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刚刚,上海卖了块地,死多头们都哭晕了

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 78

◎来源丨财经韬略(ID:tttmoney8


今天(714日)上午,上海拍卖了一块位于虹口“凉城新村街道”的土地。面对出人意料的拍卖结果,楼市的“死多头”们都哭晕了。

这块土地位于上海市中心北部,中环路以内,虹口凉城片区,广灵四路和广粤路交叉口西南侧。这里距离上海火车站只有4公里,距离上海人民大厦只有6公里。

图中红框的位置,就是今天拍卖的073-06地块

这里算得上是上海的黄金位置,而且这个片区10年内都没有这么大的规模的土地拍卖了。虽然土地面积只有不到2万平方米,建筑面积只有5万多平米,但却可以称得上是10年一遇的虹口“超级新盘”。

对这块土地,东方网做了如下的分析:

“这块地的楼板价将冲击10万元!”此前,沪上房地产行业人士纷纷这样预测。预测的原因有两:首先地段优势明显,凉城板块与新静安、宝山、杨浦相邻,是上海东北角发展较为成熟的区域,更为重要的是地块毗邻近两年成交火爆的豪宅大宁板块。

其次,凉城板块土地和新房供应是极度稀缺的,十年来附近就出让了一幅宅地,新房都是在2000-2005年左右开盘的,凉城板块早在几年前就已经无新房供应了,目前新房住宅存量仅12套。而此前位于远郊的松江泗泾,浦东周浦都拍出了很高的地价,何况这幅位于中环线内,土地新房供应又极为稀缺的土地。

目前地块周边的住宅小区主要有“水木年华”、“万峰梦湖苑”、“中虹花园”,当前周边的二手住宅价格在7万元/平方米。目前大宁板块新房“金茂雅苑”均价8.9万元/平方米,明园森林都市7.5万元/平方米。

其实不仅仅是东方网,多家媒体在预热报道中都给出了楼板价10万的预期。

073-06地块和周边的楼盘。

但拍卖结果却让大家大跌眼镜,最终新城地产以37亿的价格胜出,楼板价每平方米67409元。扣除公建配套和保障房后,实际楼板价达到每平方米73786元。

也就是说,大家的愿望被打了个74折!

到底出了什么情况?有分析认为,是因为这块土地太小,有建筑最低和最高限制,操作空间不大。还有分析者认为,凉城的声誉有点问题,那里是上海男士服务业发达的地方云云。

我不这么看这个问题。也许是因为生活在寸土寸金的深圳,上海、北京楼盘的容积率之奢侈,常常让我吃惊。这块土地换到深圳,容积率断然不会低于5倍,也就是说要多建一倍的房子。

至于旁边什么行业发达,其实不重要,深圳沙嘴村、巴登街现在都算得上豪宅街区了。至于北京前门一带的陕西巷、石头胡同如果拆迁重建,也绝对是顶豪的坯子。

据报道,参与这块地拍卖的房企有:华发、葛洲坝、招商、中粮、保利地产、金茂、新城地产、合景、厦门永同昌、三湘、九龙仓、中洲、金隅、泰禾、大名城。其中不乏央企、人傻钱多的主顾,但为什么没有能创造奇迹呢?

我的看法是:

  • 第一,房地产中央军正在重组,前段时间还被约谈,所以近期拿地的疯劲有点下降;

  • 第二,中央对房地产的看法有变,再加上上海正在严格执行中央控制人口的政策,近期人口有下降趋势,所以房企不愿意太激进。

客观地说,接近7.4万元的楼板价已经不算低了,已经跟周边几个盘的二手房均价持平。未来这块土地上种出来的房子,至少卖到10万元以上才能保本,一般认为售价会达到12万元以上。

但在“死多头”眼中,这个拍卖结果令人失望。它对于上海中心区的房价,特别是虹口地区的房价,只能起到温和的支撑作用,而起不到他们希望的“画龙点睛”的作用。

想想看,再TMD“点睛”下去,老百姓怎么活呀!

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