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房貸真相:欠銀行錢越多越久越好!

精彩推薦 2019年3月26日 智谷趨勢 150

小編曾一直想:有一個大房子,面朝大海,春暖花開。

現在還是在想,特別是聽到說又有新政,房價要跌啦。

但是房價走勢,各種預測讓人霧裡看花,跌?不跌?漲?還漲?

可是不論價格走高走低,有需要的還是要買房。那麼,何時才是買房的最佳時機?業內人士指出,買房有8個技巧,其中買房自住者應該買跌不買漲。

1.看銀行對房貸的態度

普通買房人看市場的方法很簡單,那就是看銀行對買房貸款的態度。一般而言,銀行對貸款的態度比專家的話真實、準確,可信度更高。

銀行手鬆,說明市場看好,投資客涌動,房價一般呈上漲趨勢;銀行手緊,說明市場風險加大,政策調控,投資客抽身,絕大部分賣家着急,買家觀望,房價一般呈下跌趨勢。

2.通過平均價看供需比

有專家說平均價格下跌是因為市場上出售的某類房子增多,業內人士說如果供給增多真實需求也增多,則此類房屋的價格持平或者小幅上揚,此時是買不到便宜房子的;如果供給增多真實需求保持不變,則此類房屋的價格立刻下跌,此時才是購買房屋的最佳時機。

3.先別急着買導向類的房屋

一般來說政策導向類的房屋在政策導向初期價格上揚,後期隨着供給的增多而價格下滑,這時下手也不遲。

4.有自住型客戶“買跌不買漲”

買房自住者,房價的漲與跌其實都只是一個數字而已,最關鍵的是同樣的房子買的時候付了多少錢。在下跌時買入的價格肯定低於上漲時買入的價格,所以應該“買跌不買漲”。

5.推銷房子的中介電話多

中介向你推銷房子的陌生電話少,證明市場行情好,市場上並不缺客戶,這時不是買房的時候;房產中介向你推銷房子的陌生電話多,證明市場行情不好,市場上買房的客戶少,跟房東討價還價的機會就多。

6.養房成本提前算仔細

相對而言,社區越大,使用和維護成本越低。因為,買了房子不等於您可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢;大堂越豪華、公共設施越多,您所付出的費用越多;一個樓門裡的戶數越少,您要攤的電梯費用就越多。養房的費用,買房時不能不考慮。

7.買“預期”才有升值潛力

購房要學會買“預期”,這樣今後的升值潛力才大。最好是在政策還未明朗之前買。當然,前提條件是消息的來源一定要準確。

8.普通買房人不必一步到位

普通買房人首先考慮方便、實用,不必一步到位。理想的房子,其實是個相對的概念,今天理想未必明天就理想,方便實用才是最實在的。

而且,買房前定好自己的目標,多比多看。入住後則不比較、不計較,心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。

確定好買房了,那就繞不開:

房貸

1. 全款買還是貸款買,貸款多少合適?

當然是貸款買啦,用銀行的錢,豈不樂哉,如果你是土豪,請隨意,現金實在沒地兒去啦,買個房子玩玩,就不多說啦。

建議:

貸款買,能用公積金貸款買是最好的啦,公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,買房,租房都可以用。如果你房子總額多,貸款還可以公積金和商業貸款混合貸,是不是很人性化。

現在5年以上,公積金貸款現在的利率是3.5%,商業貸款也在4.9%,用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

2. 如果貸款,貸多長時間合適,要提前還款嗎?

先來舉個例子:地點坐標:北京,假設,首付30% ,公積金和商業貸款混合貸款,公積金:4.05% 商業貸款:6.15%,公積金貸款120萬,商業貸款280萬,貸款400萬。

很多朋友看到30年,等額本息的總利息是421.5萬,等額本金332.1萬,尼瑪,坑爹啊,銀行收了我們這麼多利息。

但是我們換位思考,投資的利息只要大於6.15%,假如現在主流P2P平台10%,那麼如果不還銀行的錢,而是投資收益大於10%,那我們的資金又多創造了3.85%的利息哦,比我們現在的一年期定期存款都高,你說合算不合算。

建議:

按最長的時間貸款,能貸30年,就貸30年,如果每年都可以找到高於6.15%的投資,不用着急還銀行貸款的。

提前還款,就看你想不想在用銀行的錢投資嗎?自由選擇權在你們手上哦。

3. 等額本息or等額本金

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式比等額本息還款方式下,同樣的年限,但是利息支出會高出很多,上圖大家應該也看到了。所以,如果選擇了等額本息還款方式,就感覺自己吃了很大的虧似得。

但是,真的是這樣嗎?

