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富人规模膨胀,一线城市高房价降不下来

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 91

文丨李迅雷 (海通证券首席经济学家)

来源丨微信公众号“李迅雷”(ID:lixunlei0722)


现在房地产投资需求很大,也有很多人在做这方面的研究,我今天主要从金融的角度分析一下房地产和一些经济现象。

总体来说,现在经济状况不好,也担心通胀,但是房地产业发展很好,可以说这是中国特有的现象。因为经济不景气,各个国家都不愿意进行结构改革,以宽松货币政策为手段,竞相贬值,给自己的经济打气。那么,究竟如何来看中国经济的未来趋势,会否出现通胀,房地产投资的风险多大呢?

1当前宏观经济该如何看

宏观经济分析需要抓住三个“三驾马车”:第一个是众人皆知的经济增长依靠投资、消费和净出口这三驾马车;这三驾马车中,我预测2016年的出口仍然负增长,不指望它有多少贡献,顺差会扩大,但这属于全球经济衰退下的扩大。

消费太平稳,传统消费增速回落,亮点是消费升级,即从传统的衣食住行消费转到服务性消费、包括健康养老、交通通讯、休闲娱乐和文化教育等。尽管网络消费额高增长,但它对实体店消费是一种冲击和替代,甚至会导致总需求的减少,因为信息共享下,营销更加精准导致交易成本下降。此外,在人均可支配收入增速下降的情况下,消费增速回落也是可能的。

唯一的亮点是投资,这已经成为稳增长的重要手段,但回报率下降的投资必然带来负债的增加。且投资比重过大,造成经济结构的扭曲。

第二个是投资(固定资产投资)这驾马车再分出三驾马车,制造业、房地产和基础设施投资,中国经济目前还是主要依靠投资拉动,不是创新驱动(可以量化)的,因为储蓄率高,投资占比高。房地产开发投资增速从2010年的33%下降到1%,今后肯定会出现负增长。

基础设施投资是调节投资增速的有效方式,属于逆周期政策,但不是长期有效的方式,因为它往往会增加负债,不会带来多少现金流的回报。

因此,当前维持房地产的活跃,恐怕是政府部门、房地产和相关制造业以及中高收入居民阶层的共同利益所在。但如果房子不是用来居住,而只是用来投资,那么,它与赌场的筹码是一样的含义,不断地制造筹码,可以拉动GDP,同时也可以吸纳体量越来越大的货币。

第三个是与潜在经济增长率相关的生产要素的三驾马车,劳动、资金和技术进步,这也是供给侧结构性改革的主要内容,因为生产要素出现了结构性问题,供给不能满足不断升级的消费需求,需要改善供给,淘汰不必要的供给。

因此,供给侧结构性改革确实是当务之急。不过,我认为中国当今出现的供给过剩问题,除了要改善供给结构,还要关注需求侧的深层次问题,生产过剩的另一个原因是需求不足,尤其是有效需求不足。

过去中国经济在刺激需求上犯了很多错误,于是对刺激需求有抵触。其实,过去刺激需求的,重点是放在投资需求上,消费需求的刺激不多,因为要提高消费需求,就需要提高中低收入群体的可支配收入水平,这个似乎不符合地方政府的“政绩观”,很难做到,既需要改革,又需要加大政府付出。

例如,大家可能只看到国人去日本疯狂购买马桶盖的表象,就认为中国人民不断提高的物质和文化需求很旺盛,是供给出了问题,中国企业没有能力提供有效供给,却没有看到有效需求不足下的马桶过剩问题。

为此,我花了一些时间去计算中国马桶(即坐便器)的普及率。由于坐便器的价格较蹲便器贵不少,在农村,一般还是使用蹲便器的多,而城镇一般要坐便器的多,假设只有0.22亿人口在使用茅坑,其余11.7亿人口中,农村人口30%用马桶,城镇人口80%用马桶,则中国大约只有7.28亿人口用上马桶。

换言之,至少还有6亿人口没有用上马桶,这里面又有2亿人没有用上有冲水排污系统设备。可见,这才是中国由于贫富差距过大导致了有效需求不足,从而又导致了产能过剩问题。

2人口红利支持了2010年之前的房价上涨

最初房价上涨主要是人口现象,后期房价上涨主要应该体现为货币现象。

人口现象对房价的作用与对经济增长的作用其实是一样的,中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了。80年代初,中国经济处在资金短缺的背景下,所以中国需要引进外资。引进外资之后,利用廉价的劳动力。

这些廉价劳动力对吸引外资非常有优势,就像我们目前产业向印尼,印度越南转移一样。当劳动力充裕、价格便宜的时候,就会吸引更多的资金来投资,这就是经济增长表现为人口现象。

中国之所以具有这样大的人口红利,就是因为在六七十年代,中国人口出生率比较高,当这些人成为劳动力人口时,也就是1980-2010这30年,给中国经济增长作了很大贡献。所以说中国经济增长,从某种意义上来讲,改革开放第一个30年就是人口现象。

人口结构和流向什么时候出现变化?是在2011年。2010年之前,我国农业人口向城市转移的数量还在不断继续的增加,增加到2010年时是达到了峰值,当年有1200万的农业人口成为进城农民工。

