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親愛的媽媽,是誰欠了我們一套房?

精彩推薦 2019年3月26日 智谷趨勢 104

2016 年說好的 " 將迎來經濟最困難 " 的一年,結果迎來的卻是房價暴漲。問題在於,這種以打雞血的方式讓經濟保持高亢的做法是否具有可持續性?就像一個吸毒者,癮來時,打針是來得最簡單有效的解決方案 ……可是,對於 80 後,90 後來說,房子永遠是在眼前晃動的胡蘿蔔,到底是誰欠了他們一套房子?

一年了,說好的經濟蕭條、百萬裁員還沒到,房價卻先起來了。

每一次房價的波動都是一場虐死狗的悲情,房價低的時候貸不出款,房價高的時候付不起首期。房子永遠是在眼前晃動的胡蘿蔔,對於所有 80 後、90 後而言,到底是誰欠了他們一套房子?

歷史老師總是對的,這一切,都不是偶然。

南京,曾經是太平天國的核心淪陷區,現在是高房價的 " 首賭 "。

2 月 26 日晚上只有 3 ℃,他帶着棉被,攙着老媽到售樓處打地鋪,和他一起排隊的還有九人。為了一套房子,我們總能最大限度地表現這個民族的忍耐力,雖然 " 冷得已經沒有知覺了。"" 能搶到就好。" 一名購房者在簽完約後才問:" 這房子賣多少錢?"南京某房產交易中心的排號機一天排到近五千號,房管局不堪重負,南京浦口房產交易中心只好掛出免戰書:每天限號 200 個。

對於房價暴漲,近十多年來,這個民族有過無數次演練。但是,有誰想到,在房價平穩了多年以後,再次遇到房價暴漲時,我們仍然是那麼的不淡定。

去年,深圳成為房價漲幅最高的城市。今年深圳繼續領漲全國,新房成交均價攀至每平方米 48095 元,二手房均價則已經突破 50000 萬元,其中南山區的二手房均價正式突破 70000 萬。

北京和上海在後面奮起直追,多個二線城市也一路狂漲,再次出現數百人連夜排隊的現象。

根據鏈家研究院統計,今年3月北京二手住宅成交均價為39286元/平方米,環比上漲14.5%,同比上漲4.3%。

對此,鏈家分析,一方面改善性需求主導下的成交結構拉高了均價,城區(東城、西城、海淀、朝陽、石景山、丰台)的成交量佔比較上月增長了1.03%、總價600萬以上的大戶型、高質量二手房成交佔比較上月增加2.06%;另一方面價格也存在實質性的上調,賣方市場推高了業主的心理預期,使得成交價達到歷史高位。

然而,這一次的房價危機――對房地產商而言,顯然是商機,最先被揪出來批判的,是上海鏈家。名字很大,人稱 " 鏈家上海劫 "。事實上是買房者的劫,他買到了一套已經被抵押的房子,而且,抵押方正是鏈家的一個經紀人。以房套錢,再以錢倒房,定義的是一個房產投機者。

去庫存,去的是哪裡的庫存?

2 月 16 日,中國人民銀行發布金融統計數據,1 月新增人民幣貸款 2.51 萬億。2008 年金融危機時讓中國經濟 V 字型復蘇,並引發一輪房價暴漲的是四萬億投資。這一回,只一個月就投下了六成多。當年,2009 年 1 月只發放了 8900 億,那是金融危機後第一年。這當然還沒有完,貨幣刺激是十多年來管理層最慣用的伎倆。四年一次的 2 月 29 日,央行突然宣布,下調存款準備金率 0.5 個百分點,此舉將釋放 7 千億資金。

似乎我們也找不到更好的辦法了,只能延續打雞血的方式讓經濟保持高亢。就像一個吸毒者,癮來時,打針是來得最簡單有效的解決方案。

本來,這些錢的政治目標是 " 去庫存 "。去年以來,三四線城市房價全線下滑,四萬億投資之下的無數項目面臨爛尾風險。沒有人買這些房子,開發商也還不掉建築工人的錢,還不清水泥廠、鋼材廠的錢,更還不清借銀行買地皮的錢。所以,去庫存,是一項大任務。

就連廣東省都向各地政府派下了指標,也是四年一遇的 29 日,《廣東省供給側結構性改革總體方案(2016-2018 年)》印發,要求商品房 " 去庫存 "12.5%,連一線城市廣州也有可能在部分區域放開限購。

瀋陽市最有喜劇天份,出台了 22 條房產新政,還支持畢業未超 5 年的大學生零首付買房,一時震驚全國。不過僅僅 6 小時候,瀋陽市政府就在壓力之下緊急喊停了該政策,成為笑話。

如果這些錢真的可以解決三四線城市的庫存問題,各地的三角債逐步解開,中國經濟轉型的包袱就會輕很多。可嘆的是,政治目標高高在上。印出來的錢,沒有拯救不景氣的製造業,也沒有在三四線城市去庫存,而是流入一線城市及其周邊,還有若干二線城市如南京、蘇州、珠海等地方,造就了今年春天的房價暴漲。

