为何中国人热衷到澳大利亚买房?丨海外掘金

智谷君语:

67日,“智谷海外资产配置大讲堂”第一期开讲,主讲人为澳洲房产资深从业人员汪宇,汪宇深入浅出地介绍了海外资产配置热和澳洲房产市场实务。对于有意将资产进行全球配置及对澳洲房产有意向的投资者,有很好的参考参考价值。本文为讲座内容精选。

讲座活动将会持续下去,如果您感兴趣,可加智谷子微信“zgtrender,申请加入微信群,第一时间知晓海外投资最新趋势。

◎文丨汪宇(澳洲房产资深从业人员)


1全球海外投资热

大家应该都不陌生,在近几年来,国人之中兴起了一股海外投资热。有几点原因,首先是内因,国内投资环境虽然机会多,比如股市,房地产,但是不稳定,暴涨暴跌时有发生,导致大家很没有安全感,进而希望从其他渠道平衡资产配置,做一些对冲,增加资产的安全性。

外部因素主要是随着中国与其他国家日益增进的交流,进而在文化上,经济上更加了解外面的世界,有助于我们涉足对国外经济的参与。

投资范围我概括为主要遍及欧洲,北美,以及澳大利亚等一些发达国家。投资形式主要有以保险,股票,期货为代表的金融产品,还有一些投资者参与当地的实体经济,比如农牧业,另外很重要一部分就是房地产业。因为其具备一定的实用性,同时又符合咱们国人的土地情节,进而形成了一股房产热。

简单举几个例子,2015年,中国买家在美国地产业投资286亿美元,同年在加拿大的多伦多和温哥华一共投资217亿美元。2013-2014财年,中国在澳洲房产的投资首次超越美国达到124亿澳币,而20142015年底,已超过250亿。

澳大利亚夜景

2澳洲房产投资最热的三个城市

具体到澳洲房地产投资,有过接触的朋友应该最常听到的是这三个城市:悉尼,墨尔本,布里斯班。

简单介绍一下这三个城市,悉尼位于新南威尔士州,面积有一万两千平方公里,人口超过500万,独栋别墅中位价突破100万。

我个人的理解,无论是经济发展和基础建设,悉尼无疑都是澳洲第一大城市,也正是由于它的经济发展和人口基数,在某种情况下,是可以通过短线操作而获得投资回报的。

墨尔本位于维多利亚州,澳洲第二大城市,面积接近一万平方公里,人口已超过440万,独栋别墅的中位价超过70万。我个人认为墨尔本具有非常好的发展潜力,我也很看好它的中长期投资。待会儿我会重点解读。

布里斯班位于昆士兰州,面积有六千平方公里,人口有230万,独栋别墅的中位价达到50万。目前我所了解,有很多来自国内的开发商已在布里斯班参与一些公寓项目的建设。我认为,在布市投资可能需要更长久一点的耐性及长期的规划。

3墨尔本大环境分析

墨尔本近些年来人口增长强劲,去年进入墨尔本的海外及本国移民达到了十万人。据澳洲统计局预测,在本世纪中叶,墨尔本人口会超过悉尼,成为第一大城市。到今年第一季度,独栋别墅已达到71.3万,比去年同期增长8.3%,公寓中位价达到52.5万,比去年同期增长4.2%

另有一个数据显示,从1995.122015.1220年的时间里房价累计增长了421.4%。以及,墨尔本整体房屋空置率在4%。这些指数,说明墨尔本的房产市场表现是非常耀眼的。进而受到了中国买家的关注。

那么为什么中国买家会对墨尔本情有独钟呢?首先是它的宜居性。墨尔本在20112015年,连续5年被英国的经济学人周刊评为世界最宜居城市。连续5年无可争议的被评为第一,全世界没有第二个城市能获得这样的殊荣。

感兴趣的朋友可以具体了解下这个评分标准,实际上它会非常全面的来评判一个城市,从社会环境到基础建设,再到教育医疗及社会保障制度等等。结合我个人及周围朋友的生活体会,这是一个对墨尔本非常中肯的评价。

其次,澳洲本身是一个移民国家。自古以来,澳洲都对移民持一个开放性的态度,从而吸引了全世界各地的移民来澳洲生活。两大执政党,工党和自由党都对移民政策持欢迎态度,也肯定了移民对澳大利亚发展的贡献。

