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中国楼市犯了个大错误!

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 20

◎文丨刘晓博

◎来源丨天天说钱(liuxb0929


715日,国家统计局公布了《20161-6月份全国房地产开发投资和销售情况》。

其中的核心数据向我们传递了一个重要信息:通过加杠杆、搞政策牛市,并没有实现给楼市去库存的目标。相反,反而大幅提升了部分热点城市的房价,降低了这些城市的竞争力,加重了市民的负担,引发了舆论的不满。

先看第一张图,它反映的是20156月底的时候,官方公布的商品房库存量,表格是国家统计局公开发布的。

再看第二张图,它反映的是201512月底的时候,官方公布的商品房库存量,表格是国家统计局公开发布的。

再看第三张图,它反映的是20166月底的时候,官方公布的商品房库存量,表格是国家统计局公开发布的。

可见,中国商品房的总库存在一年前是6.57亿平方米,半年前是7.18亿平方米,现在是7.14亿平方米。跟一年前相比,目前库存增加了0.57亿平方米;跟半年前相比,仅减少了大约400万平方米。

再看商品住宅:一年前是4.28亿平方米,半年前是4.52亿平方米,现在是4.36亿平方米。住宅的战绩略好于全部商品房,但跟一年前相比仍然有了上升。想想看,我们在住宅上出台多少优惠政策。

为什么房子卖得不错,但库存反而上升,或者下降得很慢?原因很简单,看到国家这样支持房地产,开发商又开始大规模拿地、动工,供应量开始上升。因为开发周期的影响,这轮政策牛市刺激带来的供应量增加还没有全部显现。未来一年,相信中国房地产的库存会大幅增加。

正如政策牛市里无法推出IPO注册制一样,政策牛市里也无法实现房地产去库存。5月9日权威人士在《人民日报》上就中国经济形势发言,对去年以来先后发动的“股市政策牛市”和“楼市政策牛市”进行了反思,提出“房子是给人住的”,不能通过“加杠杆”来去库存。今年上半年的数据,显然支持了这种观点。

目前中国楼市面临的形势是:中国2600多个城市(包括650个市,和2000来个县城)里,大概只有50来个有人口显著增量的城市存在房屋缺口,其他绝大多数城市都出现了过剩。

这两天,关于“中国各城市规划的新区可以容纳34亿人”的报道重出江湖,其实两年多以前我就写过一篇《中国正在为34亿城里人建房子》的文章,对此进行过分析。

事实上,中国绝大多数城市都存在大量的非商品房,他们被叫做小产权房、集资房、政策性住房、军产房、违法建筑等等。在很多城市里,这类房子甚至是商品房的两三倍,甚至三四倍。所以,如果考虑到这部分房屋,中国库存房屋的量会非常惊人。

上面的表格,是广东省政府给各地市下达的房地产去库存任务。可以看出,佛山非商品的去库存任务是商品房的2.2倍,中山是2倍。

所以,房地产去库存只能按照“权威人士”说的那样,让房子回归居住功能,以平常心待之,让正常需求和市场供应达到一个新的平衡。而不能通过制造资产泡沫、引发通胀恐慌,来逼着老百姓买房子,甚至买自己不需要也没有办法出租得出去的房子。

2015年下半年到2016年上半年,中国楼市的一场春梦终于告一段落。从下面两张图我们可以看出,炙热的楼市将逐步降温,而在人口流失的中小城市,冬天即将到来:

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