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大事频发,时代变局之后的澳洲房产走势

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 30

文丨Jay Huang

◎来源澳房汇(Domain_Chinese),已获授权


最近全球政治和经济领域发生了几件大事,其中与澳洲相关的大致是英国退欧,澳洲大选进入胶着状态,其中以一国党议员时隔18年后重返参议院最为大众关注。

本期的税眼看澳洲地产推出编外篇,暂时不谈税法,而和大家聊一下本人对未来几年世界政治和经济发展趋势以及对澳洲地产的展望。本人的专业虽然是税法,但是兴趣爱好点却在经济学上。

在阐述观点之前,首先表明一下本人所持有的自然观和历史观。笔者秉持的是时势造英雄的立场,也就是孙中山先生所说的“世界潮流,浩浩荡荡,顺之则昌,逆之则亡”,三国时期的蜀汉丞相诸葛亮说的“谋事在人,成事在天”也是在讲同一个道理。

简单来说,趋势为王,在趋势这个大潮里,个人的力量,无论是多大的伟人,都无法和趋势抗衡。

虽然在历史上偶尔会出现一两个惊天动地的英雄,他们以一己之力暂时改变世界走向,但是一来这种强人在历史上凤毛麟角,二来即使他们能够暂时改变或者延缓一下政治经济走向,但是如果把历史拉长了看,其实最终,趋势也会重新走向它原本应该去的方向,这些历史强人所起的作用只是让趋势的发展暂时延缓一下或者绕了一个圈子而已。

基于这样的基本立场,我们似乎可以得出以下的推论。

第一,澳洲在历史上无论是取得经济上的成功,飞跃或者奇迹也好,还是陷入经济衰退也好,这都不是某个党派或者某个政治人物所造成的,将历史功绩或者历史责任推到他们头上都是不公正的。

举个例子来讲,澳洲历史上最好的三个总理之一,霍克,基廷和霍华德总理,在其任期内,因为澳洲经济得到了长足而稳定的发展而广受民众认可和喜爱,而最近的几位总理,民调结果均不太理想。

其实细细分析下来,这并非是最近几位总理个人能力不行或者其推行的经济政策出现了巨大偏差,而是他们不巧赶上了坏时代(全球经济危机),之前的几位总理比较幸运,正好赶上了全球经济复苏到全球化经济大发展时代,和他们同时代的其他主要国家领导人,比如美国的里根总统和克林顿总统,英国的撒切尔夫人,德国的科尔,加拿大的老特鲁多和马丁等等,也都是他们国家历史上最佳领导人之一。

反之,最近几位其他主要国家领导人,像奥巴马,卡梅伦或是默克尔,纵然个人能力也都不差,但是与他们的前辈比起来,还是显得平庸和逊色不少。

所以在此次选战中,两大党派互相攻击对方管理经济能力不行,笔者皆不以为然,而更愿意相信这是一种政治宣传手段。不信把之前的那三位总理放到现在来试试,他们也未必能改变目前澳洲的经济窘境。

第二,作为普通人来讲,我们能做的最好是认清形势,然后顺势而为,尽量避免逆势而动。我们不奢望能成为时代的弄潮儿,只是希望不要被这个时代所吞噬。具体归结到澳洲房地产这个问题上面,就是目前显现了哪些趋势?这些趋势对我们普通人来讲,意味着什么?

笔者认为最近三十年,世界经济最突出的两个特点是全球化和科技的高速发展以及在商业上的广泛应用。这两个东西都曾经给世界经济带来了巨大的红利,让我们的经济更发达,生活更美好。

但是最近以英国退欧,川普崛起和一国党入参议院为标志,世界政治和经济出现了反全球化和民粹主义的苗头。

根据存在即合理的理论,让我们来分析一下这个苗头的来龙去脉。

1什么是全球化以及全球化下的赢家和输家?

全球化简而言之就是全球就是一个大工厂,每个国家都发挥各自的比较优势,在全球化工业体系中找到各自擅长的环节,以达到整体资源配置的优化和生产效率的提高,全球化又可以分为资本全球化和人力资源全球化。

全球化始于前苏联解体,兴于克林顿时代。在全球化初期,无论是资本家还是劳动者,无论是发达国家,还是发展中国家,各方都是赢家。

而随着全球化的深入以及科技的发展,劳动者,特别是发达国家的劳动者渐渐地变成了输家,而资本家继续成为最大赢家,贫富差距,两极分化日趋严重。

这里举个例子来说明:

资本家Rachel开设了一个食品工厂,她聘用澳洲工人Ben来生产食品,Ben每小时可以生产出10个单位的食品,假设每个食品的售价是$10,这样Rachel每小时可以得到$100,她支付给Ben的工资是每小时$20,我们假设分配到这10个单位食品上的其他费用是$10,这样最终结果是Rachel的利润为$70, Ben得到工资$20, 而社会普遍的生活成本是$10, 大家安居乐业。(这基本就是上世纪80-90年代西方国家的情况)

