首页 / 正文

原创视频丨美国购房必须了解的4个问题

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 20

◎文丨蒋柯

◎来源丨海外掘金(gold1849)


中国第一档“海外资产配置大讲堂”视频栏目,由智谷趋势旗下的“海外掘金”公众号隆重推出,集结海内外专家学者及一线资深从业人员于一堂,为广大观众分享海外资产配置的一线资讯、热点分析、趋势判断。旨在帮助众多有意海外投资的朋友,做出更精准的判断,获得更好的价值回报。

本期主讲人为北美房地产资深一线从业者蒋柯。蒋柯向国内听众介绍了在美购房不可避免会遇到的4个问题:

  • 1.美国购房都有哪些门槛?

  • 2.美国哪些城市是价值洼地?

  • 3.中产阶层怎么在美国投资?

  • 4.美国也有学区房么?

注:视频下方附文字稿,欢迎同时浏览。

正文:

在聊之前,有几个新闻和大家交流一下。一个是今天早上手机看到的北京、上海、深圳三个城市的核心区域房价,均价已经突破了7万块钱人民币,这还只是指建筑面积,如果按使用面积来讲的话可能更贵,这是第一个新闻。那第二个消息,是今天我们在群里看到的,人民币兑美元的汇率,离岸汇率已经突破了6块7。

这两个消息加在一块也是很偶然。什么意思呢,是比起上个星期来说,你手上的货币资产购买力、金融资产价值已经有了明显的下跌。所以这个时间窗口我们再来聊美国置业我觉得更有意思。

下面就是大家最关注的5个问题。

1美国购房都有哪些门槛

首先第一个,是不是只有非常富有的人群才能在海外买房?美国置业的门槛大概分成哪几个等级?我觉得首先,如果是去美国买一套两套房子的话,这个肯定说不是一定要特别富,毕竟美国的房屋均价,如果说全美来看的话,折合人民币每平米只有八千块钱。你如果说这个要是只针对富人的话,那国内肯定就没有人能够买房了。相当于一个三线城市的标准,当然美国也是有大城市。

最热的四个区域,洛杉矶,旧金山,西雅图、纽约。西雅图最近涨的很厉害,也许是由于吴秀波的原因。它们的均价,一套房子带土地的价值中位数是40万到50万美金,但是在这个区域也有一些所谓的价值洼地。或者说,如果你不是买那么大的独栋house的话,就买一个像国内的一些一套二、一套三这种condo形式。可能在洛杉矶,25-30万美金就能买到。这个比起在上海,或上海周边来讲的话,应该算还是挺便宜的。

所以这是第一个问题回答,并不是你要特别有钱,因为美国买房也能贷款,而且贷款的利率相当于国内的公积金。最近三十年的一个固定利率按揭是4.25的利息,这很便宜。如果普通利率的话可能会更低,但也可能更高,这里暂时不讨论。

大概分成几个等级的门槛,它的区域,物业的档次,还有就是所属的社区。同样是洛杉矶,可能政治不正确的说法,拉丁裔的美国人,或者黑人比较多的社区,相比旁边一个距离只有2公里的社区,可能房价会有25%-30%的一个区间,所以不能绝对的以地理位置来衡量。因为很多在美国待过的同学都经常聊到,美利坚就是一个大农村,不像我们国内,城市是分成中心区,一环、二环这样来套,美国更像是一个个卫星城团起来的一个城市群,这个在洛杉矶特别明显,你不会找到特别特别中心的那个点。这是第一个问题,你要月收入在人民币能达到两万以上,那在美国买房就是靠谱的一件事。

2美国哪些城市是价值洼地

那么第二,选择什么地方投资何种房产能让自己在海外投资稳赚不赔,美国哪些地方是价值洼地?有一些金融投资,有投资历史的朋友都知道,投资有风险,这个是要谨慎一些的事情,不管是美国还是中国,不管是买房还是买股票,永远不可能存在稳赚不赔的。

美国的经济次贷危机的时候,他的房价也会下跌30%,但这种概率对于一个成熟市场来讲,它可能是30年一遇,40年一遇。按平时的走势来看,这几个大城市,每年都有5%—8%的一个的房价涨幅,在最近七八年,从09年以后都会有一个这样的记录。

尤其是最近中国和东欧的一些富豪到美国去买房,更是把西雅的房价,提升幅度达到了12%上,但这个里面有一个电影的作用,西雅图去年就涨了15%。所以未来五年,我们的判断还是美国房价会有一个很稳定、但不是会暴涨的增幅。但是稳赚不赔这种事,只能概率来衡量,高概率的事情,也不是绝对的。

