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北上深卖一个厕所,可以在欧洲买下三室一厅永久产权公寓

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 23

◎文丨陶冬(瑞士信贷亚洲首席经济学家)

◎来源丨作者新浪博客


今年第二季度以来,在中国大地上起码产生出100个地王,土地拍卖价格创出历史新高的地王。在去杠杆、去库存的政策之下,在严控风险、严控不良资产的声音之中,供给侧改革暂时未见成效,土地市场却一片红火,对于政策制定者的确有点尴尬。

土地市场的天价拍卖,在北上广深等一线城市层出不穷,更蔓延到南京、苏州、合肥、杭州、厦门等二线城市,竞价凶猛,涉及金额庞大。

1此次地王井喷,呈三高三低特点

在拍卖上,单价高、总额高、土地溢价高,许多成交价颠覆了市场对住宅价格的现有估值与定价逻辑,不断激起“面粉价贵过面包价”的惊叹。以地王价建起的住房,必须卖到远远高过现在住宅市价才能出现盈利,不知是现在的房价便宜了还是土地价格太贵了。

在市场的大局上,又有三低的现象:

  • 土地储备/现金比率低

  • 融资成本低

  • 土地供应量低

土地储备/现金比率低,部分原因是房企过去两年消耗了一些土地储备,不过主要原因在于他们手握前所未有地充分的现金流,从银行贷款到资本市场集资罕见地路路畅顺,腰包鼓了,买地的意愿自然强了。

中国人民银行致力于降低融资成本,从发债到银行贷款,资金成本有显著的下降,这些对实体经济中的企业帮助不大,对开发商却如久旱甘霖。比起几年前靠信托和理财产品集资,如今的成本环境舒服多了。

最后地方政府的土地供应量有明显的下降,财政收入的压力颇大,土地拍卖越低迷越无人问津,于是制造供应短缺的假象,搞饥饿销售。地王是吸引眼球的销售策略,对地方政府和开发商均是好的销售技巧,一拍即合。

最近的土地拍卖中,大的上市公司往往夺得美人归。这和资金成本关系密切。资本市场融资和依靠资本市场的银行贷款,令这些企业的资金成本明显拥有竞争优势,将这种成本差距摊分到整个建设和销售期中,优劣立见。

大型国有房企在地王争夺战中,身影尤其矫健,斩获尤其丰厚。他们在财务上得到银行的支持,在政策上受到地方政府的青睐,在关系资源上有母公司保驾护航,所以在拍卖中如鱼得水。

2010年国资委要求大型国企退出房地产业务,如今他们却是房地产业最生猛的力量。2015年起国务院不断强调信贷要为实体经济服务,他们却把资金引向了资产市场。

中国的房地产市场有没有泡沫,答案见仁见智。不过今天北上广深一个厕所卖出去,可以在欧洲买下三室一厅永久产权公寓是事实。

那么,此时此刻地王为什么会爆发呢?

中国有这个财政需要,地方政府尤其有此需要,营改增税改削去了地方政府一大块税收来源,而中央政府承诺给地方的新收入源(如房地产税),开征日仍遥遥无期。前几年基建建设出现的财政缺口尚未补上,不少地方县级行政连工资都发不出来。

这些年中国的宏观政策有着惊人的相似,就是将民间的高储蓄引导出来填财政的窟窿。2011-2013年的房地产热,就是炒高房价好卖地。2012-2015年的信托热,还是这个故事。接下来的A股热和地方债置换,还是这个故事。当前面的故事玩不下去了,于是出现了房地产热2.0。

出来混,总要还。杠杆压得过高,一定积聚风险,而且将经济中相对低风险的居民储蓄,与高风险的地方债务、开发商现金流捆绑在一起了。

中国的外部债务水平较低,并且实施资本管制,所以房地产市场没有在上轮的全球金融危机中遭受冲击,甚至受惠于政府的货币扩张政策,房价一再蹿升。

但是债务水平迅速上升,也是不争的事实,恰是风险所在。中国的债务问题是内债问题,境外评级机构、对冲基金的“唱衰”杀伤力有限,但是本土居民有朝一日不再玩这个循环游戏,或者货币政策出现转向,房地产的故事就会露出破绽。

注:本文原载于财讯杂志。

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