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你的房子70年到期後只有兩種選擇:「溫州模式」or「深圳模式」丨智谷趨勢

精彩推薦 2019年3月26日 智谷趨勢 108

智谷趨勢丨五月花


「原來買了房不僅僅是房奴,而且還是地奴……」這是最近一個網友看到「溫州一批房子產權到期,須再花1/3現房價續費」的新聞後發出的感慨。

關於房屋產權到期後怎麼辦的爭論,再次席捲全國。

房產已經成為絕大多數家庭的核心財產,而房屋70年產權到期之後如何處理,始終像一把凌厲的達摩克利斯之劍懸至在民眾頭上,在政策變動難以捉摸而權力機構又無比強悍的背景下,所有的焦慮和恐懼,其來有自。

《物權法》里規定的「自動續期」太過模糊,以後會如何處理,唯有觀望和等待。但是,從目前顯露的跡象看,我們大概可以判定,最終會在「溫州模式」和「深圳模式」之間進行選擇。

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關於溫州的此起事件,有幾大要點值得注意:

1.我國住宅土地的使用權期限通常是70年,溫州這次超過期限的是一批二十年產權房,這是當年政府因地制宜推出的靈活措施,這與當時地方政府急於把土地出讓有關。2.目前多位市民的二手房土地證過期,正是源於當年的二十年產權房。當他們要續期的時候,被當地政府要求繳納相當於房價1/3的土地出讓金。有個房主手中房子總價才65.8萬,續期費估算竟高達30萬。3. 溫州方面回應稱,「收取幾十萬元出讓金才能續期」是對信息的誤讀,理由是並沒有正式的政策出來。但是,「誤讀」歸「誤讀」,業主的遭遇確實真實的,高昂的繳費也是真實的,對媒體報道的市民遭遇,地方政府並未否認。4.爭端由地方而起,全國輿論聚焦,地方政府機構也出來澄清了,強調「目前國家尚未出台相關實施細則」,地方把燙手山芋拋向了中央,但目前未見中央政府層級的官員公開回應此事,仍然是懸而未決。

總結溫州政府如何應對房屋土地使用權過期的做法,有兩大特點:

1.只做不說,因為無法可依,無章可循。

2.下手很重。繼續收取的土地出讓金相當於房價1/3,且一次繳清,沒幾個人承受得了。

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民眾的擔憂源於溫州開創的「先例」將會大面積推廣。雖然距離大批70年產權房到期還有三五十年的時間,但很多30、40年期限的產權房將會陸續遇到這個難題。

2007年3月的《物權法》迴避了這個問題。按照中國改革開放的經驗,此類分歧太大的問題,並不急於匆忙下結論,而是先讓地方去探索。從小崗村到國企改革,都是這麼一步步試驗出來的,如何解決具有普遍性的「70年產權到期問題」,也必定是如此。

要回答這個問題,應該回到地方的「試點」去。到目前為止,從媒體公開報道中可看到的,開始解決這個問題的有三個地方,除了本次風口浪尖上的溫州,還有青島和深圳。

深圳的案例最早發生在2001年;而青島首批房屋土地使用權到期是在2009年。

深圳、青島、溫州,三個東部沿海城市,三個最先對外開放的地方,他們最先擔負起中國改革試點的使命,最早在土地使用制度上進行創新,而今又最早要回答「房屋產權到期之後怎麼辦」的疑難。

這並不是一個圓滿化解的局,裡面涉及到意識形態的糾葛、現實利益的博弈。各方都有理直氣壯的訴求:政府有強烈衝動二次轉讓土地,再撈一筆;業主覺得既然已經擁有房屋的永久性所有權,還要再次為土地所有權續高昂費用難以接受。

此次溫州政府的做法之所以引起眾怒,就在於其胃口太大,借無章可循的名義,盤算著二次高價轉讓土地,終招致輿論的反攻。

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如果我們把青島、深圳的做法和溫州做個對比,就可以發現其中存在的差異,但又異中有同。

先說青島。

2009年,青島黃島區阿里山小區的僅有20年期限土地使用權的住宅到期了。怎麼辦?青島政府面臨跟溫州市政府一樣的窘況。

當時青島政府提出的續期方案是:

1.物權法細則不明,土地期滿應有償續期,續交出讓金是必須的。2.出讓金怎麼算?按該區域過去一年的平均地價為計算基準,每平方米1000元,折算到建築面積大約是60%,因此,一個100平方米的房子業主要補繳地價6萬塊。

再看看深圳:

2001年,深圳羅湖的國際商業大廈有一批20土地使用權的房產證到期了,如何續期,鬧得滿城風雨。

爭議之下,2004年深圳出台了《深圳市到期房地產續期若干規定》:土地期滿,可按照公告基準地價的35%補繳續期。國際商業大廈得以成功延期。

請注意,這裡深圳同樣的依照基準地價,但打了個折扣,35%,因此也為業主省了不少錢。

據媒體報道,在深圳國土系統內部,從這個規定誕生起,關於100%收取地價還是35%收取地價的爭論就一直沒有平息。有深圳官員認為這一規定讓利太多。

深圳最新的案例是福田區長城大廈。今年3月,福田建於上世紀80年代的商品房長城大廈一位業主向政府遞交土地延期申請,成功把房屋土地使用年限從原來的50年延長到了70年。

這套房屋面積是80.58平方米,補繳金額為44940元。

這位業主後來掛牌710萬賣掉此房。按710萬房價計算,深圳住宅續期補繳金額大概是房價的萬分之五左右。假設延長的期限從20年改為70年,那麼補繳金額應為15.7萬元,也不過是總房價的2.2%,相比起溫州的1/3,深圳的做法堪稱厚道。

對比深圳和溫州的做法,可以發現一同一異:

同:

土地使用權過期要續的,地方政府一定要收錢。政府是不會讓「土地國有制」變成一句空話的。1995年施行的《城市房地產管理法》第二十一條規定:「土地使用權……續期的,應重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。」

異:

深圳以基準地價的35%計算費用,而溫州和青島顯然是以100%的基準地價來計算的(深圳內部也有官員想要效仿)。從目前已經出現的例子看,深圳710萬的房子續70年土地使用期限需要大概15.7萬,而溫州一個100萬的房子續70年至少要二三十萬,差別不可謂不大。

4

深圳模式?還是溫州模式?

兩個模式之間的區別不是收或不收的區別,而是收多少的區別。

溫州地方政府試圖雁過拔毛,輿論反彈後趕緊收斂,否則,一旦「溫州模式」得到正名,必引起社會深度恐慌。近日這個小小的試驗已經說明,「溫州模式」阻力甚大。

反觀「深圳模式」,過往的三個事件被媒體曝光時都遭到議論,但地方政府的處理手法相對溫和,在官民利益之間取得雙方都可以接受的平衡,此做法延續十幾年而未遭到輿論討伐。

深圳,曾經以特區實踐回答了「文革之後中國怎麼辦?」。以後,深圳也會是「70年產權到期後怎麼辦」的答案所在?

薦號

曼哈頓資本圈

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