美国哪些地方是价值洼地的话首先起源于你买房的目的如果说为了小孩读书你要买学区房,我相信价值洼地会很少,因为每一个人都这样想,我们中国出去的每一个留学生家里面都会为他在美国的工作和学习去考虑是不是投资一些房产,每一个代表着优质中小学学区的社区,它的房价一定不低,而且持有这个房产你的代价就是地产税,也相对会高一点,因为美国整体的地产税水准的话大概在1%-3%,这个税是取之于民用之于民,主要是收了之后在这个社区内用于它的治安、绿化和中小学的一个投资,所以交的税基本上都用到了社区的学校方面。

因此寻找价值洼地纯粹从投资的角度来讲,第一个要排除的就是特别热门的学区房,更多我们要考虑在交通站线和地铁周围去寻找一些,比如说适合做长租公寓的这样一些投资标的。condo相对价格便宜,租金回报是比较高一点,一个25万美金的公寓你买下来后一个月可以租到2000美元。扣除一些管理费用后,投资回报率大概6%是可以做到的,而且相对预期更稳定一些,这个就是我们所说的价值洼地。

所以我大概五年以后再卖掉的话,中间的增值部分,利润汇回国内,人民币那时候可能一定幅度地下行,你还会有一个汇率收益,这是我个人对价值洼地的理解。

3中产阶级在美国应该怎么投资

最近中产阶级有很多打听美国置业问题,有哪些区域和哪些房屋类型比较适合中产阶级投资的。有哪些区域,我觉得这个和之前那个提问很像,还是看自己需求。

孩子多大了,是以后出去读大学还是读中学,如果是读中小学的话那你就要考虑学区房,毕竟公立学校,对于你在那儿住的话是不收钱的,居住满一年,这个比起动辄三万美金一年的私立学校来讲是能省很多钱的一个事,所以这也是我们所讲学区房的价值。看自己的收入,量入为出。

并不是说投资美国房产是提供给你一个暴富的机会,也不要买太多。中产阶级我建议是买一套差不多了,根据自己的家庭情况、家庭收入。如果说你在美国是没有出租这套房子的情况下,那你在中国的收入能不能付月供,你的家庭年收入的比较,在国内家庭年收入的六倍作为一个房价的上限,这个可能跟现在买房的观点不一样的。你如果一年能挣30-50万人民币。那你就乘以6,300万美金的房子我觉得是你能够在美国承受的一个最高上限。

4美国是否也有学区房?

如果考虑到后代的教育问题我们该如何选购学区房呢,这里很负责任地说美国学区房一样地疯狂,主要是被我们亚裔美国人给推起来的。早期到美国的韩国人、台湾人他们已经把美国各个地方的优质学区占领了。这种情况下你要去学区房去淘金这很困难。

通常来讲一个优质的学区能够帮你的孩子从小学到高中省10年以上的私立学校的教育费用,那保守估计大概就省了三十万美金。那是不是这个房价就会有相应的体现呢,至少是三十万。因为涨上去的房价是可以转价的,因为孩子大学毕业后你可以换一个地方住,搬到一个风景秀丽的地方,生活也很方便,把学区房再卖给别人。

所以不仅是省钱的一个作用,学区房概念是肯定有的。美国学校,本州的人读大学比外州人便宜一点,但是大学没有学区,你只要父母在这个州纳税,那么自己孩子读这个州的大学,一年学费就是一万美金左右。外州的学生大概就是三万,便宜很多,而且你还可以申请大学的贷款。

中小学是学区房的主要一个体现,刚刚提到能省很多钱,那么疯狂是必然的。要看自己一个资金情况,自己孩子的一个教育周期,读高二了,或者高中了,你想要三年省个十万美金,多花三十万去买学区房,想着以后投资的话我觉得这个大可不必。因为美国的学区房再怎么疯狂它也不可能像北京一样,无节制地往上涨。

今天讲的差不多了,那就暂时就到这里,大家有什么问题欢迎给智谷趋势写邮件,或者通过微信的形式。下次争取有机会再跟大家交流。

整理:张岩岩&夏阿怪

走!一块到美国房产市场掘金!

同时,继8月出团之后,智谷趋势再次携手万屋推出9月新行程:美国房产考察之旅。

本次费用:仅需2.6万元

有兴趣进一步前往美国进行房产考察的朋友,可以点击“阅读原文”了解并报名。

【紫竹张先生https://z-z-z.vip/】评论


PAYPAL捐款给紫竹张先生