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上海樓市,細思恐極!

精彩推薦 2019年3月26日 智谷趨勢 82

◎文丨劉曉博


61日,兒童節,上海樓市再次傳來大消息:

在上午的土地拍賣中,寶山區顧村的一塊「住宅+商業」土地以超高價被信達地產攬入壞賬。其中,可售商品住宅的樓板價達到每平方米4.81萬元,超出了此前普遍的預期。這意味着,開發商未來的保本售價將超過每平方米7萬元。24家開發商參加了此次競拍。

顧村在哪裡?我們先看一下示意圖:

沒錯,顧村在上海「西北偏北」方向,距離傳統市中心大約17公里。目前,這裡在售商品房的價格大約在4萬元左右。換句話說,信達地產敢於這麼高的價格拿地,是對三四年之後這裡的房價翻倍到8萬元有足夠的信心。

三四年時間房價翻倍,這可能嗎?事實上,顧村的房價已經在過去兩年里上演了一次翻倍了。

上圖:兩年前融創拿下的那塊土地,距離今天信達拿下的土地只有3公里遠。

20143月,距離此次拍賣地塊3公里的地方,融創地產曾拿下一塊土地(今天的玉蘭公館),當時的樓板價剛好是2萬元,而當時這裡的商品房單價在2萬元到2.6萬元附近。如今,融創的「麵粉」做成了「麵包」,據報道,玉蘭公館的售價在4.6萬元左右,實現了2年翻倍的戰績。

不要以為信達當了「愣頭青」和「接盤俠」。在5月中旬的周浦地塊拍賣中,上海同樣創造了奇蹟。

周浦(見上圖)跟顧村差不多處於對稱的位置,在上海傳統市中心的「東南偏南」,距離中心位置大約16公里。在那次土地拍賣中,同樣是國企的保利出手不凡,將可售住宅樓板價干到了每平方米5.45萬元,這意味着幾年之後的現房售價必須超過每平方米7.9萬元才有錢賺。

在半個月時間之內,上海一南一北兩塊郊區的土地拍賣,為三四年之後上海房價確立了坐標:在距離市中心16到17公里的地方,房價賣到8萬元是「正常的」,也是有成本支撐的。

而這成本,主要被政府拿走了,也就是地價。此外,還有稅費和銀行貸款的利息等。

好了,最後寫幾句觀感:

  • 上海這兩塊土地拍賣,再次證明了一個說法:地王多是國有房地產企業和上市房企創造的,原因很簡單:國企膽子大,反正虧損算不到舉牌人身上;土地如果真的買貴了,將來還有可能跟政府「勾兌勾兌」。上市房企有融資渠道,可以在拿地的時候輕鬆「加槓桿」,股民的錢也不用還。

  • 至少在保利和信達看來,未來上海房價仍然會上漲,雖然目前上海面臨著行政干預下的「人口下降」問題。但他們似乎確信,貨幣超發仍將持續;從長遠看,上海人口還要增長。

  • 如果距離市中心16到17公里的地方住宅價格會達到8萬元,那麼中心區的房價可想而知。20萬,應該不過分吧。

  • 如果上海中心區普通住宅單價普遍上20萬,那麼人民幣匯率該怎麼辦?你總不能讓上海一套90平米的蝸居,永遠可以在美國中部的大城市裡換10套花園別墅吧。

  • 細思極恐,算了,不想了。

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