首页 / 正文

多伦多房价表面一路高歌,实则明升暗降?丨海外掘金

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 29

导语:

6月28日,“智谷海外资产配置大讲堂”第四期开讲!本期主讲人为加拿大多伦多一线资深从业者黄岚女士,讲座主题为“海外资产配置格局下的加拿大置业”。黄岚为大家带来了多伦多房产的第一手资讯和最新趋势,对考虑到海外配置资产的投资者来说,具有参考价值。本文为讲座内容精选。

如果您对海外资产配置感兴趣,有意加入“智谷海外资产配置大讲堂”,请添加智谷君微信号(ID:zgtrender01),备注:姓名+职业+所在城市+联系方式;即可加入智谷趋势独家打造的海外资产配置知识盛宴。

大家知道,现在全球各种不稳定因素增多,比如说像这几天大家都在讨论的英国脱欧等等,还有难民危机,ISIS恐怖袭击等等。在这样一个全球背景下,很多手里有一点闲钱的人就会考虑在海外配置一些资产。也有一些人是考虑到了子女的教育,想把孩子送出国来念书,一方面解决孩子的住宿,一方面资产能够保值增值。

1

今天我就给大家来分享一些关于加拿大置业方面的资讯和基本知识。首先,让我们来看看加拿大现阶段投资房产都有哪些有利因素。

在了解了加拿大现在投资房产的有利因素之后,我们来分析下现阶段加拿大的房价涨幅情况。在谈这个问题之前,我们先来看看加拿大产业空心化的问题。

大家看一下这幅图,我导入了美国加拿大及国际黄金最近5年的指数数据。

蓝色的线代表的是美国的股票指数,橘色的线代表的是加拿大股票股票指数,灰色的线代表的是黄金指数。这里我要提请大家注意一个问题,为了便于比较,我把计价单位全部统一成了美元。我们不难看出在过去5年中,美国股指涨了61%,黄金跌18%,而加拿大股指(美元计价)竟然跌了19%。

股指最能反映一个国家实体经济的活力。之前赫赫有名的北电早已经在2009年就破产清算,黑莓、庞巴迪也一直在破产边缘苦苦挣扎。唯一具有较大优势的石油产业又在近几年被低廉的油价折磨的一蹶不振。可以说,现在加拿大和中国的经济很类似的地方是,除了房地产,已经没有其他支柱性的实体产业引擎。唯一不同的是加拿大是一个移民国家,有渊源不断的新移民带来财富和人力。

2

那么,多伦多的房价一路高歌的动力在哪里呢?

1.国际资金流入

大家知道钱都有趋利性,在房价上涨幅度如此大的情况下,为什么国际资金还愿意流入呢?

看到上图中Daisy将多伦多房价转换为美金后的房价曲线了没?不仅没有上涨,反而还下跌了6%。这就是国际资金现在仍然愿意不断流入多伦多房市的终极秘密了。

刚到加国时, Daisy在寒冬学到了一个词,叫“体感温度”。现在“体感温度”也适合描述加拿大房价。人们从数据上感知五年房价涨了近30%,而实际上若以美元计价,房价却跌了6%, 国际资金借助汇率下跌时机抄底加国房产显而易见。

从上图中我们可以看出,上海在过去5年里,房价上涨46%,其中,在今年年初,上海房价有一个井喷式的上涨。而折算成美元的多伦多房价却远远落后于纽约和上海的表现。

2.中国投资客推动

中国经济前景不明朗,大量中产阶级和财务自由人士出于安全考虑,均希望能在海外配置资产。

由于现在中国经济处于转型期,前景还不明朗。另外,出于食品安全等等的考量,海外配置资产,购入不动产已经成为为数不少人的一个必选项。

3.加拿大政府对外国人购房政策宽松。

对于外国人购房,加拿大政府并未采取限制措施。比很多国家更为宽松的是,外国人在加拿大购房,居然也可以贷款65%,享受加拿大的超低利率。当然,现在加拿大政府也在考虑监控外国人买房的一些数据,贷款审批肯定也有从严的趋势,但房地产作为现阶段加拿大的支柱性产业,政府在对待限制外国人的政策上,一定会非常慎重。

4.新移民的涌入带动房市。

我们知道加拿大是一个移民国家,每年有大量的新移民进入加拿大。大多数的新移民都选择了多伦多或者温哥华定居,也是导致这2个城市房价上涨的一个不容忽视的原因。

5.为数众多的老移民购买第二套房或者投资房。

老移民们在多伦多生活数年,安居乐业,生活稳定,有的为了投资,有的为了孩子结婚等等原因,开始购买第二套房。

6.很多本地人首套房购买CONDO。

今年以来,CONDO(各户有独立产权的公寓)的价格上涨不容忽视。一方面的原因是由于国际投资者,另外一方面很重要的原因是,由于独立屋房价涨幅过大,很多本地人难以承受,纷纷转战CONDO市场作为自己的首套房。

3

加拿大楼花(预售商品房)投资具有6大优点:

1.投入资金少

和中国买了期房后就要开始付贷款不同,加拿大的楼花购买之后,要到交房的时候才开始付首付。也就是说,在交房之前的几年时间里,所需要投入的资金是非常少的。即便是首付,也是一年之内分期付清,不需要在签订合同时就一次付清。

2.持有成本为0

二手房买入后没有均有维护成本,而期房楼花就不存在这个问题。

3.贷款的预批程序比正常贷款简易

因为楼花的房子都还没有真正交付,刚才我介绍过加拿大的楼花一般要到交房才开始支付贷款,所以楼花的预批程序比正常贷款程序要相对简单。

4.交易成本低

正常交易中,土地转让税占了交易成本的大头。土地转让税分为2种,一种是安省的,一种是多伦多的,计算公式比较复杂,但是大致的范围是50万以下大约5000加币左右,50万以上的部分为2%。如果一套100万的房子,大约土地转让税就需要10000加币,但楼花转让无需土地转让税。

5.HST(销售税)可返还

我们在加拿大购买商品或服务,多数时候会被征税。买新房和买其他商品一样, 也需要缴纳13%的HST,这个税多数已经包含在房价中。但是,各级领导英明神武,为了鼓励大宗消费 (比如买新房),加拿大政府决定, HST返还你大部分,给个甜枣儿让你平衡一下不那么肉疼。这个甜枣儿就是新房HST退税。

6.价格上比现房有优势

加拿大相关法律规定,开发商造CONDO,拿的地不可以贷款,所以呢,等开发商把地拿下来,已经用了很多的钱,他如果要取得银行贷款,必须要卖掉75%的单元。所以开发商往往会以略低于市场二手房的价格来卖楼花,吸引买家。

“智谷海外资产配置大讲堂”
7月活动提前预告

第6期 日本投资市场现况分析

第7期 曼谷旅游置业

第8期 天际EB-5项目分享

第9期 全球移民政策解析和问答

如果你对海外资产配置有兴趣,请入群!

随着宏观经济环境变化及经济新常态来临,越来越多的人将目光投向海外,在全球范围内淘金。

做最优质的配置,就是淘金的最好方式!

如果你对财富增值,对海外资产配置感兴趣,欢迎加入“智谷海外掘金小分队”微信群!

如果想要加入微信群,欢迎添加智谷君微信号(ID:zgtrender01)或者扫描下方二维码,备注:姓名+职业+所在城市+联系方式;智谷君将拉你进群!

决策者的首席财富顾问

“十大最具影响力财经公众号”

觉得我们干得不错?

长按并识别下面二维码赞赏10元:

【紫竹张先生https://z-z-z.vip/】评论


PAYPAL捐款给紫竹张先生