随着前苏联解体以及中国加大开放政策力度以后,前社会主义国家释放了大量的廉价劳动力,Rachel将她的食品工厂迁移至中国(资本全球化),她聘用了中国工人Ivan生产食品,Ivan的工资是每小时$10,Ivan每小时可以生产出15个单位的食品,如果食品售价不变,Rachel每小时可以得到$150,假设分配到这15个单位食品上的其他费用 还是$10,那么最终结果是Rachel的利润达到$130,获得超额利润$60。

一般来说,随着成本的降低,为了增加竞争优势,Rachel会把一部分超额利润让渡给消费者,比如把食品价格降到$8,这样Rachel的利润就达到$100。食品运回澳洲销售,澳洲社会的普遍生活成本就会降到$8,这样各方依然都是赢家。

  • Rachel得到了超额利润$30;

  • Ben可以进入其他工厂继续打工,赚他的$20,或者脱下蓝领,进修一下,转入办公室从事第三产业,从而获取更高的工资,假设$30。而因为社会普遍生活成本降为$8,Ben的生活质量得到提高;

  • Ivan虽然只拿到了每小时$10的工资,但是对比他之前的工资水平和以他所在国家的生活成本来衡量,还是改善了不少。

结论是大家都享受到了全球化的红利。(这基本就是克林顿时代的情况)

随着全球化的深入,特别是人力资源的全球化(比如大量移民),Ivan移民到了澳洲,这个时候Ben就会面对来自Ivan的直接竞争,由于Ivan的出现,工厂普遍工资水平被拉低到$15, 而且随着教育化程度的提高,Ivan也会和Ben竞争办公室的工作,进而拉低办公室工作的工资。

  • 因为成本的降低,Rachel得到了更多的利润(赢家);

  • Ivan的工资提高到$15,在面对$8的社会普遍生活成本时,他的幸福感更强,与他之前的工资水平和生活水平比较而言(赢家);

  • Ben的工资被降低到$15,虽然他和Ivan面对同样的生活成本,但是他的失落感更强,而且由于Ivan的生产效率比他高,他随时面临着失业的风险(输家)。

伴随着机械化和人工智能化的发展和应用,Ivan和Ben的工作最后都将被机器部分或者全部取代,同时这种情况下,劳动者的工资水平被不断地拉低,机器工作效率变得越来越高,结果是Rachel的利润越来越多,而Ben和Ivan最后都成为了输家。(这基本就是大移民时代的情况)

2008年经济危机之后,各国政府出于各种原因,都不愿意忍受和承担经济危机所带来的阵痛,从而采取了一系列以大幅度印钞和减息为代表的饮鸩止渴式的药方,造成的后果是实体经济持续萧条,资产价格暴涨,出现了实体通缩,资产通胀的现象。

这里有个很特别的现象是,中国央行货币超发严重,但是由于种种原因,人民币对外币不贬反升,造成了“对内贬值,对外升值”的怪现象。在这种情况下,聪明的投资者纷纷减持处于高位的中国资产,而转投海外相对处于低位的资产,客观上造成了资产通胀输出的效果。这时候我们来看一下以上3位的状况:

  • Rachel将工厂关闭,然后将她多年所得的利润在全球范围内参与资本炒作(资本全球化),所得利润更快更多(赢家);

  • Ben和Ivan面对的都是工资水平下降和失业风险加大,同时资产价格又暴涨的尴尬境地,与他们的父辈相比,普遍感到前途渺茫(输家)。

这个基本就是2008年经济危机到目前的社会状态。

随着形势越来越恶化,以Ben为代表的发达国家劳动者一方面对以Rachel为代表的精英阶层越来越不满,另一方面又与以Ivan为代表的发展中国家移民阶层的矛盾越来越深,除了认为他们抢走了自己的工作机会外,也对部分海外移民搞乱他们的日常生活,其中以代购和炒房为代表,而抱怨越来越大。

但是因为从二战以后遗留下来的被普遍接受的政治正确的大环境下,他们也只能是敢怒而不敢言。川普的横空出世并崛起,点燃了这些沉默的大多数心中积压已久的怒火,明白了这一点,就能解释英国脱欧的根本原因。

虽然这些沉默的大多数也知道脱欧会给他们造成经济上的打击,但是脱欧对精英阶级的打击更大,而且脱欧还打击了以Ivan为代表的发展中国家移民。澳洲大选一国党成功当选议员就是更典型的这些沉默的大多数与海外移民之间矛盾的集中体现。

综上所述,笔者认为未来可能会出现的趋势大概为以下几条:

  • 由于各国政府普遍缺乏壮士断臂的勇气,在经济政策上大概率还是会走印钞+减息的老路,如果悲观一点估计,负利率或许会成为常态;

  • 以底层劳动人民为代表的反全球化和反移民潮流会与精英阶层的继续全球化进行激烈交锋,民粹主义有可能抬头。最终双方或许会达成一定程度的妥协;

  • 以人工智能和物联网为代表的高科技迅猛发展,人类社会呈指数级进步;

那么这些趋势对澳洲房地产来说意味着什么呢?