每一次房價暴漲,都是人性之惡充斥之時。賣房者覺得自己賺少了,買房者覺得自己買貴了,買不到房的人覺得自己被社會拋棄了。

但這還不是最可悲的,活在利益中的人,即使不算計幾百萬的房子,也要算計幾塊錢的包子。可悲的是,在 " 中國經濟迎來最困難一年 " 的這個春天,充斥我們思考空間的,並不是如何減少鍊鋼廠的污染物排放,並不是如何從簡單的勞動密集型工廠轉變成有知識含量的企業,而是如何在最後一輪房價暴漲中買到社會欠你的那一套房。

去年今日此門中,懷念的,並不僅僅是一套房子。

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中國地產格局大變 4月樓市怎麼走?

近一個月來,讓老百姓每天最緊張關注的、媒體連篇累牘報道的,無非是這一個月來動蕩不安的樓市。3月25日起,調控政策紛紛出台,從一線城市到二線城市再到三線。歷史也許會永遠記載下這一個月——中國樓市格局生變、進入新一輪調整周期的一個月。

近一個月來,讓老百姓每天最緊張關注的、媒體連篇累牘報道的,無非是這一個月來動蕩不安的樓市。3月25日起,調控政策紛紛出台,從一線城市到二線城市再到三線。歷史也許會永遠記載下這一個月——中國樓市格局生變、進入新一輪調整周期的一個月。

北上滬房價一直是一片狂熱的高位上漲現象,一是城市人口多,正常的買房“剛需”大,二是投資客炒房,三是金融槓桿被濫用,四是土地供給有限,五是沒有過緊的調控政策。

新政落地後,一線城市初現效果,短期“冷靜”,但業內人士普遍預計不會出現房價大幅下跌現象。

1一線城市

深圳

政策:

在深圳房價連續領漲全國15個月後,政府終於出手了。“3·25”樓市調控新政出台,新政中有兩點最為關鍵:一是外地戶籍購房社保年限由一年改為三年;二是即使首套房房貸付清,二套房首付最低也要四成。

4月1日,深圳房產評估價格又迎來例行更新,評估價普遍上調超50%,這使得二手房交易者承擔的稅費成本大幅增加。對於未滿兩年的房產交易,評估價調整前後稅費差額最高可達數萬元甚至十萬元以上,無疑會對短期炒房客形成一定壓力。

市場反應:

在調控組合拳作用下,持續高燒的深圳樓市顯現出降溫跡象。新房、二手房成交量接連下滑,開發商延緩推盤速度,投資客降價拋盤,看房者普遍的態度從此前的惶恐入市變為“再看看”。市場人士預計受政策影響,消化周期在3個月左右,所以未來二季度市場成交將會回落,但不會出現大幅下降現象。

此次政策調整,社保由1年變成3年,除了遏制投資客,還將對部分非深戶居民購房帶來一定的影響。在深圳需要買房的,很多是外地的年輕人,本來,就深圳的平均收入水平來說,目前的房價就與供房能力脫節。在這場樓市調控中,購房門檻提高,很多年輕人表示“我們這些外來的年輕人不知道要到什麼時候才能有自己的房子,已經不止一次冒出回老家的念頭。”

調控過後,人們的購房需求依然在,真正決定未來房價走勢的,只能是供需關係。所以,只有在住房供給總量大於需求量的情況下,房價才會真正降下來。

上海

政策:

上海3月25日出台“史上最嚴”“趕超北京”的樓市新政,二套普通房首付不低於五成,二套非普通首付不低於七成;非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由累計繳滿兩年調整為連續繳滿五年。

市場反應:

由於風向轉變,政策落地後的首個周末上海樓市降溫明顯,其周邊樓市快速升溫。上海樓市買賣姿態出現“互換”,買家觀望氣氛抬頭,賣家主動降價的多。短期來看,由於買家減少且意願不高,市場預計未來一兩個月成交縮量探底可能性較大。

此次調控主要是需求端的調控,但真正解決問題還要考供應端。上海官方此前表示,今年的土地管理中,會加大土地的供應,確保“十三五”供地總量不會低於“十二五”,而且會有所增加。2016年的商品房土地供應量比2015年提高169公頃。不過,產生的效果可能在明年或者後年才能顯現。

北京

政策:

北京在交易端雖未有出台遏制政策,但在土地市場已開始重拾“90/70”政策,即套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。

北京至少有兩年沒有要求新出讓土地的商品房項目必須執行“70/90”政策。因為當下大戶型豪宅市場佔據北京房地產市場主流產品,重拾“90/70”,其實主要是為了彌補剛需型產品供給不足的問題。

