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留学生狂砸1.5亿购别墅,震惊世界,中国人偏爱在温哥华买房背后的政治经济学|智谷趋势

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 74

◎智谷趋势丨严九元 西飞雁


1中国留学生1.5亿温哥华购豪宅:为什么是温哥华?

加拿大不列颠哥伦比亚省(British Columbia)《省报》此前引述政府房产交易记录报道,一栋位于温哥华西区的别墅近日以3110万加元(1.5亿元人民币)成交,业主是持有99%权益的学生周天宇(音译自Tianyu ZHOU)和持有1%权益的女商人冯翠娥(音译自Cuie FENG)。

这座大宅面积1.46万平方英尺(1356平方米),所处土地面积1.7英亩(0.69公顷),有五间卧室和八间浴室。中国买家的豪放举动震惊了当地。

温哥华的房价在加拿大无可匹敌,而中国人对于温哥华房产的热衷,或许能追溯至20多年前。2014年,加拿大经济学家Robin Wiebe模拟出中国GDP增长率与温哥华房价变动之间的相关关系,结果发现,中国经济的涨跌和温哥华房价的起落两者间呈一定相关性。(见下图)

那么问题来了,世界那么大,为何财大气粗的中国买家钟情于一万公里外的温哥华房子海外资产配置渐成热潮,温哥华房产,会不会成抢手猎物?

2多角度解密温哥华房产市场

要分析温哥华房地产市场,可以采用智谷趋势的多维分析模型——PESGI,包含5个要素,即:政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)、地理(Geographic)、个人(Individual)。

该模型涵盖宏观(PE)——中观(SG)——微观(I)三个维度,从城市所处的大环境、城市社区与社群、地理位置、家庭与个人需求等角度,来分析一个海外资产的价值和前景。

a.政治

一个地方政治文明的程度,直接体现在和平和清廉两方面。

根据澳大利亚经济与和平研究院(Institute for Economics and Peace)2015年所做的全球和平指数排行(该指数包括政治不稳定程度、暴力犯罪程度、暴力示威活动可能性等),162个国家和地区里头,加拿大排第7位,在七国集团中表现最佳,而美国仅排在第94位。加拿大堪称“最稳定祥和、与世无争”的大国。

再来看看全球清廉指数(Corruption Perceptions Index)。柏林反贪腐非盈利机构“透明国际”2015年的研究测评显示,加拿大的清廉指数为83分,排全球第九,同样位居七国集团之首,属于“十分清廉的国家”行列。在一套成熟的法制体系规制之下,加拿大的政治生活中寻租及腐败行为很少见。

综合上述两个指数建立坐标轴,横轴表示清廉指数,纵轴表示和平指数,可从政治大环境方面对比全球近年的几大热门投资地点。越位居右上方的国家,其政治大环境越正面。可以发现,加拿大在这两项指标中表现均很突出,位于坐标轴的最右上方,领先其它热门投资国。

有了联邦层面的政治稳定背书,温哥华理所当然享受到红利。在英国经济学人智库发布的“2015年全球宜居城市排行榜”中,温哥华得分97.3,高居全球第三。

全球最宜居城市排名(经济学人智库)

b.经济

首先,温哥华拥有发达地区中少见的高经济成长率。

加拿大智库The Conference Board of Canada透露,温哥华的GDP增长率2015年接近4%,而2016年的经济成长率预测为3.3%

温哥华连续三年经济成长率超过3%,也是加拿大唯一增长率超过3%的大都市,几乎是全国平均水平的2倍。其中,建筑行业将是温哥华增长最快的行业之一。

其次,目前加拿大货币汇率近年处于历史相对低点。20071加币一度可兑8元人民币,但此后一路波动下跌,截止2016523日,1加元可兑换约合4.99元人民币。下图是过去十年加元(CAD)与人民币(CNY)的汇率。

加元与人民币2006年-2016年汇率(来源:XECurrency Chart)

此外,温哥华房产作为一种投资标的来说,有不错的保值与增值作用。下图是大温哥华房产局的房产价格指数。该指数以20051月等于100作为基期,估算资产随时间推进的房价变化百分比。

大温哥华房价指数(数据来源:大温哥华房产局)