2011年之后转移人口的数量就逐步开始下降,2011年大概降至1000万,2012年是800万,2013年是600万,2014年大概500万,到2015年呢?外出农民工数量只增加了63万,但流动人口已经负增长了。

这也就意味着2010年之后,以农业转移人口特征的城市化进程基本上是已到后期,接下来我们的城镇化就是农民工的市民化的过程。城市化率按我的计算口径,目前已经超过60%。

另一方面,中国劳动年龄人口数量在2010年也达到一个峰值。2010年16岁到64岁这一劳动年龄段人口达到一个峰值。这就意味着我们经济增速要下行,因为劳动力人口数量开始下降,另外一方面就是农业转移人口数量也在下降。这两个事件都发生在2010年。

还有一个数据也比较有意思。我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值,大概增速是33%,随之而来的是2011年GDP增速开始回落,一直回落到现在。看到这几个数据。我基本上就是把房地产走势分为两个阶段,一个是2010年之前,再一个就是2010年以后。

在2010年之前,房地产是一个人口现象,因为一个是劳动年龄人口数量在不断增加,我们享受人口红利,中国经济及制造业也由此保持高增长;当人口红利结束之后,经济需要稳增长,就需要投入更多的资金,因为人口红利消耗差不多了,那就是货币现象。

有一个概念叫人均GDP,中国为了追求区域间均衡发展,政府引导大量资金往中西部地区投资。但是中西部地区流动之后并没有显著改善中西部地区经济发展状况,故从人均GDP来看,地区之间差距比较大。

但是在发达国家一个地区GDP可以是另外一个地区GDP十倍二十倍,但是他们人均GDP基本上是差不多的,因为人口流动是没有限制、没有户籍制度、公共福利制度都是一样的。这就是中国跟发达国家很大区别地方。

所以,人口还是会流向资源禀赋相对多的地方。如高收入阶层积聚之后也会给体力劳动者提供很多就业机会。这就可以解释为什么像上海深圳北京保姆价格涨幅是非常大。这个价格就是由富人财富规模所决定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是货币现象的原因。

这个货币现象,除了与这些年来为了实现稳增长的目标有主要关系之外,又是跟中国人对财富的追求偏执度很高有关,这是非体制性因素。

中国富人阶层中,至少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市。为什么居住在这三个城市?跟投资机会、经济发达程度和社会福利体制有关。我们的社会福利基本上很难做到均等化,在深圳北京上海有更多的高校、医疗、和基础教育条件,这些优势使得大城市的人口不断集聚。

比较一下发达国家,虽然他们地区之间产业发展水平有很大差别,但是有一点是比较好,就是公共服务均等化。所以即便人们住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服务。

认清未来的人口流向,对于判断房价涨跌还是很有参考价值的。如杭州的外来人口不算多,导致杭州的房价比一线城市要低,但最近杭州房价也涨了不少,与杭州的信息经济成功发展有关,从而吸引了IT人才流入。

天津的房价在直辖市中也是偏低的,虽然人均GDP很高,但是人均收入不高,说明对传统产业的依赖度较高,转型没有成功,这可以从当地股票市场交易量和网络消费数据就可以看出来。

3房价已经成为货币现象

生产要素主要是三个:劳动力、资金、技术进步。过去对经济拉动所做的贡献主要靠劳动力这一要素,如今,劳动力这一生产要素的优势在减弱。30多年高增长之后,中国也积累大量资金。长期外贸顺差、大量外资流入以及在人民币升值预期下热钱流入使得中国资金已经比较充裕。

所以2011年之后,中国生产要素当中资金起到比较大的作用。当然之前资金也同样起到了重要作用,只不过相比劳动力来讲,资金的优势相对小一些。

还是以房地产为例,2010年之前,居民住房贷款占居民商品房(住宅)销售额的占比非常小,平均不到20%,2013年之后开始大幅上升,从24%上升至2015年的34%,今年估计要超过50%。这说明这轮房价上涨,主要靠居民在房地产投资上加杠杆。

美国次贷危机的爆发,就是因为穷人购房加杠杆,当时居民房贷占住宅总市值的比例达到55%。中国目前居民房贷余额大约16万亿,占存量住宅总市值并不高,大约也就11%左右,但增量部分上升速度过快,还是要引起重视。

过去25年,中国的M2增速大概每年平均增长20%左右,这在经济规模小时影响不是很大。当经济规模达到一定水平时,比如我们现在成为全球GDP第二大国时,在此情况下M2增速还维持如此高的水平,显然对房价产生比较大影响。

M2高增长不仅对房价产生影响,对其它资产价格同样也产生很大影响。所以,研究货币现象还是很有意义的。

总之,关于房价什么地方高、什么地方低,什么时候涨、什么时候跌,首先是一个人口现象,这与人口年龄结构和人口流动都密切相关;其次,这是一个货币现象,货币集聚的地方房价高。但是我们不能一味认为一线城市的房价会居高不下,它实际上也存在一个调整的过程,资本市场存在周期。

(本文根据作者2016年3月5日在某高校房地产论坛上的演讲整理而成,智谷有删减。)

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