简单解释一下群友比较关心的移民政策,目前主要的移民途径有投资移民,技术移民和雇主担保移民,可以说渠道很多,配额也比较充足。这也是为什么澳洲地产会受中国买家青睐的一个原因。

另外就要谈到澳大利亚的教育,也是其经济支柱之一。了解澳洲留学的朋友应该都知道有一个八大名校联盟,由澳洲八所最顶级大学组成。其中墨尔本就有两所,墨尔本大学和莫纳什大学。在泰晤士高等教育世界大学排名中,墨尔本大学排第33,莫纳什大学位于第73

另外还有皇家墨尔本理工大学,其课程的实用性及高就业率,也深受当地学生以及海外留学生的关注和青睐。

还有一点就是相较于国内房地产市场,墨尔本所具有的一些优势。同为一线城市的墨尔本相比较北京,上海,广州等地,房价还是要低很多。现在CBD的公寓大部分保持的11澳币左右一平米,而大家都了解国内一线城市的房价都要超过这个数字。

其次,也是大家比较看重的一点就是产权问题,澳洲房产是永久产权,无条件的永久持有下去,并且没有遗产税。而相对的,国内房屋一般都是70年产权,甚至更短。

值得一提的是澳洲房产市场与国内市场非常不同的一点——房产增值后的套现手段。国内现状是,若要获得房产增值的那部分收益,是必须要将房产卖掉。

而澳洲房产市场中,获利手段灵活:在持有房产若干年后,可由银行重新评估房屋价值,而房主可通过再融资(refinance)手段,从银行那获得增值部分,而继续保留房产。这也是我建议客户长期持有房产的原因,因为它是一个可以给客户持续稳定提供收益的工具。

4墨尔本房地产市场现状分析:收紧

下面就大家目前比较关心的几个热点问题做一下简单分析。综合来看,目前的市场现状是收紧的。

首先,是公寓项目,尤其是大型高层公寓项目的审批。早在去年就已经非常谨慎了,实际获得批文的项目并不多。从去年开始提出了新容积率规定,124,即1平米土体面积可产生不超过24平米的建筑面积。而今年已经降到118,且永久生效。这样的话就大大限制了高层建筑的建设。

另外一点就是对海外投资者投资行为的配额限制,尤其是一些大型公寓项目,普遍对来自海外的投资进行了限制。比较常见的比例为11,即有一个当地投资者购买才能允许一个海外投资者购买。甚至有的项目会达到31,即有三个当地人购买才可允许一个海外投资者购买。

还有,相应的法律法规也更加严格。对于大家比较关心的海外投资者能买什么的问题,我解释一下。海外投资者可以自由购买新房(现房和期房),严格禁止购买二手房。具有一年以上签证的,可申请购买一套二手房用于自住,但不允许出租。

一年以上的签证可见于学生签证,工作签证等,在签证到期时,必须将房子卖掉不可继续持有。举一个实际操作的例子,一位来墨尔本读高中的学生,其父母以孩子的名义买了一套豪宅,若在孩子读完高中后回国的话,这套房产是必须要出售。若该学生高中毕业后继续在澳洲读大学的话,该房产可继续持有。

另外,无论购买新房或二手房,海外买家都需要到海外投资审批委员会(FIRB, foreign investmentreview board)申请,并交付相应的申请费。低于100万澳币的房产,交5000元申请费;超过100万的房产,交1万;之后每超过100万,交1万。每购买一套房产,需申请一次。

还有,对于海外投资者增加了海外投资购置税(也有文章称印花税),去年是占房产合同价的3%,今年7月份以后,增加到7%

最后一点也是大家比较关心的贷款问题,在这里我澄清一下。澳洲四大银行,澳洲国民银行(NAB,对于海外投资者可贷60%;澳纽银行(ANZ),可贷70%;西太平洋银行(WESTPAC),暂时取消了对海外投资的贷款;联邦银行(CBA),一直没有对海外投资的贷款业务。另外,我所了解到的花旗银行,对于海外收入可接受港币,而不接受人民币。

5危机?转机?