然而不少專家認為,戶型、套數應該在遵守規劃的前提下由開發商自由決定。事實上,很多開發商也想出了不少辦法來應對這項規定。比如,此前北京一些項目就出現了將兩套房源拼成大戶型出售的情況。政府的本意在導向開發商買了土地後做小戶型,但可能還是治標不治本。決定商品的價格在於供應和需求兩端,但僅靠出台一兩條政策很難扭轉目前市場上小戶型斷供的局面。而當下居高不下的地價,也決定了開發商不得不去做高端產品,從而保證利潤。

“70/90”最大的問題是,高地價以及供應與需求嚴重不匹配之間的矛盾。業內人士認為,政府如果要解決小戶型供應問題,應主要依靠自住型商品房來解決。

市場反應:

總體而言,北京樓市仍然保持着“量價齊升”態勢。繼上海、深圳樓市先後因政策打壓而出現降溫,北京雖然尚未有調控政策出台,但是受預期影響,此前恐慌性購房情緒已基本被壓制,據機構統計,近期北京二手房市場的新增客源和新增房源等指標都在下降,說明供需雙方對市場的熱情有所冷卻。預計接下來一段時間北京樓市將進入平穩周期。

2一線城市周邊

滬深兩地樓市調控政策聯袂落地後,資金的溢出效應明顯,大量資本有進入一線城市周邊,於是一線城市房價上漲之勢傳染至周邊城市,毗鄰深圳的東莞、惠州,北京周邊的燕郊、香河、固安和廊坊等地近日漲價態勢猛烈。

於是,踏入4月,調控版圖擴大至環京地區。4月1日晚,河北省廊坊市政府發布限購令,規定在鄰近北京的三河市、大廠縣、香河縣和固安縣實施限購,非本地戶籍居民家庭限購一套住房,上述地區購房首付款比例最低限制從此前兩成升至三成。

部分二線城市房價近期開啟“狂奔模式” 未來樓市走向或看二線城市

今年,二線樓市也憑藉相對寬鬆的購房政策,購房需求得以不斷釋放,住房成交量和價格均持續上升。一線城市調控出台後,投資/投機客紛紛轉戰二線城市,購房者在買漲不買跌的心理預期下,入市的積極性大幅提高。

於是,3月份二線城市樓市出現了異常火爆的局面。15個二線城市3月新建商品住宅成交面積為1825萬平方米,比今年2月環比增長160.6%,比去年3月增長96.4%。其中,杭州趕超一線城市,環比增幅為30個城市中最高,達到322.1%。

對於二線樓市未來發展趨勢,市場人士普遍預計二線城市樓市政策依然趨寬,部分熱點城市雖開始出台房價調控政策,但力度有限,二線城市將保持高位運行,並大有持續升溫之勢。

並且,二線城市缺乏滬深的人口和購買力基礎,購房需求在再生性和持續性方面遠不如一線城市,因此不太可能出現如一線城市般非理性上漲現象。

二線城市已進入新的周期。市場人士認為,後續決定市場走勢的將是二線城市,二線樓市持續升溫將帶動全國成交量上升。

3三線城市仍在冰天雪地里

在一二線城市樓市火爆得需要“潑水”時,三四線城市依然“哆哆嗦嗦”地待在冰天雪地。目前,一線城市房價高位震蕩,二線城市即將成為領跑者,而三四線城市則繼續分化與築底。一二線城市的火力帶不起三四線房地產,而未來一線樓市降溫對其可能是“雪上加霜”。

當前為了鼓勵人們買房,各地地方政府也是絞盡腦汁、“蠻拼的”。瀋陽和海口陸續出台大學生買房優惠政策,意味着此類措施首次出現在地方救市方法中。

瀋陽

政策:

對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生給予住房公積金政策支持,最高貸款額度為單方60萬元,雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生給予每平方米200元的獎勵政策。同時,對在校生、新畢業生給予契稅全額補貼政策。

海口

政策:

海口也祭出鼓勵大學生畢業購房新政。國家985和211高校畢業生等在海口市工作並繳納3年(含)以上社保,購買首套新建普通商品住房的,政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

兩城市此舉得到了廣泛批評,把去庫存的手伸向剛畢業的學生甚至在校生,這不僅無助於去庫存,反而是歪曲了中央去庫存的政策方向。首先此類大學生購買力不強,對去庫存起不到太大作用;一定要買,這容易助長某種“啃老”的風氣;第三,此舉其實是在通過瘋狂的加槓桿增加風險。

龐大的房地產庫存從何而來?從深層次看,它是部分房地產商違背市場規律開發的結果,是部分地方政府為了獲得賣地收入、放鬆對房地產市場監控的結果,還有資源的流失、人口的下降,以及經濟整體下滑的結果。這些根本問題不解決,永遠無法做到真正去庫存。

本文來源:鳳凰財經(ID:finance_ifeng)綜合新周刊(ID:new-weekly)、解局北京(ID:zhongnanhai1921)鄺新華等

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