由图可以看出,温哥华房价在过去三年均呈平稳上扬趋势。自20151月起,房价上涨态势愈加明显。

下表则是大温哥华地区20164月所统计的房价指数,其中包括标杆价格、该月房价指数、与往期之房价变动百分比等。

上月温哥华单套房产均价为84.48万加元(合422.4万人民币),该价格与上月同期相比,增长了3.7%,与半年前比增长14.7%,比去年同期更是增长25.3%,比3年前同期增长41.1%。也就是说,过去三年温哥华房价年均增长12%以上,如果将此作为投资标的,将能获得12%的年投资回报。

与其他投资标的相比,温哥华房产也有明显优势。下图分别是黄金与原油过去五年的价格走势,整体呈下降趋势。

过去五年金价走势(来源:MacroTrends)

过去五年原油价格走势(来源:MacroTrends)

不可否认,大宗商品投资风险性更大,价格瞬息万变,波动幅度大。房产则相对稳健。这或许能部分解释高收入群体为何越来越热衷去海外配置房产。

同时,原油及其它能源产业是加拿大的经济支柱产业之一,如果原油等大宗商品的价格能够企稳回升,那么对于助推温哥华经济与楼市来说,不失为利好消息。

无论过去几年温哥华楼市的回报率,还是加元的历史低位,都在经济层面对温哥华的买房者持续发出正面信号,促使温哥华房地产市场持续升温。

在投资政策方面,加拿大的一系列投资、税收政策及配套措施,也为海外投资者提供了相当程度的便利。

外籍人士与加拿大本国居民和永久居民一样,可以在加国境内自由买卖房屋。外籍人士需在加拿大境内开设银行账户,且没有不良信用记录,就可以申请住房按揭贷款。作为非公民或非永久居民的外籍人士,可以向银行申请到65%的商业贷款,其后按月还贷即可。

另外,加拿大房屋是永久产权,可祖辈相传。加国税收政策与美国不同,没有遗产税与赠与税,该税收政策无疑十分吸引投资者。

c.社会

温哥华在社会多元化方面,一直走在世界前列,被称为最国际化的城市之一。

长期以来,移民文化在温哥华都市圈中占据着重要的地位。华人大规模移民温哥华可追溯至19世纪末期。根据温哥华2011年人口普查,大温哥华地区的人口是231万人,华裔人口有41万,约占18%,而在温哥华市区,华人占比更是接近3成,成为大温地区最重要的少数族裔。

温哥华唐人街

华人在温哥华也有可观的话语权。下图是温哥华市议会的10名市议员,其中Kerry Jang(郑文宇)和Raymond Louie(雷健华)均为华人,华人议员占比20%,与华裔占温哥华总人口比例相当。

温哥华市议员(来源:温哥华市议会网站)

而在2008-2011年的一届市议会中,华人议员除上述两位外,还有George Chow(周炯华),华人议员占比更是高达30%。可见,华人群体在当地的政治影响力还是相当可观的。

温哥华华人社群主要聚居于温哥华市区、本拿比、列治文等区,大温哥华行政区各地也均有华人社区。下图显示的是华人在温哥华都市区的聚集程度,颜色越深,华人比例越高。其中,温哥华市区大部、本拿比、列治文为华人比例最高的市镇。

大温哥华各街区华人分布比率(来源:温哥华都市区域人口普查)

除华人之外,温哥华较大的外国人社区还有菲律宾裔和印度裔等。除了英语和法语两种官方语言之外,汉语(普通话、广东话)、旁遮普语(印巴裔)、他加禄语(菲律宾裔)是使用最多的非官方语言。多元的文化与社群组成,让温哥华形成了一种包容的城市文化。

此外,丰富的教育资源也是吸引中国家长赴温哥华投资房产的重要诱惑。世界名校哥伦比亚大学就坐落于大温哥华,另外,众多优秀私立高中也颇具吸引力。从小开始的英法双语教育,加之家庭中使用的非官方语言(如汉语),让在温哥华接受教育的孩子天然养成多语能力,具备国际视野。

不列颠-哥伦比亚大学校园一景

d.地理

温哥华地理位置优越,位于加拿大西南端,与美国接壤,距离华盛顿州首府西雅图车程较短。

说起加拿大,大家可能会想到寒冷,不过由于有洋流经过温哥华沿岸,所以当地很少结冰、降雪,这在加拿大的大城市中或许是个例外了。温带海洋性气候让温哥华当地冬暖夏凉,处处繁花似锦。

