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疯了!上海地价今天再破记录,外环外保本售价8万,房价直逼香港!

 

上海的土地市场正在经历烈火烹油式的“疯狂”。

在今天上午刚刚结束的拍卖中,周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得,可售住宅楼板价5.45万/平方米,这意味着保本售价将高达7.9万/平方米!再度刷新了上周泗泾6万/平方米保本价地王。本次参加竞拍的开发商多达37家,也创下的上海最多开发商竞拍纪录。

7.9万!这绝对是一个恐怖的价格。要知道,该项目所处的周浦镇位于上海外环以外,据浦东最繁华的陆家嘴有14公里。要知道,在1年前,这个价格只有在上海内环才能见到!

也难怪有人惊呼,上海的房价正在直追香港!

丨上图来自“上海房地产观察”

目前,该地块周边的项目世贸云图的最新报价仅为4.5万-5万/平方米,虽然已经很高但依然不及此次拍卖的楼板价。另一项目中骏柏景湾已无在售房源。

上周,上海松江泗泾的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价,一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录。这意味着泗泾的商品房保本售价达到6万元/平方米。但谁也没想到,泗泾的地王记录仅保持了一周。

“真叫卢俊的地产观”对此评论到:“轰出这样的成交价,其实逻辑上是放弃对土地市场的绝望,绝望的不是价格是否合理,而绝望的是能不能拿到土地。”

就在昨天,苏州突然撤销5幅土地出让。21世纪经济报道获悉,这是由于近期土地市场过热,苏州市政府有意要房企先撤销拿地念头。否则市场继续疯狂,大部分房企更没有机会拿地。

1房企绝望般拿地

 

这幅地块是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块,规定有15%的面积需要自持70年不能出售,5%的面积作为保障房无偿移交给政府,不能有三层以下的联排和别墅产品。自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证,这些条件对于中国高周转的开发商们来说无疑是一个很重的包袱,可即便是如此复杂的出让条件要求下,依然被37家公司前来疯抢,令人不禁唏嘘。

 

据“上海楼典”介绍,在竞拍过程中,也是多次出现近10亿10亿地跳价,导致主持人几近哽咽无语。

 

上海楼典分析,这次的周浦地块距离预计2020年开通的18号线有2公里的距离,从控规上来看沿线还有7块规模总计40万方以上住宅土地尚未拍卖,位置并不能算稀缺。以这个价格来看,未来周浦站周围有可能会有价值200多亿的土地进入出让程序,现在土地市场的火热程度已经完全无法用常理来思考,企业为了拿到一块地已经失去了理智,属于恐慌性拿地。

 

资深地产评论人卢俊表示,房地产之所以疯狂拿地,核心理由就是,不论现在土地贵不贵,上海未来即将没有土地。上海将建设用地锁死在3226平方公里,截止2013年已用:3070平方公里,未来全部还剩:不到156平方公里(含商办、工业)。所以,上海土地稀缺,已经到了一个你难以想象的地步。

 

卢俊表示:“之前是客户绝望般买房,现在轮到房企绝望般拿地。”

 

2一二线城市地王频出 楼板价超过区域房价

近来楼市的疯狂已经从客户传导至房企。房企疯狂拿地,一二线城市地价飙涨,不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”,以杭州、南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市也“地王”频出。”面粉比面包贵“的情况亦频现。

5月11日上海土地市场迎来3.25新政后首次土地出让,郊区松江泗泾地价6个月时间翻了近一倍,将上海外环外房价推向6万/平方米。当天泗泾和奉贤南桥挂出的三幅住宅土地溢价率全部超过100%。

一线城市的土地市场热度很快传导至二线城市。5月13日,南京迎来土地拍卖,出让的7幅地块中,位于建邺区河西的3幅住宅地块均以火爆成交而收官,3幅地块拍出的楼板价均高过区域房价,其中河西南部G14地块经过25轮竞拍,最终楼板价高达4.52万/平方米,再度刷新地价记录。而五年前,该区域楼面价仅4752元/平方米,也就是说,地价五年大涨8.5倍,涨幅甚至超过一线城市。这使得易居中国执行总裁丁祖昱惊呼:”无法用理性数据论证了!“

时间倒回至5月5日,阳光城以19846.39元/平方米的楼面价刷新杭州市萧山区的记录,成为萧山最新地王。该地块是钱江世纪城奥博中心单元10 号地块,总价13.85亿元,溢价率68.19%。此前4月上旬苏州拍卖的13幅地块也创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4 月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

3开发商负债抢地赌“明天”为哪般?

从各企业年报不难看出,本轮拿到“地王”的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

以30亿元拿下泗泾地王的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅 土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。

“不缺钱,缺项目”。旭辉集团总裁林峰向新华社表示,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5%,远低于银行贷款,“房企现在不缺钱,缺的是项目”。

房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现,近几年,一些二线城市低端制造业外迁,大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市,使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”

4房价没泡沫 地价肯定有?

融创中国董事长孙宏斌16日在新闻发布会上警告地价泡沫严重:当前国内部分城市土地市场过热,已经出现较大风险。

南京、苏州这些城市,房价没什么泡沫,但地价肯定是有泡沫的。“这么多年了,苏州的房价一直是在2万元,南京的房价都没有超过3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元,这个肯定是不对的,我觉得我们会非常小心的。”

 

房价不可能每年都往上涨,这一轮房价涨这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。孙宏斌说。

 

本文来源:华尔街见闻(wallstreetcn)

 

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