2印钞+减息

这个应该不用过多阐述了,经济危机以来全球掀起的波澜壮阔的房地产钻石时代说明了一切。房地产早已经不是一种经济和商品现象,而成为了一种货币和金融现象,在大水漫溉的背景下,各种实物资产先后都成为承载天量货币的蓄水池,其中以房地产最具代表性。

这里值得注意一点的是,澳洲房地产不仅受到澳洲货币的冲击,更是受到世界其他货币,特别是天量人民币的冲击。就像上文所提到的,人民币超发+人民币对内贬值,对外升值直接导致了资产通胀的输出,当国内一套小公寓的价格就能抵到澳洲一套大别墅的价格,并且还是永久产权的时候,中国人到澳洲乃至全球疯狂扫楼的行为就变得相当的合理和不得已,这也是资本全球化的一种体现。资本由原先的从发达国家流向发展中国家,发展到从发展中国家流向发达国家。

目前各国经济学家在猜测中国的房地产市场到底是会走日本模式还是俄罗斯模式。从目前中国现状以及决策层首要考虑的利益考量,笔者觉得走俄罗斯房地产模式的可能性要大一点。一旦如此,中国人民币将面临很大的贬值压力。

相对应地,如果强势人民币对澳洲房地产冲击减弱,澳洲房地产可能会面临回调的风险。

3反全球化+反移民+民粹主义

这个主要体现在政府对海外投资的态度以及出台的各项相关政策上。一方面,以精英阶层为代表的政府出于保护本阶级经济利益的考虑,希望加强和深化全球化,他们对海外投资以及世界人口流动应该是秉持欢迎的态度,以实现经济利益最大化。

而另一方面,以广大白人劳动者为代表的沉默的大多数出于保护自身利益的考虑,希望限制海外资本投资,特别是投资于影响他们日常生活的领域,他们对人口流动也秉持相对反对的态度,他们不求大富大贵,可能更希望关起门来,过他们父辈的那种“耕者有其田,居者有其屋”的生活。他们用手中的选票与上层精英阶层做博弈。

当明白他们的心声和利益诉求之后,也就不难理解一国党时隔18年后能重返政坛的合理性和不得已。

笔者觉得这种博弈会长期继续下去,应该不会以一方完胜和另一方完败为最终结果,双方应该会在某个程度上达成一定的妥协和让步。

政府对海外投资者购买澳洲热门资产,比如房地产,的监管应该会趋严而不是放宽。政府会通过税收和法律等相关措施和手段来达到限制的目的。当然像二战前德国一样采取没收海外投资者资产的激进方式应该不会出现。

4高科技的迅猛发展

笔者觉得高科技可能是解决房屋问题的最终极解决方案。就像人类社会问题一样,房屋问题的最大矛盾在于贫富分化严重。

具体来说,土地并不稀缺,世界现存的土地足够承载生活在地球上的人口,主要问题在于大城市的市中心和周边邻近社区,以及位于好校区的土地稀缺,价格昂贵,这个问题无论悉尼也好,纽约也好,伦敦也好,都是如此。房地产有句经典名言叫”location, location, location”,这足以看出地点在房地产中的重要性。

笔者认为房地产location的金科玉律不会过时,但是这个逻辑会被科技所改变。举个例子来说明,18世纪人们出行的方式主要靠走,所以墨尔本市中心被定义为好location, 而现在的富豪区Toorak在那个年代是坏location。

后来马车出现了,Toorak就变成了好location, 而当时的Box Hill还是坏location。再后来汽车和火车出现了,Box Hill也变成了好location。如果你是一个房地产投资者,特别是长期投资者,你会选择哪个地点的房产呢?

我们来算一笔账,假设18世纪city的房价是$100/平米,Toorak的房价是$10/平米,Box Hill的房价是$1/平米,那么到了现在city的房价是$10,000/平米,Toorak的房价是$20,000/平米,Box Hill的房价是$6,000/平米。虽然买city也涨,但是明显跑输Box Hill,为啥?科技改变逻辑。

目前以人工智能和物联网为代表的高科技迅猛发展,人类社会以指数级的速度向前发展。机器包括人工智能彻底代替人类工作应该是未来的大势所趋。

乐观估计,5-10年之内,我们可能就能从目前大部分的工作中解脱出来,未来机器专注于生产,人类专注于享受生活。如果这个场景出现的话,那么我们现在所秉持的location的逻辑可能会被彻底颠覆:

  • City将只剩下一个社交的功能,未来或者机器取代人类工作,或者home office越来越成熟和被广泛接受。办公楼将会像电子商务时代的实体商铺一样走下坡路,直至彻底消亡。一旦这种情况出现,City及其周边社区的location优势将随着City功能的减少而减少;

  • 在互联网和物联网高度发达的时代,学生足不出户就可以上名校,不用去美国就能上哈佛,校区房的location优势也会慢慢减弱;

  • 不同location之间的贫富差距将会被科技所缩小。

那么未来哪类房地产会随着高科技发展的趋势而呈现出更高的投资价值呢?关于这个问题的思考,因为篇幅有限,以后有机会再跟大家分享。

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