了解,快速推升公摊系数,上文说的山东某地50%的公摊就是在这种情况下诞生的。

当公摊系数大到一定程度的时候,就会对购房者的权益产生严重影响,明明房产证上标的是豪宅的面积,结果套内就成了经济适用房的面积。更过分的是,公积金、取暖费等按面积计费的。某些楼盘的黑心开发商,竟然还按照公摊面积计算精装费用,凭空增加购房者负担。

全球大部分国家,都是按照使用面积来列入房产证的,国外的100平米和国内的100平米,意义是完全不一样的,差距可能在30%以上甚至更多。而在公摊的发源地香港,也在2013年彻底废除了公摊和建筑面积的概念,改为和国际接轨,完全按照使用面积来进行计算。

而这个被发源地香港明令取消的腐朽制度,却还在内地继续存在,诸多地产商利用这个制度上下其手,用信息不对称来悄悄侵害购房者的权益。

1996年北京就尝试改变这个不合理的制度,让商品房按使用面积计费,但没有得到落实。而重庆在2002年则以地方法规的形式明确规定以套内使用面积为计价依据,不过目前又有死灰复燃的迹象。为何如此难以推行,很明显,有既得利益者在暗中阻拦,这个阻拦的人肯定不会是购房者,而是地产商。

今天我写这个话题的时候,人民日报正好也发文了,公开质疑公摊制度的存在是否合理,这样伤害购房者权益的制度是否应该被淘汰。

那么我们不如就趁此机会再加一把火,一鼓作气把公摊制度给消灭掉,革除弊病,保护百姓权益。

这里先打个招呼哦,明天全天有事,需要请个假,后天见。

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