那么对于这样的现状,我们是如何理解呢?我来做下简单分析。

首先,由于目前贷款问题确实造成了一部分已建成的房产无法顺利完成交房,当然也有相当一部分原因,是由于买家其他方面的投资失利(比如股市),造成资金链断裂。

另外一方面,如果有关注澳洲房产的朋友应该会体会到,市面上充斥着各种观点相悖的言论。有的文章说放房价会大涨,有人说房价会暴跌;有的文章说房子盖的太多了,已经供过于求了,而有的文章认为市场仍然是供小于求。不得不说,这样的一些言论给投资者造成了很大的困扰,导致一些潜在买家持币观望。

对于这样的市场现状,我认为,从政府及金融系统的收紧政策来看,这是一个具备一定自省能力的市场。大家应该都不陌生0708年美国房地产市场的崩盘,其中一个原因就是因为其金融系统的漏洞及相应的监管不到位。

而以往的针对海外投资的贷款过程中,也确实发生过资料造假的情况。而银行暂时关闭了对海外投资的贷款是出于对这些不规范操作的风险的规避,同时也是为了更稳定的可持续发展。

另外在政府的角色上看,也是为了规范市场,实现可持续发展,同时也打击了一部分带有投机思维的投资者。更重要的是,我要提醒大家,澳洲的房地产业并非澳洲的经济支柱,所以不会出现像国内的房地产业绑架国家经济这样比较严峻的情况。综合来看,我认为这是一个可靠的,具备投资前景的市场。

此外,我要提醒朋友们对于房产投资要紧紧把握刚需这个环节。据目前的统计,墨尔本每周就要增加1800个人。而依前文所讲,本世纪中叶,墨尔本人口将超过悉尼成为第一大城市,根据三种不同的人口增值模型,人口将达到740万到920之间。而为了满足这样的人口,还需要额外建造157万套住宅。所以长期来看,是远远的供小于求。

另外对于进场时间的把握,我认为在目前市场短期内收紧,下行的情况下,反而更应该值得我们去关注。尤其考虑到墨尔本长期的住房需要,以及房屋本身有建造周期(大多2年以上),这时反而是一个比较好的入市时机。

6实务操作指南-理性投资合理配置

购房用途移民(自住),留学(自住),投资(非自住)

盈利在哪?

  • 现金流(cash flow):一年租金回报减去支出。租金收益减去贷款利息,物业费,市政费等费用后的剩余。在公寓中比较常见。

  • 房产增值(capital gain):房屋出售价格或银行评估价格多出房屋购买价格的部分。常见于有土地的房产。

    以上两种回报可重叠,但较少见。

  • 转楼花:将自己持有的期房合同加价转让。我不建议,买家已转楼花为目的投资房产,本身具有投机性,风险比较大。原因:一,本身是政策漏洞,期房合同转让不允许产生附加价值,所以转楼花是现金交易;二,若在房屋竣工前,无法转出,买家需自行承担交房。投资者需谨慎。

投资项目

  • 公寓(apartment)价格低,出租需要高,租金回报好(正现金流),资金准备时间充裕(3-5年),增值缓慢

  • 成熟地区独栋别墅(house, 享有独立门牌号)价格最高,且房源少,生活条件最好,用于自住比较多,呈负现金流,增值潜力最大

  • 成熟地区联排别墅(townhouse,两个以上的别墅分享同一门牌号)价格介于公寓和独栋别墅之间,有一定面积的土地,有一定增值空间,个别可以做到租金收支平衡

  • 新开发地区独栋别墅(house and land package, 买地建房)价格低,租金回报好(接近收支平衡),增值潜力大,风险最小

  • 土地开发:以开发为目的购买二手房产,已原址已有房产推到重建新的联排别墅,并出售从而获得收益。可实现短线操作,收益较好,但投资者需要较充裕现金。

7前景可期

综上来看,作为一个从业人员,我对墨尔本房产持有乐观的态度和坚定的信心。而对于投资者,首要的就是要思考入市的目的是什么?是希望短期高利润的回报或是长期稳定的增长?亦或者本身具有留学或移民的需要?希望大家投资之前有个清晰的思路,并在投资过程中不忘初心。无论是何种形式的投资,希望大家一切顺利。谢谢!

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