另外,位于北美洲西海岸的温哥华,是加拿大各大城市中离中国最近的一个。举个例子来说,温哥华至上海的航程只需飞行10-11小时,而从加拿大东海岸的多伦多飞上海正常则需13-14小时航程。与东亚大陆较近的地理位置为海外投资客们节约了时间与交通成本,也使温哥华成为中国投资者在加拿大的最佳投资地点。

e.个人与家庭需求

来到温哥华进行房地产投资,可以满足不同层次客户的需求。包括纯房产投资、以教育为目的的投资、退休及养老投资等。

温哥华分为大温哥华地区和温哥华市区。下图是大温哥华地区,而温哥华市则位于大温地区的中部偏西位置。

大温哥华地区行政划分(来源:维基百科)

在大温哥华地区,西温哥华市(West Vancouver)和温哥华西区(Vancouver West)都是传统的富人区,居住环境极佳,治安良好,十分适宜高收入人群,其中很多中国富人就已经在此购置豪宅。本文开头提到的周天宇所购1.5亿元豪宅就位于温哥华西区。

这两个区位于温哥华港湾旁,有开阔的视野、绿地与公园,也有数目最多的名牌学校及教育资源集中在这两个区。例如,不列颠哥伦比亚大学位于大学保留地,若基于纯投资或教育投资目的,可在温哥华西区购房,以便出租给大学生或供自家小孩上学时居住。

西温哥华豪宅

而位于东部的高贵林港(Port Coquilam)、高贵林市(Coquilam),以及温哥华东区(Vancouver East)、本拿比(Burnaby)、列治文(Richmond)、二埠(New Westminster)则是中产阶级的首选区域。其中,列治文市的华人比例比较高,在一些街区占比甚至超过八成。如果不希望后代忘掉中文,想创造一定的中文环境,普通的中产阶级可以考虑在此置产。

温哥华各区概要(来源:世界新闻报)

下图是大温哥华各区的房价情况。

大温哥华地区2016年4月房价指数(数据来源:温哥华房产局)

可以看到,温哥华西区和西温哥华的房价明显高于其他区域,分别达到115万和244万加元以上,明显高出84.4/套的大温地区平均房价。

而像高贵林、列治文、本拿比等距离温哥华市中心较近的卫星城,则成为大温哥华地区最主要的居住地点,房价也低于平均价格,是工薪阶层和中产阶级的理想定居地点。

郊外如枫树岭(Maple Ridge)、匹特草原(Pitt Meadows)等地区则是退休人员偏爱的居住地点。这里远离市中心,亲近大自然,风景秀美,空气清新,当地有不少老年人在退休后卖掉市中心的房屋,来到郊外居住,安享晚年。

温哥华枫树岭美景

大温哥华地区各地定位、区位功能不同,能满足各种购房客的需求,无论富豪或中产,不管购房用于自住或投资,不管你喜欢繁华都市或是近郊美景,大概都能找到适合自己的房产。

产品的多样化与充分满足个人需求的选项,也是温哥华房地产市场一直能吸引全球投资者的另一原因。

3后市发展与结论

在温哥华当地,高企的房价已经让市民们有些力不从心了。不过温哥华的房产分析师则表示,无需担忧高房价,这并不是房产泡沫,因为作为国际买家在加国最热衷的购房地点,来自世界各地的资金足够撑起当地高水平的房价。

根据加拿大房地产协会(CREA)的预测,2016年温哥华所在的不列颠哥伦比亚省房屋成交量涨幅将继续领涨全国(见下表第二行),年增长率将达到11.8%。而由于持续的高成交量、本地房屋供应不足及支付能力下降,2017年,不列颠哥伦比亚省房屋成交量恐有1.4%的小幅下跌。

今明两年加拿大各省房产交易量预测

而就房价走势,加拿大房地产协会给出的预测是,2016年不列颠哥伦比亚省的房价涨幅将继续一马当先,达到10%2017年涨幅也会有1.4%。要知道,温哥华房产市场占该省房产成交量的权重很高。

今明两年加拿大各省房价涨幅预测(来源:加拿大房地产委员会)

今明两年,有以上各种利好消息支撑,温哥华房地产市场将继续维持高位,吸引包括中国中产阶级与富豪们在内的世界各地投资者掷金。

福利:如果你对温哥华的房地产有兴趣、或正寻求海外资产配置的建议,欢迎通过添加智谷子微信(zgtrender)联系,或扫码加入“智谷海外掘金小分队”微信群。

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