其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式,其利息的計算都是用你借用銀行的本金餘額,乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個月),計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說,兩種不同的還款方式,利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同,其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。

舉個例子:

如果借款100萬,20年還清,年利率6.15%,則月利率為0.5125%。

1.假設等額本金,則月還款本金為:100萬/240個月,即每月為4167元;

(1) 第一個月還款利息為:100萬*0.5125%=5125元,則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。

(2) 第二個月剩餘本金為100萬-4167=995833元,則第二個月要還的利息為:

995833*0.5125%=5103.64元,則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推

等額本金下20年共還款約161.7萬元,共支付利息61.7萬元。

2. 如果是等額本息,借款100萬元,20年還清,年利率6.15%,月利率0.5125%,則每月還款額(含本、息)為7251.12元。

(1) 第一個月計算出的利息同樣為5125元,第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;

(2) 第二個月計息的基礎是上個月的本金餘額,即100萬-2126.12=997873.8元,則第二個月應還的利息是5114.10元,即第二個月歸還的本金為2137.01元

以此類推

等額本息下,20年共還款約174萬元,共支付利息74萬元。

這樣大家看的更直觀:

通過上面的計算,是不是可以看出:兩種不同的還款方式,都是公平的。不存在吃虧佔便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比,因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大,所以其實就類似於每個月都有部分提前還款,通過這種每個月的提前還款減少了本金餘額,佔用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式,而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款,效果也是差不多的。你最終利息高,是因為你每個月佔用銀行的本金多造成的,並不是銀行設計要多賺你的利息。

所以,如果你前期資金並不算太緊張,可以選擇等額本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張,你可以選擇等額本息方式,這樣雖然前期利息支出多,但是資金壓力會小。等什麼時候有資金的時候適當做些提前還款,同樣能夠達到降低利息支出的效果。

等額本金所還利息少,但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同,但是利息稍多。

借用銀行的錢,我們把結餘下來的錢,投資利息只要比銀行高,其實就是賺的,個人比較偏好等額本息,投資收益大於銀行利息,就是划算的,所以相當於在利用銀行錢做投資了。

結論:

建議選擇等額本息的還款方式,理由一,買房前期已經拿出了大額的現金,還款初期還款壓力較大,等額本金前期還款數值多。隨着生活水平提高,可支配現金會越充沛,這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。

4、哪類人適合提前還款vs不用提前還款

提前還款三類人:

1.傳統保守黨:錢只存銀行,不做任何投資,不學習,不了解,不願意承擔任何風險的朋友,還是提前還了吧,為了生活更踏實的明智選擇。

2.不想要任何的負責,覺得欠錢很有負擔,心裡壓力超級大的朋友為了你更好的睡眠質量,請你還了吧。

3.這一類是高人哦,還了房子的錢,又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友,相比你肯定有非常靠譜的投資渠道,並且肯定高於抵押貸款的利率,如果你身邊有這樣的朋友,請注意,請抱大腿,土豪,帶小編一塊玩吧。

建議不用提前還款的類型:

1.公積金貸款,商貸7折,8折,公積金貸款利率才4.05%,餘額寶的投資你就已經平了,這麼低的成本,你就偷着樂吧。

2.等額本金還款期限已經超過三分之一,剩下的利息已經越來越少,不用選擇提前還款了,本金都已經還了大半了,每個月還的利息部分已經比較少了哦。

等額本息還款期已經超過二分之一,可以提前還款,但是看準時間,節省的利息會比較多,其實節省的利息已經沒有多少了。

最後說上一句,其實思路很簡單,找到年利率大於4.05%,6.15%的投資產品就ok啦,你就在用銀行的錢掙錢。

現在的經濟大環境,是降息通道,借的錢越長越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。

總結:

首先,如果能借到銀行的錢,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。為什麼?因為中國實際上長期是高通脹、低利率,甚至長期是負利率。你借到銀行的錢,其實就是等於賺到了。

本文來源:私人理財師(srlcss)

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