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逆天!上海最新拆迁补偿标准:虹口内环要9万/平!

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 92

◎文丨王宝汗

◎来源丨邦地产(Real-estate-Circle),已获授权


上海有一句俚语:“穷人翻身靠动迁”,说的是上海的老屋业主因为动迁,一口气就可以拿到几套新房,瞬间由穷变富。

其实,某种意义上“拆迁补偿费用”也是一座城市房价、地价的一个风向标。

比如之前的虹口凉城地块,楼板价预测能突破10万/平,就是因为动迁成本太高,接下来怎么算都不便宜。

所以知道一个区域的“动拆迁标准”显得非常重要,它能对你预估区域地价、房价有帮助。

最近邦爷就拿到了一份《虹口区万安路地块前期征收预算》,下简称《预算》(可扫描文末二维码加入粉丝群呼叫群主获取资料)。我们具体来看一下。

这宗万安拆迁区域的地块总建筑面积34752平方米,其中居住房屋面积23683平米,个体工商户及非居住房屋面积11069平米。面积虽然不大(不过还是比凉城地王大),但是跨度长,西至凉城路,东至新市南路。

据《预算》估计,该地块总计征收费用29.925亿(凉城地王达37亿),粗略计算得出,每平米拆迁成本在8.6万。

近9万/平的价格,如果以一套30平的房屋来计算,每个拆迁户差不多可以拿近260万。

当然,这只是粗略算法,8.6万/平的价格除了包括拆迁补偿款,还有其他费用,比如奖励费、劳务费、房屋管理费等。

虽然地块的动迁成本已经接近9万/平,但楼板价算下来可能只有不到5万/平,因为地块的规划容积率较原来的,翻了一倍不到。

不过对开发商来说,这块地利润还是可以的。如果能够顺利拆完,又在手上放了几年,地价翻番不是没可能。

之前动迁安置一般采用房屋实物,就是把安置房以比市场价便宜的价钱卖给动迁户(也有些是直接置换房屋),这个价格往往会非常便宜非常诱人。比如佘山附近的商品房普遍超过2万/平,但按照动迁协议价卖给动迁户的房子只要12000元/平。

但现在动迁安置倾向“货币化”。政府鼓励以货币形式安置,即动迁时对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性住房,并在签约期限内搬家的居民,给予不超过房地产评估总额20%的奖励。

去年下半年,上海闸北某地块拆迁,2套20多平米的房子,最终动迁补偿给到了10万/平。

邦爷一朋友在浦东大道的房子可能因为轨交18号线的建设被拆,本来他很有可能得到两套房子作为动迁补偿(但房子是位于上海郊县的,比如浦东的新场,或者宝山罗店),但现在政府是按照房屋11万/平的钱款来补偿的。

拆迁补偿真是拆迁地块预算里的大头啊~依据《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》以及《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》内容,居住房屋的价值补偿为:

1、公房:评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴

2、私房:评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴

  • 评估价格=被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算);

  • 套型面积补贴=评估均价×补贴面积;

  • 价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋建筑面积。

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